나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51155 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 46-50 드림파크빌 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성민 · 평가일 2025.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 예일초등학교 남측 근거리에 위치하며, 부근은 연립주택 등 공동주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장 등이 배치되어 제반 대중교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층건 내 제5층 제501호로서
외벽: 몰탈위 페인팅 마감
내벽: 벽지 등 마감
창호: 섀시조 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 사용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51155 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 46-50 드림파크빌 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 176,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 15.77㎡ (약 4.77평)

토지지분: 15.7711㎡ (약 4.77평)

건물면적: 28.01㎡ (약 8.47평)

건물지분: 28.01㎡ (약 8.47평)

1.4. 건물 구조 및 이용 상태

건축년도: 2011년 (건축물대장 기준)

구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 내 5층 501호

외벽: 몰탈위 페인팅 마감

내벽: 벽지 등 마감

창호: 섀시조 창호 등

이용상태: 다세대주택으로 사용 중

1.5. 설비 내역

위생설비, 급배수설비 및 난방설비 등이 되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 예일초등학교 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 연립주택 등 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상태

본건 건물은 남측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한 상태

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m) (군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 3월 13일자 서울서부지방법원의 강제경매개시결정(채권자: 주택도시보증공사, 채권액: 190,000,000원)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 사항

* 임차인: 주택도시보증공사 (실제 임차인: 박재범)

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 22일

* 확정일자: 2021년 9월 30일

* 대항력: 있음

* 집합건물 등기부 요약 상, 해당 주택임차권(을7)은 '인수'로 기재되어 있으며, 물건명세서에도 '매수인에게 대항할 수 있는 임차권이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라고 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금 잔액을 인수해야 함을 의미합니다.

3.3. 기타 권리 사항

* 등기부상 소유권 이전 (갑6, 갑7) 및 강제경매개시결정 (갑8) 등이 존재합니다.

* 등기부채권 총액: 190,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매/전월세 정보를 분석한 결과, 주변 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 거래 사례:

* 29.52㎡, 1991년식, 1층: 14,900만원

* 25.81㎡, 2012년식, 3층: 15,500만원

* 48.3㎡, 2016년식, 6층: 33,000만원

본건(28.01㎡, 2011년식)과 유사한 연식 및 면적의 2012년식 3층 매물이 15,500만원에 거래된 점을 고려할 때, 현재 시세는 대략 15,000만원 ~ 16,000만원 수준으로 추정됩니다.

4.2. 상권 특성

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 학교(예일초등학교)와 근린생활시설이 있어 주거 생활 편의성이 양호합니다. 상업 시설은 주로 지역 주민을 위한 소규모 점포들로 구성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 예일초등학교가 인근에 위치하여 초등 자녀가 있는 가정에 편리합니다.

5.2. 편의 시설

* 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교통 및 접근성

* 대중교통: 인근 버스정류장 이용이 가능합니다.

* 차량 접근: 도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 보증금 인수

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(보증금 190,000,000원)이 존재하며, 경매 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 잔액을 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰자의 총 투자 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

6.2. 현재 시세 대비 감정가 및 채권액

감정가(176,000,000원) 및 채권 총액(190,000,000원)이 임차인의 보증금(190,000,000원)과 비슷하거나 낮은 수준입니다. 이는 임차인의 보증금이 경매 절차에서 전액 변제되지 않을 가능성이 매우 높으며, 낙찰자가 보증금 전액(또는 상당 부분)을 인수할 위험이 크다는 것을 시사합니다.

6.3. 건물 노후도

2011년 건축된 건물로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.4. 주변 시설 (혐오시설 관련)

주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 본건과 직접적인 관련이 있는 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 쓰레기 매립지 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 은평구 전반적으로 주거 지역과 상업 시설이 혼합된 형태를 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 은평구 역촌동에 위치한 다세대주택으로, 입지 조건 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. 그러나 가장 치명적인 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 190,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 제시된 주변 시세(약 15,000만원~16,000만원)를 고려할 때, 낙찰자가 보증금 전액을 인수하게 된다면 총 투자 비용이 부동산의 시장 가치를 훨씬 초과할 수 있어 수익성 확보가 매우 어려운 물건입니다. 감정가 또한 인수해야 할 보증금보다 낮다는 점은 이러한 우려를 더욱 증폭시킵니다.

8. 투자 포인트

본 물건은 일반적인 투자 관점에서는 매우 높은 위험을 내포하고 있습니다. 그럼에도 불구하고 투자를 고려한다면, 다음 사항을 반드시 염두에 두어야 합니다.

* 인수해야 할 임차 보증금(190,000,000원)을 총 투자 비용에 반드시 포함하여 계산해야 합니다.

* 부동산의 실제 시장 가치와 현재 시세에 대한 면밀한 재평가가 필요하며, 총 투자 비용이 시장 가치보다 현저히 낮게 형성될 경우에만 접근을 고려할 수 있습니다.

* 임차인과의 협상 또는 법적 절차를 통해 보증금 인수 부담을 최소화할 수 있는지 여부를 사전에 철저히 검토해야 합니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보와 시세 분석에 따르면, 본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 190,000,000원을 인수해야 하는 중대한 위험이 있습니다.

추정 시세: 약 153,812,040원 (28.01㎡ 면적 및 주변 유사 물건 거래가 분석 기반)

인수 보증금: 190,000,000원

만약 낙찰자가 보증금 전액을 인수해야 한다면, 총 지출액은 '입찰가 + 190,000,000원'이 됩니다.

예상 시장 가치(약 153,812,040원)를 고려할 때, '입찰가 + 190,000,000원'이 153,812,040원 이하가 되려면 입찰가는 음수가 되어야 하므로, 현재 시장 상황에서는 정상적인 수익을 기대하며 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

그럼에도 불구하고, 경매 특성상 입찰이 진행될 가능성을 고려하여, 본 물건의 매우 높은 위험성과 잠재적 손실 가능성을 감안하여 매우 신중한 접근이 필요합니다. 만약 입찰한다면, 감정가(176,000,000원)보다는 낮게, 그리고 임차인 보증금 인수 위험을 상쇄할 수 있는 수준으로 고려해야 하나, 현재 정보로는 수익성 있는 입찰가 산정이 불가능합니다.

따라서, 본 건에 대한 예상 입찰가는 현실적으로 산정하기 어렵습니다. 만약 강행한다면, 잠재적 손실을 충분히 감수한 금액으로, 100,000,000원 이하 의 매우 낮은 금액으로 고려해 볼 수 있으나, 이는 투자보다는 손실을 감수하는 상황이 될 수 있습니다. (이 금액으로 낙찰받더라도 총 지출은 290,000,000원으로, 예상 시세인 약 153,812,040원을 훨씬 초과합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.