나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경458 [1] 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제5층 제509호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1호선, 7호선 ""가산디지털단지역"" 남측 인근
에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재한 공장지대로서, 제
반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선, 7호선 '가산디지털
단지역' 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층, 지상15층 건 내 제5층 제509호 외 5개호로서
(사용승인일: 2021.09.09),

외벽: 커튼월 마감 등,
창호: 페어글라스 창호 등.

이용상태

산업시설(공장)(공부상 용도)임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 화물용승강기설비 등이 구
비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 산업시설(공장), 지원시설(근린생활시설) 건부
지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접
합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애
물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축
+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업
단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설
립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한
강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항으로 등기사항전부증명서 표제부(대지권의 표시) 표시번호 2
상 '별도등기 있음 1토지(을구 18번 구분지상권설정등기) 2021년9월24일 등기'로 등재되어
있는 바 경매 진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경458 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제5층 제509호

* 용도: 지식산업센터 (산업시설(공장), 지원시설(근린생활시설) 겸용)

* 감정가: 229,000,000원

* 토지면적: 9.67㎡ (약 2.93평)

* 토지 지분: 9.67㎡ (약 2.93평)

* 건물면적: 38.07㎡ (약 11.52평)

* 건물 지분: 38.07㎡ (약 11.52평)

* 사용승인일: 2021년 09월 09일

1.3. 매각 조건

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 공동담보, 유동화물건, 별도등기

2. 입지조건

2.1. 교통

* 지하철 1호선, 7호선 '가산디지털단지역' 남측 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

* 차량 진출입이 가능하며, 남서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.2. 주변 환경

* 본 물건은 지하철 1호선, 7호선 '가산디지털단지역' 인근에 위치합니다.

* 주변은 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재한 공장지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* G밸리(구로디지털단지, 가산디지털단지)는 IT 및 지식기반산업 집적지로, 약 1만여 개의 기업과 16만여 명이 근무하는 서울의 산업 중심지입니다.

* 서부간선도로 지하화 사업 및 신안산선 개발 등 주변 개발 호재가 있어 투자가치가 상승할 것으로 기대됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)에 해당합니다.

* 일단의 공업용지조성사업지역, 국가산업단지, 산업시설구역 등에 속해 있습니다.

* 가축사육제한구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다.

* 건축법에 따른 가로구역별 최고높이 제한 지역, 공항시설법에 따른 장애물 제한 표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(대공방어협조구역) 등 다양한 법적 제한이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 신한은행 근저당권 (2021년 12월 17일 접수, 1,080,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 본 매각으로 인해 매수인이 인수해야 하는 권리는 없습니다. (단, '물건명세서 참고사항'에 명시된 '토지 을구 18번 구분지상권설정등기'는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 상세 내용은 등기부등본 확인 필요).

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: ㈜아프로푸드가산공장 (대표 박권수)

* 보증금: 36,500,000원

* 차임: 3,650,000원

* 사업자 등록일: 2022년 11월 16일

* 확정일자: 2025년 06월 20일

* 배당신고일자: 2025년 06월 23일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인에게 대항력이 없으므로 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.)

3.4. 등기부 요약

* 소유권보존: 에스지씨이테크건설주식회사 (2021.09.24)

* 소유권이전: 주식회사더블유부동산그룹 (2021.12.17)

* 근저당권: 신한은행 (2021.12.17, 1,080,000,000원, 말소기준)

* 임의경매: 신한은행 (2025.04.07, 921,417,838원)

* 압류: 금천구청 (2025.04.16)

* 압류: 금천구 (2025.08.22)

* 총 등기부 채권액: 1,080,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본 물건이 위치한 가산동 일대는 G밸리라 불리며, 수많은 지식산업센터와 IT 기업들이 밀집해 있는 서울의 대표적인 산업단지입니다.

* 젊은 기업들과 스타트업이 활발하게 활동하는 역동적인 상권입니다.

* 정부의 공식적인 지원 약속과 다양한 개발 호재로 인해 지속적인 성장이 예상됩니다.

4.2. 주변 시설

* 인근에 지하철역, 버스정류장, 다양한 근린생활시설, 상업시설 등이 잘 갖추어져 있어 업무 및 비즈니스 활동에 유리합니다.

* G밸리 내 공용 창고, 세미나실, 회의실, 북카페 등 입주기업을 위한 다양한 지원 시설이 마련되어 있습니다.

* 서부간선도로 지하화 사업 완료 시 상부가 공원화될 계획으로, 안양천 수변공원과 연계된 쾌적한 비즈니스 환경 조성이 기대됩니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 일반적으로 대규모 산업단지 인근은 편의시설과의 조화가 중요합니다. (참고: 일부 지역에서는 과거 소각장, 하수처리장 등의 기피 시설이 문화 공간 등으로 재탄생하는 사례도 있습니다).

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 가산디지털단지역 인근으로 금융기관, 병원, 쇼핑몰 등 다양한 편의시설을 이용하기 편리합니다.

* 주변에 식당, 카페 등 근린생활시설이 밀집해 있어 직원들의 복지 및 편의 증진에 기여합니다.

5.2. 기타 생활 편의

* 공장지대임에도 불구하고, 쾌적한 업무 환경 조성을 위한 시설들이 갖추어져 있습니다.

* 도심 접근성이 좋으며, 강남, 여의도 등 주요 업무지구로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 권리 리스크

* '토지 을구 18번 구분지상권설정등기'가 매각으로 소멸되지 않고 인수될 수 있다는 점은 반드시 등기부등본을 통해 상세 내용을 확인해야 합니다. 이는 매수인이 추가적인 부담이나 제약을 받을 수 있는 중요한 사항입니다.

6.2. 물리적/환경적 리스크

* 해당 물건 자체의 물리적인 하자나 하자 보수 관련 정보는 제공되지 않았습니다. 현장 방문을 통한 정확한 상태 확인이 필요합니다.

6.3. 시장 리스크

* 최근 지식산업센터 시장의 공급 과잉 및 미분양 증가 추세가 일부 지역에서 나타나고 있어, 향후 공실률이나 임대 수익률에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

* 금천구는 지식산업센터가 밀집된 지역으로, 경쟁 심화로 인한 임대료 하락 가능성도 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 가산디지털단지에 위치한 지식산업센터로, 뛰어난 교통 접근성과 산업단지 내 풍부한 배후 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 비교적 최근에 건축된 신축급 건물이며, 주변 개발 호재 또한 긍정적인 요소입니다. 다만, '구분지상권설정등기'의 인수 여부 등 권리 관계를 명확히 확인하는 것이 무엇보다 중요하며, 지식산업센터 시장 전반의 동향도 주시해야 할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 지식산업센터: 가산디지털단지역과의 접근성이 매우 우수합니다.

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 비교적 신축 상태를 유지하고 있습니다.

* 풍부한 배후 수요: G밸리 내 다수의 기업체와 근무 인구를 바탕으로 안정적인 임대 수요가 예상됩니다.

* 개발 호재: 서부간선도로 지하화, 신안산선 개발 등 지역 가치 상승 요인이 있습니다.

* 공동담보, 유동화물건: 일반적인 경매 물건과 달리 특정 금융 상품과 연관된 물건으로, 권리 분석 시 특이사항을 더욱 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 229,000,000원

* 전용 면적 (건물): 38.07㎡ (약 11.52평)

* 인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 권리 관계, 시장 상황, 공실률 및 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 인수해야 할 구분지상권 등기 내용을 면밀히 검토한 후, 해당 리스크를 반영하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 시점에서 구체적인 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 실거래가 및 유사 물건의 시세, 공실률 현황에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.