나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9126 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 900-28 에스타워 제9층 제901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WIN · 평가일 2025.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""지하철역(까치산역 : 2,5호선)"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위여건은 보통시 됨.

교통상황

본 건물은 인근에 지하철역(까치산역 : 2,5호선) 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 9층건 내 9층 901호로서,
(사용승인일 : 2017.05.30.)

외 벽 : 석재타일 붙임 등 마감.
내 벽 : 타일 붙임 등 마감.
창 호 : 샷시창호 마감.

이용상태

집합건축물대장상'아파트'임.

설비내역

기본적인 난방설비, 위생 및 급배수시설 갖추었으며, 승강기설비, 기계식주차장 등을 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필 일단의 인접지 대비 평지, 가장형의 토지로서, 현황'근린생활시설 및 아파트' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 서측으로 약4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), 기호(2) 공히 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획
구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수
평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사
시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임 대 관 계: 임차권 설정되어있음.(등기사항전부증명서 참조).

기 타: 해당사항 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9126 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 900-28 에스타워 제9층 제901호 (도로명주소: 서울특별시 강서구 강서로7길 38-6)

용도: 아파트

감정가: 218,000,000원

토지 면적: 9.24㎡ (약 2.79평)

토지 지분: 9.2449㎡ (약 2.79평)

건물 면적: 29.25㎡ (약 8.85평) - 전용면적

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 9층 건물 내 9층 901호 (사용승인일: 2017.05.30.)

건물 전체 연면적: 1178.12㎡

대지 면적: 230.7㎡

건폐율: 59.64%

용적률: 415.14%

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 2, 5호선 까치산역에서 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 서측으로는 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용계획은 일반상업지역으로, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

본 경매는 부동산강제경매로, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

말소기준권리는 2021년 11월 25일자 강서세무서장의 압류(갑3)이며, 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

- 임차인: 주택도시보증공사(김승모)

- 보증금: 200,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자/확정일자: 2017-09-19

- 배당신고일자: 2024-02-15

- 대항력: 없음 (등기부등본상 주택임차권(을1)은 말소 처리되어 매수인에게 인수되지 않습니다.)

인수 보증금 합계는 0원으로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. "대항력있는 임차인" 및 "선순위 임차권" 관련 특이사항 및 주의사항이 기재되어 있으나, 이는 매각 조건상 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행되므로 실질적으로 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼합된 상업 및 주거 복합 지역입니다. 지하철역과 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 교통:

- 지하철 2, 5호선 까치산역이 인근에 위치하여 서울 시내 접근성이 양호합니다.

- 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 시설:

- 까치산역 주변으로는 다양한 상점, 식당, 카페 등이 분포하고 있어 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

- 서울식물원, 하늘공원 등 녹지 공간 접근이 가능합니다.

- 롯데몰 김포공항, 마곡지구 등 대형 쇼핑 및 문화시설 이용이 비교적 용이합니다.

* 잠재적 혐오시설:

- 해당 물건지 인근에 직접적으로 언급되는 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 강서구 지역은 과거부터 서남 물재생센터, 건설 폐기물 처리 시설 등 일부 기피 시설이 존재하거나 논의되었던 이력이 있습니다. 이러한 시설들이 직접적으로 본 물건지에 영향을 미치지는 않을 것으로 보이나, 지역 개발 및 이미지에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 복합적인 권리 관계: 임차인 및 HUG 인수 조건 변경 관련 내용이 있어 권리 분석 시 주의가 필요합니다. 그러나 현재 명시된 매각 조건상 매수인에게 대항력 있는 임차권은 인수되지 않으며, 인수 보증금도 0원입니다.

* 공항 관련 지구 지정: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축이나 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 노후 저층 주거지 밀집 지역: 주변 지역의 모아타운 지정 등 주거 환경 개선 사업이 진행되는 지역이나, 본 물건 자체는 비교적 신축(2017년 준공)입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2, 5호선 까치산역 인근에 위치한 비교적 신축 아파트입니다. 임차인 관련 권리관계가 복잡하게 기술되어 있으나, 최종 매각 조건상 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없으며, 대항력 있는 임차권 역시 인수되지 않는 조건으로 매각됩니다. 입지, 교통, 생활 편의시설 접근성은 양호한 편이며, 향후 지역 개발 가능성도 일부 존재합니다. 다만, 공항 관련 지구 지정 등 개발 제약 사항을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권(2, 5호선) 인접 및 우수한 교통망.

* 비교적 신축 건물(2017년 준공)로 즉시 거주 또는 임대가 가능.

* 대항력 있는 임차권 및 인수 보증금이 없어 권리관계가 명확함.

* 주변에 생활 편의시설 및 상업시설이 발달해 있음.

* 강서구 지역 개발 계획과 연계될 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 218,000,000원

본 물건은 인수해야 할 임차 보증금이 없으며, 권리관계도 명확하게 정리되어 매수 부담이 적습니다. 주변 시세 및 물건의 상태, 잠재적 가치 상승 가능성을 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정합니다.

예상 입찰가: 190,000,000원 ~ 210,000,000원 (감정가 범위 내외)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.