나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8694 [1] 서울특별시 양천구 신월동 221-17 미소빌2 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤 · 평가일 2025.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 ""신월IC"" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 아파트 및
다세대주택 등의 공동주택과 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 밀집한 주거지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통이용 편
의는 보통인 편입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제201호로서,
- 사용승인일: 2015년 3월 18일
- 외벽: 석재붙임 마감 등
- 창호: 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 사다리형에 유사한 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대)의 건부지로
이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 소재 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접함), 가축사육제한구역<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역
지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구
역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 등입
니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8694 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 221-17 미소빌2 제2층 제201호

건물명: 미소빌2

용도: 도시형생활주택

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 209,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 17.88㎡ (약 5.41평)

건물면적: 26.90㎡ (약 8.14평)

토지/건물 지분: 각 17.88㎡ (토지), 26.9㎡ (건물)

제시외 건물면적: 6.30㎡ (약 1.91평) (매각 포함)

1.3. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내

사용승인일: 2015년 3월 18일

해당층: 2층 (총 6층)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 소재하며, "신월IC" 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트, 다세대주택 등 공동주택과 단독주택, 각종 근린생활시설이 밀집한 전형적인 주거지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근 도로변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 단지 동측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역 등에 해당합니다.

주요 제한사항으로는 공항소음 방지 및 소음대책지역(제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역) 및 군사기지 관련 구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2025년 1월 15일자 계양세무서장의 압류 등기입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 1번 주택임차권(최 / 185,500,000원 / 2019년 9월 5일 접수)은 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 손

보증금: 7,000,000원

차임: 550,000원

전입일자: 2024년 3월 7일

확정일자: 2024년 5월 3일

대항력: 있음

비고: 배당신고일자 2025년 3월 17일

* 임차인: 최 (주택도시보증공사)

보증금: 185,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 9월 6일

확정일자: 2019년 8월 29일

대항력: 있음

비고: 배당신고일자 2023년 9월 20일. 해당 임차인의 보증금 전액 또는 일부를 인수할 가능성이 있습니다.

3.3. 특이사항

대항력 있는 임차인이 존재하며, 선순위임차권(최 )의 보증금 인수 가능성이 있습니다. 제시외 건물 6.30㎡가 매각에 포함됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주거 밀집지역

주변이 공동주택 밀집 지역으로, 기본적인 주거 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 근린생활시설

단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성은 보통 수준입니다.

4.3. 주변 환경

공항 소음의 영향권에 포함되어 있어, 소음 관련 법규(제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역)가 적용되는 지역입니다. 주변에서 별도의 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않으나, 공항 소음은 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다수의 편의시설 및 상업시설이 위치하여 생활이 편리합니다.

5.2. 교통 접근성

신월IC 인근에 위치하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

5.3. 건축물 편의시설

본 건물에는 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수 위험

최 임차인의 보증금 185,500,000원 중 배당으로 변제받지 못하는 금액이 있을 경우, 매수인이 인수해야 합니다. 이는 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 공항 소음

공항 소음 규제 지역에 포함되어 있어, 항공기 소음으로 인한 불편함이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물

명도 및 철거 등에 대한 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2015년 준공된 비교적 신축 도시형생활주택으로, 주거지 내에 위치하여 기본적인 수요는 확보될 것으로 보입니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인(최 )의 보증금 인수 가능성, 공항 소음 영향권에 있다는 점은 본 물건의 투자 가치를 신중하게 검토하게 하는 주요 요인입니다. 제시외 건물 포함 매각 또한 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2015년 준공)로서 건물 상태 양호 예상

* 주거지 내 입지로 기본적인 수요층 확보 가능

9. 예상 입찰가

시세 분석 결과, 주변 유사 건물의 거래 사례 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 190,000,000원에서 210,000,000원 사이로 추정됩니다.

위험 요소를 고려한 적정 입찰가는 본 물건의 시장 가치와 인수될 수 있는 임차인 보증금(185,500,000원)을 합산한 총 투자 비용이 시세 대비 경쟁력이 있는지 면밀히 검토해야 합니다.

본 건의 특수성을 감안하여, 보증금 인수 금액을 제외한 부동산 자체의 가치에 기반한 예상 입찰가는 190,000,000원으로 제시합니다. 다만, 실제 입찰 시에는 총 인수 비용을 포함하여 수익성을 반드시 재산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.