나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9045 [1] 서울특별시 양천구 신월동 13-17 지오빌 제에이동 제5층 제501호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9045 [1] 서울특별시 양천구 신월동 13-17 지오빌 제에이동 제5층 제501호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매13계 2025타경9045 | 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 13-17 지오빌 제에이동 제5층 제501호 | 감정가: 181,000,000원 | 최저가: 115,840,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 면적 정보

1.1. 사건 및 주소 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9045 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 13-17 지오빌 제에이동 제5층 제501호

용도: 다세대주택 (총 5층 중 5층)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 181,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2012.05.01 (비교적 신축급 빌라)

1.2. 면적 정보

토지 면적: 22.80㎡ (약 6.90평)

건물 전용면적: 36.65㎡ (약 11.09평)

건물 이용상태: 다세대주택 (침실3, 거실, 주방, 화장실, 발코니, 현관 등) - 방 3개 구조로 활용도가 높음.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 상권분석

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 신월중학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 도시형생활주택, 소형 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 노변상가 등이 혼재된 주거 및 상가 혼용지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

본건 서측으로 노폭 약 8m, 북측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입은 원활하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 여건도 보통으로 평가됩니다.

신월동 지역은 남부순환로와 경인고속도로를 통해 인천, 부천 등 위성도시와 서울 도심으로 진입하는 교통의 요지로 발전하고 있으며, 자가용 이용 시 신월여의지하도로 등을 통해 서울 서남부 및 도심 접근성이 향상되었습니다.

양천구 내 가장 큰 시장 중 하나인 신영시장이 위치해 생활 편의시설 이용에 용이합니다.

2.2. 주변 시설 및 생활정보

교육: 인근에 신월중학교 및 다수의 교육시설이 소재하여 교육 환경은 양호합니다.

교통: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 노선 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 여건은 보통입니다. 가장 큰 특징으로는 경인고속도로를 통한 인천 및 부천 접근성이 좋다는 점입니다.

혐오시설: 인근에 양천자원회수시설(쓰레기 소각장)이 있으나, 서울시는 해당 시설이 주민지원시설로 탈바꿈하여 영향권 내 주민에게 난방비, 관리비 등을 지원하고 있으며, 주민 건강영향 조사 결과 현재까지 특별한 영향은 없는 것으로 보고하고 있습니다.

규제: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 주거 편의성이 높으나, 공항시설법에 따른 수평표면구역(김포공항 관련 건축 고도 제한)에 해당되어 향후 개발 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

3. 권리 분석 및 리스크

3.1. 권리분석

경매구분: 부동산강제경매로 채권자의 강제집행에 의한 물건입니다.

매각조건 특이사항 (주의사항): **임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각**입니다.

권리분석의 핵심: 임차인 또는 주택도시보증공사(HUG)가 매수인에게 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행되므로, **이 조건이 이행된다면** 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금 대항력은 소멸되어 명도 및 권리관계가 깔끔하게 정리될 가능성이 매우 높습니다. 매수자는 입찰 전 이 조건의 최종 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

임대관계 미상: 감정평가서상 임대관계는 미상이나, 상기 '주의사항'에 따라 임차인이 존재하는 경우라도 대항력 포기 조건부 매각이므로 미상의 임차관계로 인한 보증금 인수 위험은 낮습니다. 다만, 명도 과정에서 해당 임차인의 협조가 필요할 수 있습니다.

규제 리스크: **수평표면구역**으로 건축 고도 제한을 받는 지역입니다. 이는 해당 지역의 숙명적인 리스크로, 향후 재건축 또는 대수선 시 높이 제한을 받게 됩니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 2012년식으로 비교적 신축급 다세대주택이며, 희소성 있는 방 3개 구조(전용 $36.65\text{m}^2$)로 실거주 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

감정가는 1억 8,100만 원으로 형성되었으며, 양천구 신월동의 주거지역에 위치하여 주택 가격의 안정성이 높습니다.

가장 큰 장점은 **대항력 포기 조건부 매각**이라는 점으로, 복잡한 임차인 권리관계가 정리되어 초보 투자자도 비교적 안전하게 접근할 수 있는 물건입니다.

4.2. 투자 포인트

**권리관계의 명확성**: 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건으로 낙찰자에게 인수되는 권리가 거의 없어져 권리분석이 매우 단순해집니다.

**실거주 및 임대수익 적합**: 3룸 구조와 2012년의 준수한 건물 연식으로 실거주 가치가 높고, 전월세 임대수익을 창출하기에도 유리합니다.

**입지적 잠재력**: 제2종일반주거지역(7층이하) 내에 위치하며, 서울 서남부 교통의 요지인 신월동에 위치해 있어 교통 환경이 양호합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계