나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9125 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 900-28 에스타워 제8층 제802호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9125 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 900-28 에스타워 제8층 제802호 아파트 경매

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서울남부지방법원 경매13계 2025타경9125 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 900-28 에스타워 제8층 제802호 | 감정가: 208,000,000원 | 최저가: 208,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9125 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 900-28 에스타워 제8층 제802호

용도: 아파트

감정가: 208,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 물건 상세 분석

2.1. 물건 기본 현황

소유자/채무자: 양OO (동일인)

채권자: 주OOOOOOO

토지 면적: 8.63㎡ (약 2.61평) / 토지 지분율 863.49

건물 면적 (전용): 27.32㎡ (약 8.26평)

(참고: 추정 분양 면적 약 39.03㎡ / 약 11.81평)

2.2. 감정가 및 토지/건물 내역

감정가: 208,000,000원

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 중 제8층 제802호

마감: 외벽 돌붙임, 새시 창호

이용 상태: 집합건축물대장상 '아파트' (주거용)

설비 내역: 도시가스 난방, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 자동차용 승강기, 소화 설비 등

토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 수평표면구역 등

3. 입지 조건 분석

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 '까치산역' 남서측 인근에 위치하며, 도보 접근이 용이한 역세권임.

주위는 아파트 단지, 오피스텔, 각종 근린생활시설이 혼재된 상업 및 주거 혼합 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준 이상임.

3.2. 교통 상황

차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 까치산역(2호선·5호선 환승역)이 소재하여 대중교통의 이용 편의도는 우수함.

4. 권리 분석

4.1. 임차인 관련 핵심 주의사항

임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됨.

이는 낙찰자가 임차인의 보증금 전액을 인수해야 하는 법적 리스크가 해소됨을 의미하며, 권리관계 측면에서 매우 안전하고 명확한 물건으로 판단됨.

4.2. 기타 권리관계

소유자 및 채무자가 동일하여, 명도 과정에서 비교적 협의가 용이할 수 있으나, 강제집행의 가능성 또한 염두에 두어야 함.

5. 상권 및 생활 정보

5.1. 상권 분석

본건이 위치한 지역은 '일반상업지역'으로 까치산역을 중심으로 상권이 활성화되어 있음.

다양한 맛집, 식당, 쇼핑 시설 등이 밀집된 번화가 상권을 이용할 수 있어 생활 편의성이 매우 높음.

5.2. 생활 정보

난방은 도시가스 개별 난방 방식이며, 승강기 및 소방 설비 등 기본적인 주거 편의 시설이 잘 갖추어져 있음.

인근에 까치산근린공원 등이 위치하고 있어 도심 속에서도 자연환경을 누릴 수 있는 장점이 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지역적 제한사항

토지 이용 계획상 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역에 해당하여, 향후 건물의 신축/개축 시 고도 제한 및 건축 규제가 있을 수 있으므로 개발 목적의 투자자는 규제 내용을 반드시 확인해야 함. (강서구의 일반적인 규제임)

6.2. 혐오시설 및 환경

지도 검색 결과, 본건 인근에 직접적으로 생활에 지장을 줄 만한 대형 혐오시설(쓰레기 처리장, 화장장 등)은 확인되지 않음.

다만, 상업지역과 주거지역이 혼재된 역세권 건물 특성상 주간 또는 야간 소음 및 주차 문제가 상존할 수 있으므로, 현장 조사를 통한 확인이 필요함.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 서울 지하철 2호선과 5호선 환승역인 까치산역 초역세권에 위치한 소형 아파트로, 뛰어난 입지 조건을 가짐.

특히, 임차권 승계인(HUG)이 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각되어 권리 분석 리스크가 해소되었기 때문에, 일반 투자자가 비교적 안심하고 입찰에 참여할 수 있는 '안전한' 물건임. 소액 실거주 목적이나 안정적인 임대 수익을 기대하는 투자자에게 매우 적합함.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 까치산역 역세권 (대중교통 접근성 우수).

권리 리스크 해소: 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기로 인해 명도 및 보증금 인수 부담이 없음.

일반상업지역 내 주거 시설: 토지가 일반상업지역에 속해 있어 장기적인 토지 가치 측면에서 유리할 수 있음. (다만, 용도 지역에 따른 규제 확인 필요)

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계