나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8930 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 923-10 남광쉐르빌 제6층 제601호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8930 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 923-10 남광쉐르빌 제6층 제601호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경8930
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 923-10 남광쉐르빌 제6층 제601호
• 감정가: 243,000,000원
• 최저가: 155,520,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 아파트

서울남부지방법원 경매13계 2025타경8930 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 923-10 남광쉐르빌 제6층 제601호 | 감정가: 243,000,000원 | 최저가: 155,520,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 보고 목적

1.1. 경매물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8930 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 923-10 남광쉐르빌 제6층 제601호

용도 및 구조: 도시형생활주택(아파트), 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상10층 중 6층 (사용승인일: 2014-1-3)

토지면적: 13.29㎡ (약 4.02평)

건물(전용)면적: 41.61㎡ (약 12.59평)

감정가: 243,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 보고서 작성 목적

본 보고서는 의뢰인이 서울남부지방법원 2025타경8930 (1) 사건에 대한 입찰 참여를 고려함에 있어, 물건의 기본 정보, 입지 분석, 권리 분석 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 검토하여 합리적인 투자 판단을 지원하기 위해 작성되었습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 주거 환경 및 편의성

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 효심어린이공원 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택(도시형생활주택, 다세대) 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다.

2.2. 입지조건 및 교통상황

교통편의 측면에서 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준이나, 거주 후기에 따르면 지하철역(까치산역 추정)과 버스 정류장이 도보 3분 거리로 편리하다는 평가가 있습니다.

주요 도로인 강서로7길과 접하고 있으며, 남측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입은 용이합니다.

2.3. 상권분석 및 생활정보

주거 밀집 지역 내 위치하여 근처에 편의점, 마트, 병원, 약국, 카페 등 다양한 편의시설이 도보 5분 거리에 모여 있어 생활 편의성이 높습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 일반상업지역에 속해 있어 주상복합 형태의 개발 잠재력은 있으나, 중요시설물보호지구(공항), 진입표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m) 등 공항시설법 및 군사시설 보호법에 의한 규제가 적용되므로 향후 신축 및 증개축 시 제한사항을 반드시 확인해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각물건명세서상 권리 현황

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

소유자 및 채무자: 진OO으로 동일하여 소유관계는 단순합니다.

3.2. 잠재적 리스크(주의사항) 및 해소 방안

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각이 명시되어 있습니다.

권리분석: 임차인이 존재할 가능성이 높고, 주택도시보증공사(HUG)가 주택임차권을 승계했을 가능성이 있습니다. 그러나 매각 조건 자체가 '대항력 포기 조건'이므로, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 위험이 원칙적으로 없습니다. 다만, 해당 조건이 정확히 이행되는지 법원 문건을 통해 최종적으로 확인해야 합니다. 이는 명도(인도명령)에 있어서 매우 유리한 조건으로 작용할 수 있습니다.

4. 물건 세부 사항 및 잠재적 리스크

4.1. 건물 세부 사항

본건은 도시형생활주택(아파트)으로 이용 중이며, 방, 거실겸주방, 화장실, 발코니의 구조로 1~2인 가구에게 적합한 소형 주택입니다.

2014년 사용승인된 비교적 신축급 건물이며, 전기설비, 승강기설비, 개별난방설비(도시가스) 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

4.2. 잠재적 리스크(기타)

혐오시설: 검색 결과상 물건지 주변의 특정 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 화장장 등)은 발견되지 않았습니다.

임대관계: 현재 임대관계는 미상으로, 낙찰 후 정확한 점유 관계 조사가 필요합니다. 다만, 앞서 언급된 주의사항(대항력 포기 조건)으로 인해 명도 난이도는 낮을 것으로 예상됩니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동 일반상업지역에 위치한 2014년식 도시형생활주택으로, 전용면적 약 12.59평의 소형 평형입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5.2. 투자 포인트

1) 권리관계의 안정성: 임차인이 주택도시보증공사(HUG)의 승계인이라 할지라도 '매수인에 대한 대항력 포기 조건'으로 매각되므로, 낙찰자가 임차보증금을 인수할 위험이 없어 권리관계가 매우 깨끗합니다.

2) 소형 주택 투자: 1~2인 가구의 수요가 높은 지역의 소형 평형이므로, 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있습니다.

3) 입지적 장점: 까치산역 인근으로 추정되는 역세권 및 편리한 생활 인프라가 구축되어 있어 투자가치가 높습니다.

4) 감정가 대비 투자 기회: 감정가 243,000,000원을 기준으로 경쟁률과 유찰 횟수를 고려하여 적정 입찰가를 산정하면 우수한 투자 기회가 될 수 있습니다.

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법원 정보

서울남부지방법원 경매13계