나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9297 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1105-3 우장산자하클래식 제18층 제1801호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9297 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1105-3 우장산자하클래식 제18층 제1801호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경9297
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 1105-3 우장산자하클래식 제18층 제1801호
• 감정가: 262,000,000원
• 최저가: 209,600,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매13계 2025타경9297 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1105-3 우장산자하클래식 제18층 제1801호 | 감정가: 262,000,000원 | 최저가: 209,600,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9297 (1)이며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 1105-3 우장산자하클래식 제18층 제1801호 오피스텔입니다.

감정가는 262,000,000원으로 산정되었으며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

1.2. 물건 현황 (면적)

본건은 지하 2층부터 지상 19층 건물 내 제18층에 위치한 오피스텔입니다.

건물 전용면적은 22.68㎡ (약 6.86평)으로 소형 오피스텔에 해당합니다.

토지 면적은 3.98㎡ (약 1.20평)이며, 토지 및 건물 모두 제시외면적은 없습니다.

1.3. 채권/채무 관계

본건의 소유자와 채무자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 입지 조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '강서구청' 북측 인근에 위치합니다.

주위는 업무시설, 오피스텔, 관공서, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재된 일반상업지역으로, 생활 편의성이 매우 높습니다.

교통 상황은 본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

지하철 5호선 화곡역 및 9호선 등촌·가양역까지는 도보로 약 10~15분 정도 소요되어 역세권이라기보다는 버스 중심의 교통 입지입니다.

본건은 남동측으로 광대로와 접하고 있어 차량 진출입 및 가시성이 우수합니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

본건의 배후 상권인 '강서구청 상권'은 강서구 내에서도 유동인구가 가장 붐비는 거대 상권 중 하나입니다.

인근에 강서구청, 강서경찰서 등 관공서가 입주해 있어 이들을 배후로 하는 오피스텔 수요가 확보되어 있습니다.

주요 상권은 모텔 밀집지역과 유흥주점, 식당 등이 위치한 먹자골목 형태로 발달되어 있어, 20~40대 젊은 직장인과 유동인구가 활발하게 이용하는 곳입니다.

이로 인해 마트, 병원, 은행, 약국 등 각종 편의시설이 도보 5분 거리에 모여 있어 생활 편의는 최상급입니다.

2.3. 잠재적 리스크 및 혐오시설 검토

강서구청 상권의 특성상 메인 상권 일부에 유흥시설 및 모텔 밀집지역이 형성되어 있어, 순수 주거 목적으로는 다소 호불호가 갈릴 수 있는 환경입니다.

또한, 감정평가서에 언급된 바와 같이 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역에 해당하여 고도 제한 등의 규제를 받고 있지만, 본 건물은 이미 19층으로 건축되어 있어 건축 규제 리스크는 낮습니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리 관계의 안정성

매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 법정지상권 성립 여지 등 복잡한 토지/건물 분리 매각의 위험이 없습니다.

3.2. 핵심 주의사항 (권리분석 특이사항)

가장 중요한 주의사항으로 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'이라는 특이사항이 있습니다.

이는 통상 경매 물건에서 발생하는 '대항력 있는 임차인' 인수 위험을 주택도시보증공사(HUG)가 포기함으로써 매수인이 임차인의 보증금을 떠안을 염려가 없다는 것을 의미합니다.

따라서, 낙찰자는 권리상 매우 깨끗한 상태로 물건을 인수하게 되므로 권리분석의 위험이 극도로 낮다고 판단됩니다.

4. 건물 및 기타 정보

4.1. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 2층/지상 19층 건물 내 제18층에 위치하고 있습니다.

외벽은 모르타르위 페인트 및 석재 외장재 등으로 마감되었고, 창호는 새시조입니다.

고층(19층 중 18층)에 위치하여 일조 및 조망이 우수할 것으로 예상됩니다.

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식 주차장설비, 난방설비 등 기본적인 설비는 모두 갖추고 있습니다.

건축물대장상 오피스텔로 이용 중입니다.

4.2. 토지의 형상 및 제한 상태

토지는 세장형의 형상으로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있어 토지 이용 가치가 높으며, 광대로와 접하고 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 투자 포인트

권리분석 상 최우량 물건: 임차인 및 HUG가 매수인에게 대항력을 포기하는 조건이 명시되어 있어, 보증금 인수 부담이 전혀 없는 '권리상 안전한 물건'입니다.

핵심 상권 입지: 강서구청 상권 중심부에 위치하여 임차 수요가 풍부하고 공실 위험이 낮습니다.

소액 투자 가능: 소형 오피스텔로 소액 투자 및 1인 가구 실거주에 적합한 물건입니다.

고층 프리미엄: 19층 중 18층으로 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

5.2. 종합 의견

본건은 강서구청이라는 뛰어난 상업 입지 조건을 갖추고 있으며, 특히 임차인의 대항력 포기 조건으로 매수인에게 권리상의 하자가 없어 매우 안전하게 접근할 수 있는 물건입니다.

소액 투자 목적의 수익형 부동산이나 직장인 실거주용 오피스텔을 찾는 투자자 모두에게 매력적인 기회가 될 것입니다. 다만, 인근 유흥 상권의 특성과 지하철역까지의 도보 거리를 감안하여 최종 입찰 가격을 신중히 결정하는 것이 중요합니다.

낙찰 후 빠른 명도 진행이 예상되어, 명도 리스크가 적다는 점 또한 큰 장점입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계