나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8991 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 70-18 비케이힐타운 제5층 제501호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8991 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 70-18 비케이힐타운 제5층 제501호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2025타경8991 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 70-18 비케이힐타운 제5층 제501호 | 감정가: 255,000,000원 | 최저가: 204,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 보고 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경8991 (1)이며, 용도는 오피스텔입니다. 경매구분은 부동산강제경매이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다. 소유자와 채무자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지는 서울특별시 구로구 개봉동 70-18 비케이힐타운 제5층 제501호입니다. 감정가는 255,000,000원입니다.

건물면적은 전용 29.99㎡ (약 9.07평)이며, 토지면적은 대지권 8.32㎡ (약 2.52평)입니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상10층 건물 내 제5층입니다. 사용승인일은 2021년 10월 01일로, 비교적 신축급 건물입니다.

2. 입지 및 물건 현황

2.1. 입지 조건 및 교통 상황

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 '오류초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통입니다.

교통 상황은 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 1호선 '오류동역' 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. (오류동역 도보 이용 가능권역으로 판단됩니다.)

2.2. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트구조이며, 외벽은 타일 붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등입니다.

내부는 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기, 기계식주차장 설비, CCTV 등이 구비되어 있어 거주 및 임대 편의성이 우수합니다.

2.3. 토지 현황 및 제한 상태

토지는 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다. 북측 및 북동측으로 노폭 약 4M, 북서측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역에 걸쳐 있으며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다. 다양한 용도지역이 혼재되어 있어 주변 개발 여건에 복잡성을 더할 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류 및 이해관계자

본 사건은 채권자의 신청에 의한 부동산강제경매 사건이며, 소유자와 채무자가 동일하므로 명도 과정에서 비교적 협조적인 태도를 기대해 볼 수 있습니다.

3.2. 특이 및 주의 사항 (리스크 분석)

가장 중요한 특이사항은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"입니다. 이는 매수인이 잔금을 완납하면 임차인의 대항력이 소멸되고 명도 책임이 주택도시보증공사(HUG)에 전가되거나, 최소한 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 위험이 사실상 사라진다는 의미로, **권리 분석상 매우 안전하며 명도 리스크가 거의 없는 물건**으로 판단됩니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 오류동역 주변은 1호선 역세권으로, 직장인 및 인근 대학생 등의 전월세 수요가 많은 지역입니다. 오피스텔 및 주거 시설이 밀집해 있으며, 오류시장 및 상업지역이 활성화되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리합니다. 1~2인 가구를 주 타깃으로 한 신축급 오피스텔의 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 생활 정보

* **교육/편의 시설:** 오류초등학교, 오류도서관 등이 인근에 위치하며, 근처 상업시설 이용이 편리합니다.

* **혐오시설:** 구체적인 실주소 기준 인접 혐오시설 검색 결과는 확인되지 않았습니다. 다만, 구로구는 과거 광명시와의 '혐오시설 빅딜'을 통해 쓰레기 소각장 등을 처리했던 이력이 있어, 광역적 혐오시설 현황은 추가적인 지자체 정보 확인이 필요합니다. 현장 임장 시 주변 기피시설(변전소, 쓰레기 처리장, 고압선 등) 여부를 직접 확인하는 것이 필수입니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 잠재적 리스크

* **용도지역 복잡성:** 일반상업지역 및 제3종일반주거지역이 혼재되어 있어, 향후 주변 개발 시 용적률 및 높이 제한 등에서 다소 복잡성이 발생할 수 있습니다.

* **오피스텔 시장:** 현재 오피스텔 공급 과잉 우려가 있으므로, 정확한 임대 시세 및 공실률 조사를 통한 시장성 분석이 중요합니다.

5.2. 투자 포인트

* **신축급 건물:** 2021년 10월 사용승인으로 건물 상태가 우수하여 수리비 부담이 적고, 임차인 선호도가 높습니다.

* **안전한 권리 관계:** 임차인 및 HUG의 **대항력 포기 조건 매각**은 매수자에게 가장 큰 장점이며, 명도 리스크를 최소화할 수 있습니다.

* **역세권 인근:** 1호선 오류동역을 도보로 이용 가능하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

* **합리적인 감정가:** 감정가 대비 실제 낙찰가율을 예측하여 안전마진을 확보할 수 있는 투자를 고려해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계