나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9046 [1] 서울특별시 양천구 신월동 218-24 캐슬채움빌 제5층 제503호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9046 [1] 서울특별시 양천구 신월동 218-24 캐슬채움빌 제5층 제503호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경9046
• 주소: 서울특별시 양천구 신월동 218-24 캐슬채움빌 제5층 제503호
• 감정가: 261,000,000원
• 최저가: 167,040,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매13계 2025타경9046 | 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 218-24 캐슬채움빌 제5층 제503호 | 감정가: 261,000,000원 | 최저가: 167,040,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 주소 정보

본 보고서의 대상 물건은 서울남부지방법원 2025타경9046 (1) 사건으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 양천구 신월동 218-24 캐슬채움빌 제5층 제503호이며, 용도는 다세대주택(도시형생활주택-단지형다세대)입니다.

감정가는 261,000,000원으로 산정되었습니다.

1.2. 물건 상세 정보

본 물건은 토지와 건물을 일괄매각하는 방식이며, 소유자 및 채무자는 김OO, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

건물은 2019년 8월 28일에 사용승인된 철근콘크리트조 지하 1층 / 지상 6층 건 내 제5층입니다.

* **토지면적:** 14.84㎡ (약 4.49평)

* **건물면적 (전용):** 24.75㎡ (약 7.49평)

* **건물의 구조:** 외벽은 인조석 및 일부 파벽돌, 창호는 샷시 이중창 등으로 비교적 최근에 건축되어 양호한 상태를 보입니다.

2. 물건 분석

2.1. 권리 분석 (특이사항 반영)

본건은 부동산강제경매 사건으로, 무엇보다 특이사항으로 명시된 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'에 주목해야 합니다.

* **매우 우량한 조건:** 주택도시보증공사(HUG)와 임차인이 매수인(낙찰자)에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행되므로, 낙찰자가 임차인의 보증금 전액 또는 일부를 인수할 위험이 사실상 사라집니다.

* **명도 용이성:** 대항력 포기로 인해 낙찰 후 명도 진행 과정이 일반 경매 물건 대비 매우 수월할 것으로 예상됩니다.

* **입찰 전 재확인:** 다만, 입찰 직전에 해당 조건이 유지되는지 여부를 반드시 법원 문건을 통해 최종 확인해야 합니다.

2.2. 입지 조건 및 교통 상황

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 신원초등학교 남동측 인근에 위치하며, 소규모 공동주택 및 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

* **주위환경:** 주위환경은 보통 수준이며, 일상 생활에 필요한 근린생활시설이 주변에 위치하여 생활 편의성은 확보된 것으로 보입니다.

* **교통:** 본건까지 차량 진출입이 자유로우며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다. 경인고속도로 신월IC가 인접하여 광역 이동성도 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 제2종일반주거지역(7층 이하), 지구단위계획구역, 과밀억제권역에 속합니다. 특히, 다음과 같은 제한 사항이 존재합니다.

* **공항 관련 제한:** 제3종 구역(다지구) - 공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률, 수평표면구역, 진입표면구역(공항시설법)에 해당됩니다. 이는 김포공항과 인접한 신월동 지역의 특성상 발생하는 고도 제한 및 소음 관련 규제입니다.

* **고도 및 건축 제한:** 고도 제한 및 7층 이하 제한으로 인해 향후 재건축 시 용적률 확보에 불리할 수 있으며, 이로 인해 토지 가치 평가에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

3. 투자 검토 및 제언

3.1. 상권 분석 및 생활 정보

본 물건이 위치한 지역은 주거 밀집 지역으로, 신원초등학교 등 각급 학교가 인접하여 교육 환경은 양호합니다.

* **근린시설:** 소규모 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용은 편리합니다.

* **혐오시설 (잠재적 리스크):** 공부상 '공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률' 상의 제3종 구역으로 지정된 바, 항공기 이착륙으로 인한 소음 발생 가능성이 높습니다. (혐오시설로 명시된 시설은 없으나, 환경적 리스크로 작용함)

3.2. 잠재적 리스크

* **공항 소음 리스크:** 공항 소음대책지역으로 지정되어 있어 주거 쾌적성이 저하될 수 있으며, 이는 향후 매매 시 수요층을 제한하는 요인이 될 수 있습니다.

* **임대 관계 미상:** 현재 임대 관계가 미상으로 조사되어 있으나, 권리 분석상 대항력 포기 조건이므로 명도 과정에 대한 리스크는 최소화되었습니다.

3.3. 투자 포인트

* **우량한 권리 관계:** 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건으로 권리상 위험 요소가 거의 없어, 경매 초보자도 안심하고 입찰할 수 있는 물건입니다.

* **신축급 건물:** 2019년 사용승인된 약 6년차의 신축급 건물로, 당분간 큰 수선 없이 임대 또는 거주가 가능하여 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* **소액 투자 및 임대 수요:** 전용면적 약 7.49평의 소형 주택으로, 주변 직장인 및 1인 가구의 임대 수요를 확보하기 용이하여 비교적 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

3.4. 종합 의견

본 물건은 서울 외곽 지역의 소형 다세대주택으로, 경매에서 가장 큰 리스크인 '권리 인수' 위험이 대항력 포기 조건으로 해소되어 매우 우수한 투자 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 공항 소음 및 고도 제한이라는 환경적/건축적 리스크가 존재합니다. 따라서, 이러한 리스크를 충분히 감안하여 인근 유사 물건의 정확한 시세와 임대 시세를 철저히 조사한 후, 감정가 대비 보수적인 가격으로 입찰하는 것이 현명해 보입니다. 단기 시세차익보다는 안정적인 임대 수익을 목표로 하는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계