나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8566 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 924-6 리치아파트 제106동 제10층 제1004호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8566 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 924-6 리치아파트 제106동 제10층 제1004호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경8566
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 924-6 리치아파트 제106동 제10층 제1004호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매13계 2025타경8566 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 924-6 리치아파트 제106동 제10층 제1004호 | 감정가: 331,000,000원 | 최저가: 264,800,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서: 서울특별시 강서구 화곡동 리치아파트 (오피스텔)

1.1. 기본 정보 및 개요

경매 컨설팅 보고서

사건번호 서울남부지방법원 2025타경8566 (1)

소재지 서울특별시 강서구 화곡동 924-6 리치아파트 제106동 제10층 제1004호

용도 오피스텔 (업무시설)

감정가 331,000,000원

경매구분 부동산강제경매

매각대상 토지/건물 일괄매각

소유자/채권자 김OO / 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

건물면적 (전용) 26.94㎡ (약 8.15평)

토지면적 (대지지분) 8.33㎡ (약 2.52평)

*본 물건은 오피스텔로 아파트와 같이 전용/분양면적이 구분되지만, 통상적으로 전용면적을 기준으로 거래가 이루어집니다.

1.3. 특이 및 주의사항

주의사항 임차인 및 주택임차권 승계인 '주택도시보증공사(HUG)'의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각임.

*해당 조건부 매각은 낙찰자가 임차인의 대항력에 따른 명도 부담 및 보증금 반환 의무를 면할 수 있게 하여, 권리관계가 단순해지는 매우 긍정적인 특이사항입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

본건은 지하철 2호선 및 5호선 까치산역 남서측 인근에 위치한 더블 역세권 물건입니다.

지하철역까지 도보 접근이 용이하며, 인근 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 매우 우수합니다.

주위는 공동주택, 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역으로, 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

도로는 남측으로 노폭 약 8m 내외, 동측으로 약 3m 내외의 도로에 접하여 차량 접근성이 보통 수준입니다.

2.2. 주변 환경 및 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역(수평표면)에 해당됩니다.

이는 김포공항과의 거리로 인해 건물 높이 제한 등 규제가 적용될 수 있음을 의미합니다.

2.3. 혐오시설 및 환경 리스크

입지상 대형 혐오시설(예: 대규모 쓰레기 소각장, 장례시설 등)의 직접적인 인접성은 낮은 도심형 오피스텔 환경입니다.

다만, 일반상업지역에 위치하고 있어 유흥업소 등 도심형 소규모 혐오시설이 혼재할 가능성은 상존합니다.

주변환경은 공동주택과 근린생활시설이 밀집된 지역 특성상 소음이나 복잡함은 감수해야 할 부분입니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리관계 개요

본 경매는 부동산강제경매 사건으로, 채권자가 강제집행을 신청한 물건입니다.

말소기준권리 이하 모든 권리는 낙찰과 동시에 소멸할 것으로 예상됩니다.

가장 중요한 권리분석 포인트는 '임차인 및 주택임차권 승계인(주택도시보증공사)의 대항력 포기 조건'입니다.

3.2. 잠재적 리스크

최대 리스크였던 '임차인의 대항력' 문제가 매각 조건부로 해소되어, 낙찰자 입장에서의 명도(퇴거) 리스크가 현저히 낮습니다.

만약 해당 조건이 없었다면 주택도시보증공사(HUG)에 대한 거액의 보증금 인수 부담이 발생했을 수 있으나, 본건은 매수인에게 대항력을 포기하는 조건이므로 권리 측면에서는 매우 안전합니다.

따라서, 낙찰자는 복잡한 권리 문제 없이 매매와 유사하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

4. 투자 타당성 검토

4.1. 상권분석 및 생활정보

까치산역 상권은 인근 주민을 위한 생활 밀착형 상권이 잘 형성되어 있습니다.

병원, 은행, 대형마트 등 근린생활시설 이용이 편리하며, 오피스텔 수요층인 1~2인 가구의 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

본건은 오피스텔로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등 기본적인 주거 설비가 완비되어 있습니다.

4.2. 종합 의견

본건 오피스텔은 서울시 강서구 내 우수한 입지(더블 역세권)를 갖추고 있으며, 감정가 기준 3억 3천 1백만원으로 책정되어 있습니다.

가장 큰 장점은 경매 물건임에도 불구하고 '대항력 포기 조건'이 붙어 명도 리스크가 거의 없다는 점입니다.

안정적인 임대 수익을 기대하는 투자자 또는 소액 실거주 목적의 매수자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

4.3. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 2, 5호선 까치산역 인근 더블 역세권으로 임차 수요가 풍부한 지역입니다.

안전한 권리: 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 조건부 매각으로 권리관계가 단순하며 명도 리스크가 극히 낮습니다.

높은 환금성: 20평대 초반의 소형 오피스텔로, 역세권 입지와 맞물려 향후 매매 및 임대가 용이할 것으로 예상됩니다.

일반상업지역: 상업지역 내 입지로, 주변 환경 대비 높은 지가 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계