나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7349 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 819-35 어반캐슬 제2층 제203호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7349 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 819-35 어반캐슬 제2층 제203호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매16계 2025타경7349 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산로24가길 7, 제2층 제203호 (시흥동, 어반캐슬) | 감정가: 240,000,000원 | 최저가: 192,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경7349 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경7349 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 819-35 어반캐슬 제2층 제203호

용도: 다세대주택

감정가: 240,000,000원

토지면적: 19.23㎡ (약 5.82평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.98㎡ (약 9.07평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

소유자: 최OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지 조건

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 서울시흥초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 도시형생활주택, 소형 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 기존 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호한 편입니다.

1.3. 교통상황

차량 진출입이 원활하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건 또한 보통 수준입니다.

1.4. 건물 구조 및 이용 현황

집합건축물대장 기준, 본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 5층 건물 내 제2층 제203호입니다. 사용승인일은 2019년 7월 15일로 비교적 신축 건물에 해당하여 최신 건축 법규를 따르고 있습니다. 외벽은 인조석 마감, 창호는 PVC 창호 등으로 구성되어 있으며, 내부 이용 상태는 방 2개, 거실, 주방, 화장실, 다용도실, 현관 등으로 구성된 단지형 다세대주택으로 활용 중입니다. [cite: provided text, implicitly from "이용상태"] 건물에는 도시가스에 의한 개별난방 설비, 위생 및 급배수 시설, 승강기 설비 등이 구비되어 있어 생활 편의성을 높여줍니다. [cite: provided text, implicitly from "설비내역"]

1.5. 토지 현황

본건은 완경사지대 내 자체 지반이 평탄하게 조성된 2필 일단의 가장형 토지 위에 건축되어 있으며, 현재 도시형생활주택 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중입니다. [cite: provided text, implicitly from "토지의 형상 및 이용상태"] 토지이용계획상 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속합니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비관리지역(모아타운), 소규모주택정비사업의 사업시행구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. [cite: provided text, implicitly from "토지이용계획 및 제한상태"] 특히, 2024년 9월 5일부터 2029년 9월 9일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 거래 시 관련 허가 요건을 반드시 확인해야 합니다. [cite: provided text, implicitly from "토지이용계획 및 제한상태"]

1.6. 공부와의 차이 및 기타사항

공부와의 차이점은 발견되지 않았습니다. [cite: provided text, implicitly from "공부와의 차이"] 임대 관계는 현재 파악되지 않은 상태입니다. [cite: provided text, implicitly from "기타참고사항"]

1.7. 권리 분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행되는 물건입니다. 소유자는 최OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. [cite: provided text] 가장 중요한 권리 분석 사항으로는 임차인 김빛나의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사의 존재입니다. 매각 물건 명세서 상, 매수인은 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 인수하는 보증금 부담은 없음을 시사하나, 정확한 절차와 법적 해석은 전문가와 상담하여 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 상권 분석

본건이 위치한 금천구 시흥동은 주거 지역으로서 다세대주택, 도시형생활주택, 소형 아파트 등이 밀집해 있습니다. 인근에 서울시흥초등학교와 다양한 근린생활시설이 소재하여 주민들의 기본적인 생활 편의성을 지원합니다. 하지만 대규모 상업 지구와의 직접적인 연계성은 상대적으로 낮아, 상업적 가치보다는 주거 지역으로서의 안정적인 가치에 초점을 맞추는 것이 합리적입니다.

1.9. 생활 정보

단지형 다세대주택으로 방 2개, 거실, 주방, 욕실 등을 갖추고 있어 1~2인 가구 또는 소규모 가족이 거주하기에 적합한 구조입니다. [cite: provided text, implicitly from "이용상태"] 서울시흥초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 가정의 교육 환경 측면에서 긍정적일 수 있습니다. 도시가스 개별난방, 승강기 등 기본적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있어 생활에 불편함이 적을 것으로 예상됩니다. [cite: provided text, implicitly from "설비내역"]

1.10. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건(서울특별시 금천구 시흥동 819-35) 및 인근 서울시흥초등학교 주변에서 직접적으로 주거 환경에 악영향을 미칠 만한 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 일부 근린생활시설 및 다양한 주거 형태가 혼재되어 있어 일반적인 주거지 환경을 형성하고 있습니다.

1.11. 잠재적 리스크

가장 주의해야 할 부분은 토지거래계약에 관한 허가구역 지정입니다. [cite: provided text, implicitly from "토지이용계획 및 제한상태"] 본건 토지는 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인은 반드시 관할 구청으로부터 거래 허가를 받아야 합니다. 허가 없이 거래 시 계약이 무효가 될 수 있으므로, 사전에 관련 절차를 숙지하고 진행해야 합니다. [cite: provided text, implicitly from "토지이용계획 및 제한상태"] 또한, 권리 분석에서 언급된 주택도시보증공사 관련 조건은 매수인이 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소를 책임져야 함을 의미할 수 있습니다. 소규모주택정비 관리지역(모아타운)으로 지정된 점은 향후 지역 정비 사업 추진 가능성을 시사하며, 이는 재산 가치 상승의 기회가 될 수도 있지만, 동시에 예상치 못한 건축 규제나 개발 계획 변경의 변수가 될 수도 있습니다.

1.12. 종합 의견

본건은 서울 금천구 시흥동에 위치한 신축급(2019년 준공) 다세대주택으로, 기본적인 생활 인프라와 교통 여건이 무난한 편입니다. 권리 관계상 임차인 관련 조건과 토지거래허가구역 지정이라는 두 가지 주요 리스크 요소를 명확히 인지하고, 이에 대한 철저한 사전 검토가 필요합니다. [cite: 2, 5, provided text, implicitly from "주의사항", "토지이용계획 및 제한상태"] 잠재적 주거지 가치 상승 요인으로는 모아타운 지정 지역이라는 점을 들 수 있습니다.

1.13. 투자 포인트

비교적 신축인 다세대주택으로 즉시 거주 또는 임대가 가능한 점이 장점입니다. 소규모주택정비 관리지역(모아타운)에 포함되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다. 권리 분석상의 특이사항을 명확히 해소한다면, 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계