나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8756 [1] 서울특별시 양천구 신월동 78-7 라온그린빌 제2층 제202호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8756 [1] 서울특별시 양천구 신월동 78-7 라온그린빌 제2층 제202호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매13계 2025타경8756 | 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 78-7 라온그린빌 제2층 제202호 | 감정가: 410,000,000원 | 최저가: 328,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경8756 (1)이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다. 경매구분은 부동산강제경매입니다.

채무자는 김OO, 소유자는 김OO, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 부동산 현황

소재지는 서울특별시 양천구 신월동 78-7 라온그린빌 제2층 제202호입니다.

용도는 다세대주택(도시형 생활 단지형 다세대주택)이며, 감정가는 410,000,000원입니다.

토지면적은 25.36제곱미터 (약 7.67평)이며, 건물면적은 38.46제곱미터 (약 11.64평)입니다.

건물은 철근콘크리트구조 기타지붕 6층 건 내 제2층에 위치하며, 사용승인일은 2021-12-09로 신축급 건물입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 ""신월중학교"" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 및 차량 접근성이 보통으로 평가됩니다.

2.3. 주변 시설 및 생활 정보

토지는 2필지 일단의 장방형 평지로서, 공동주택(도시형생활 단지형 다세대주택) 건부지로 이용 중입니다. 인근에 신월중학교가 위치하고 있어 교육 환경 접근성이 양호합니다. 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등의 기본적인 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

인근에 대형의 혐오시설은 확인되지 않으나, 주거지역 특성상 주변에 소규모 생활 편의시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)에 해당하며 도로(접합)에 접합니다. 주목할 점은 정비구역(2017-08-03)에 해당되어 향후 재개발 등 정비사업 추진 가능성이 잠재되어 있다는 것입니다. 또한, 2025년 8월 30일까지 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 매수 시 관할 지자체의 허가가 필요할 수 있습니다.

3. 권리 분석 및 리스크 진단

3.1. 매각 물건 분석

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 매수인이 소유권을 취득하는 데 문제가 없는 일반적인 형태의 경매입니다. 건물의 구조는 철근콘크리트 구조로 비교적 신축급(2021년 사용승인)의 상태를 유지하고 있어 건물의 가치가 높습니다.

3.2. 임차 관계 분석

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 *매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각*

임차인은 이현준이며, 임차보증금은 425,000,000원으로 감정가(410,000,000원)보다 15,000,000원 높은 소위 '깡통전세' 형태의 보증금액입니다.

* **잠재적 리스크:** 통상적으로 임차보증금이 감정가를 초과할 경우 낙찰자가 임차인의 대항력 유무에 따라 큰 금액을 추가로 인수할 위험이 있습니다.

* **리스크 해소 조건:** 그러나 본건은 *매수인에 대한 대항력 포기 조건*으로 매각이 진행되고 있습니다. 이는 임차인 또는 주택도시보증공사가 매각 시 대항력을 주장하지 않겠다는 조건이므로, 낙찰자는 임차보증금 전액에 대한 인수 부담 없이 깔끔하게 소유권을 취득할 수 있습니다 (단, 해당 조건의 이행 여부 및 법적 효력은 입찰 전 반드시 확인해야 합니다).

3.3. 잠재적 리스크

토지이용계획상 2025년 8월 30일까지 *토지거래계약에관한허가구역*이므로, 낙찰자는 허가 대상 여부를 확인해야 합니다. 만약 허가 대상이라면 허가를 받아야 소유권 이전이 가능합니다.

신월동 지역은 일부 고도 제한(수평표면구역, 대공방어협조구역)이 설정되어 있으나, 해당 건물은 이미 건축되어 있어 현재 이용에는 제한이 없으나 향후 증개축 시 제한이 있을 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 서울 양천구 신월동에 위치한 비교적 신축급(2021년)의 다세대주택으로, 주거 환경 및 교통 여건이 보통 수준입니다. 감정가 대비 높은 임차보증금 설정으로 인한 권리상의 리스크가 있으나, *임차인의 대항력 포기 조건*으로 매각된다는 점이 최대의 장점이자 투자 포인트입니다. 이 조건을 전제로 한다면, 시세보다 낮은 가격으로 신축급 빌라를 취득할 수 있는 기회입니다.

4.2. 투자 포인트

**1. 안전한 권리 조건:** 임차인이 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건이므로, 고액의 보증금(425,000,000원)을 인수할 위험이 사라져 투자 안전성이 높습니다. (단, 입찰 전 조건의 최종 확인 필수)

**2. 신축급 건물:** 2021년 준공으로 건물 상태가 우수하여 별도의 수리 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

**3. 정비구역 지정:** 2017년부터 정비구역으로 지정되어 있어, 장기적으로 재개발 등의 사업이 추진될 경우 시세 상승 및 개발 이익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

**4. 실수요 및 투자 모두 적합:** 전용면적 약 11.64평으로 소형 가구의 실수요 측면에서도 적합하며, 대항력 포기 조건으로 인한 낙찰가 하락 가능성 때문에 투자 수익률 확보에도 유리합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계