나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8598 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1116-5 지엠밸리 제18층 제1806호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8598 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1116-5 지엠밸리 제18층 제1806호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경8598
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 1116-5 지엠밸리 제18층 제1806호
• 감정가: 185,000,000원
• 최저가: 118,400,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매13계 2025타경8598 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1116-5 지엠밸리 제18층 제1806호 | 감정가: 185,000,000원 | 최저가: 118,400,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서 개요

1.1. 경매 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8598 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1116-5 지엠밸리 제18층 제1806호

용도: 오피스텔 (일부 복층 구조)

감정가: 185,000,000원

토지면적: 2.50㎡ (약 0.76평)

건물면적: 13.89㎡ (약 4.20평, 전용면적)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 특이 및 주의사항 요약

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각 (명도 위험 최소화)

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 교통 상황 및 접근성

본건은 서울 강서구의 중심지역인 강서구청 북동측 인근에 위치하며, 화곡로 광대로에 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다. 또한 올림픽대로, 서부간선도로, 인천국제공항고속도로 및 신월IC 접근이 수월하여 서울 시내외 이동이 매우 편리합니다.

현재는 지하철 5호선 화곡역 및 9호선 등촌역/가양역 등이 도보 10~20분 거리에 있어 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

2.2. 주변 환경 및 상권 특성

본건이 소재한 강서구청 상권은 강서구 최대의 상권 중 하나로, 강서구청, 강서경찰서 등 관공서와 금융권, 병의원 및 각종 업무단지를 배후로 둔 복합 상권입니다.

주변은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 고밀도 지역이며, 특히 강서구청 뒷편의 먹자골목은 유흥시설이 밀집되어 유동인구가 매우 풍부합니다.

롯데리아, 스타벅스, CGV, 홈플러스 등 다양한 편의시설이 인접해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

3. 권리 분석

3.1. 채무 및 임차 관계

소유자(최OO)와 채권자(주OOOOOOO) 간의 강제경매 사건입니다.

가장 주목해야 할 점은 **임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)가 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건**으로 매각이 진행된다는 것입니다.

3.2. 명도 위험 판단 (가장 중요)

일반적인 경매 물건의 경우, 대항력 있는 임차인이 존재하는 경우 매수인이 임차보증금을 인수해야 하는 큰 위험이 발생합니다. 그러나 본건은 **HUG의 대항력 포기** 조건이 붙어 있으므로, 매수인이 잔금을 납부한 후 명도(이사) 과정에서 발생하는 임차보증금 반환 책임 및 명도 저항의 위험이 현저히 낮아져 권리관계가 깨끗합니다. 이는 초보 투자자에게도 매우 긍정적인 요소입니다.

4. 잠재적 리스크 분석

4.1. 지역적 리스크

토지이용계획상 **일반상업지역**에 해당하여 용적률이 높아 고밀도 개발이 이루어진 지역이므로, 주거 환경의 쾌적성은 다소 낮을 수 있습니다.

주변이 먹자골목 및 유흥시설 밀집지역이므로, 소음 발생 및 주거 환경의 질적 측면에서 일부 기피 요인이 될 수 있습니다.

**중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역**으로 지정되어 있어, 향후 증축/재건축 시 건축물의 높이가 제한될 수 있습니다.

4.2. 물건 자체 리스크

본건은 **복층 구조**로 탐문조사되었으며, 복층 면적은 서비스 면적이지만 난방이나 건축물대장상 면적 문제 등에서 추후 관리상의 이슈가 발생할 수 있습니다.

총 주차대수가 58대로 세대당 주차 가능 대수가 약 0.5대로 낮은 편입니다. 주차 스트레스가 있을 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건 오피스텔은 서울 강서구의 핵심 상권인 강서구청 인근에 위치하며, 주변의 풍부한 배후수요와 젊은 유동인구를 바탕으로 공실 우려가 낮은 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

특히, **주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 조건**으로 인해 경매 투자 시 가장 큰 위험인 명도 및 임차인 대항력 문제를 해소한 상태이므로, 매우 안전한 투자가 가능합니다.

5.2. 최고의 입지: 미래 가치 상승 요인

**미래의 초역세권 프리미엄:** 서부광역철도 **강서구청역(예정)** 출입구가 본건 오피스텔 바로 앞에 들어설 예정에 있어, 향후 개통 시 초역세권 오피스텔로서의 가치 상승이 확실시되는 핵심 투자 포인트입니다.

**마곡지구 배후수요:** 인근 마곡지구의 높은 주거비용으로 인해 강서구청역 주변 신축 오피스텔에 젊은 직장인들의 주거 수요가 몰리고 있어 임대 수요 확보가 용이합니다.

5.3. 투자 포인트 요약

1. **권리 위험 최소화:** HUG 대항력 포기 조건으로 명도 및 임차인 인수금액 위험이 없음.

2. **미래 역세권:** 강서구청역(예정) 개통 시 높은 시세차익 및 임대료 상승 잠재력.

3. **안정적 임대수익:** 일반상업지역 내 풍부한 유동인구 및 배후수요를 기반으로 공실 위험이 낮음.

4. **저렴한 투자금:** 감정가 1억 8,500만 원으로 소액 투자가 가능하며, 복층 구조로 임차인의 선호도가 높은 편.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계