나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8872 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 286-3 삼원아이빌에이 제4층 제402호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8872 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 286-3 삼원아이빌에이 제4층 제402호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매13계 2025타경8872 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 286-3 삼원아이빌에이 제4층 제402호 | 감정가: 276,000,000원 | 최저가: 220,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8872 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 286-3 삼원아이빌에이 제4층 제402호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택, 단지형다세대)

감정가: 276,000,000원

1.2. 면적 및 구조 현황

토지면적: $17.64 \text{m}^2$ (약 $5.34$평)

건물면적: $22.79 \text{m}^2$ (약 $6.89$평)

구조: 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 제4층 (개별난방, 도시가스, 승강기, 주차장 설비 완비)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 권리 관계 현황

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항 및 주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인(주택도시보증공사)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행되므로, 낙찰자에게는 명도(인도) 관련 권리적 부담이 크게 완화될 것으로 판단됨.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건

본건은 구로구 개봉동 소재 "개웅중학교" 동측 인근에 위치한 주거용 부동산입니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 공공시설, 교육시설 등이 혼재하는 일반 주거지역으로서 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 상황 역시 보통입니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)에 해당하여 안정적인 주거 용도를 보장합니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

주변에 근린생활시설 및 교육시설(개웅중학교)이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 용이해 보입니다.

주택의 이용 상태는 도시형생활주택(단지형다세대)이며, 제2종일반주거지역에 해당하여 소규모 주택으로서의 임대 및 실수요 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

2.3. 권리 분석

본건의 가장 큰 투자 포인트는 권리관계의 명확성입니다. "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"은 낙찰자가 인수할 보증금이나 명도 책임에서 완전히 자유로워질 수 있음을 의미합니다.

따라서 본 물건은 권리적 하자 없이 '깨끗한 물건'으로 간주될 수 있으며, 명도 리스크가 거의 없다고 판단됩니다.

3. 투자 검토 사항

3.1. 잠재적 리스크

토지이용계획상 "교육환경보호구역" 및 "대공방어협조구역(위탁고도:해발165m)"에 해당하여, 향후 재건축 또는 증축 시 교육 환경 및 고도 제한에 따른 행위 제한을 받을 수 있습니다. 건축 규모 확장성에는 한계가 있을 수 있으므로 사전에 관할 교육청 및 군부대에 확인이 필요합니다.

소재지가 2필지 일단의 토지이나, 지분 형태로 매각되므로 토지 이용의 독립성은 확보되어 있습니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3.2. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 소재의 소형 다세대주택으로서, 권리분석상 가장 큰 난관인 대항력 있는 임차인의 문제를 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 조건부 매각으로 해소하였습니다. 따라서 권리적 리스크가 거의 없는 안전한 투자 물건입니다.

다만, 전용 면적 $22.79 \text{m}^2$ (약 $6.89$평)의 소형 평형이므로, 1인 가구 또는 신혼부부를 대상으로 한 임대수익형으로 적합합니다.

3.3. 투자 포인트

권리 안전성: 주택도시보증공사의 대항력 포기로 인해 낙찰자가 명도 및 임대차 보증금 반환에 대한 부담을 지지 않아도 됩니다. 이는 경매 투자 시 가장 큰 리스크를 제거하는 요인입니다.

소형 주택 수요: $6.89$평대의 소형 다세대주택은 서울에서 꾸준한 임대 수요를 가지고 있으며, 개웅중학교 인근의 주거 지역은 안정적인 수요를 제공할 것으로 예상됩니다.

입찰 용이성: 권리 관계가 명확하므로 초보 투자자도 비교적 쉽게 접근할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계