나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9298 [1] 서울특별시 금천구 독산동 962-26 엘린하우스 제3층 제301호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9298 [1] 서울특별시 금천구 독산동 962-26 엘린하우스 제3층 제301호 오피스텔 경매

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서울남부지방법원 경매13계 2025타경9298 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 962-26 엘린하우스 제3층 제301호 | 감정가: 298,000,000원 | 최저가: 238,400,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 962-26 엘린하우스 제3층 제301호

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9298 (1)

용도: 오피스텔

감정가: 298,000,000원

경매구분: 부동산강제경매 (토지/건물일괄매각)

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2021.07.14. (약 4년차 신축급 건물)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상7층 중 제3층

1.2. 면적 정보

건물면적 (전용면적): 37.08㎡ (약 11.22평)

토지면적 (대지권): 17.39㎡ (약 5.26평)

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울 금천구 독산동 소재 ""독산3동 주민센터"" 북측, ""문성초등학교"" 북동측에 위치하는 주택 밀집 지역입니다.

주변은 다세대주택, 단독/다가구주택이 밀집한 기존 주택지대로서, 근린공원 및 각종 근린생활시설이 소재하여 주거 편의성이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 간선도로인 ""독산로""가 약 15m 거리에 있어 서울 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

대중교통으로는 지하철 2호선 ""구로디지털단지역""이 약 900m 거리에 위치하여 도보 약 15분 내외로 이용 가능하여 준수한 역세권으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 및 개발 계획

토지이용계획상 준주거지역 및 제1종지구단위계획구역(문성생활권)에 해당하며, 과밀억제권역에 속합니다.

이는 주거와 상업 기능이 혼재된 지역으로, 향후 개발 잠재력을 일정 부분 확보하고 있다고 판단됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 조건 및 대상

매각 대상은 토지 및 건물이 일괄 매각되는 부동산강제경매 물건입니다.

본건의 등기부 상 권리분석은 별도로 진행해야 하나, 기본적으로 강제경매의 채권자가 권리행사를 한 것으로 보입니다.

3.2. 특이 및 주의사항 (가장 중요한 부분)

본건은 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)가 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

이는 낙찰자가 인수할 수 있는 임대차보증금 반환 채무 등의 대항력 위험을 원천적으로 제거하는 조건이므로, 명도(인도) 리스크가 매우 낮아진다는 측면에서 매우 유리합니다.

단, 매각조건이 이행되는지 여부를 매각허가 결정 전까지 반드시 확인해야 합니다.

현황조사 시 폐문부재로 내부확인이 불가하였으며, 임대차 관계 역시 미상인 점을 참고하여 현장 조사 시 점유 관계를 추가로 파악해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 주변 환경 및 편의시설

주변에는 독산3동 주민센터, 문성초등학교 등이 있어 행정 및 교육 시설 접근성이 좋습니다.

근린생활시설과 근린공원이 인접해 있어 실거주자에게 필요한 기본적인 편의시설은 갖추고 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

인근 지역에 대한 검색 결과, 보고서에 명시해야 할 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 주택지대가 밀집한 환경의 특성 및 상대적으로 낮은 주변 환경 평가 점수(4.5점 만점에 3.2점)를 고려하여 소규모 소음원, 쓰레기 처리, 주차 문제 등 국지적인 리스크는 현장 조사 시 별도로 확인해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 내부 상태 리스크

폐문 및 이해관계인의 부재로 인해 내부 확인이 불가능했습니다.

이는 내부 인테리어 상태, 누수, 파손 등의 하자를 사전에 정확히 파악하기 어렵다는 리스크를 내포하고 있습니다.

5.2. 오피스텔 관련 세제 리스크

본 물건은 오피스텔 용도이므로, 주거용으로 사용할 경우 주택 수에 포함되어 다주택자 양도소득세 중과 및 취득세 중과 대상이 될 수 있습니다.

투자 목적에 따라 반드시 세무 전문가와 상의하여 세금 계획을 수립해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 2021년도에 사용 승인된 신축급 오피스텔로, 2호선 구로디지털단지역 접근성이 준수하고 독산로에 인접하여 교통 편의성이 우수합니다.

무엇보다 HUG의 대항력 포기 조건부 매각은 경매 물건의 가장 큰 리스크 중 하나인 명도 및 임차인 인수 위험을 해소시켜 준다는 점에서 높은 투자 안정성을 제공합니다.

다만, 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점과 오피스텔 특유의 세제 리스크는 고려해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

A. 교통 및 입지 우수성: 2호선 구로디지털단지역을 이용할 수 있으며, 독산로 인접으로 차량 및 대중교통 접근성이 뛰어납니다.

B. 신축급 건물: 2021년 사용승인으로 건물 상태가 양호하며, 풀옵션 등 최신 시설을 갖추고 있을 가능성이 높습니다.

C. 권리 관계의 안정성: HUG의 대항력 포기 조건으로 낙찰자의 인수 위험이 최소화되어 명도 진행이 매우 수월할 것으로 예상됩니다. (조건 충족 시)

D. 소형 주거 대체 상품: 전용 약 11.22평으로 1인 가구 또는 신혼부부에게 적합한 소형 주거 대체 상품으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 보입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계