나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8807 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1083-12 에이엔타워 제4층 제403호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8807 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1083-12 에이엔타워 제4층 제403호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2025타경8807 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1083-12 에이엔타워 제4층 제403호 | 감정가: 228,000,000원 | 최저가: 145,920,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 사건 및 물건 정보

본 매각 물건은 서울남부지방법원 2025타경8807 (1) 사건으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다. 소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 1083-12 에이엔타워 제4층 제403호이며, 용도는 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 감정가는 2억 2,800만원으로 평가되었습니다. 매각대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 조건입니다.

1.2. 면적 정보

토지면적은 18.90제곱미터(약 5.72평)이며, 토지 지분율은 1889.9999999999998입니다. 건물 전용면적은 29.97제곱미터(약 9.07평)입니다. 다세대주택으로서 아파트와 달리 별도의 분양면적 표시는 없으며, 제시된 29.97제곱미터는 전용면적입니다.

2. 현장 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지:

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""서울신월초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 인근에 단독주택, 공동주택(다세대), 그리고 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 도심 주거지역입니다. 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황:

본건이 속한 건물 내까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장과 지하철 5호선 화곡역이 소재합니다. 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단되어 출퇴근 등 생활 편의성은 양호합니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태:

2015년경에 건설된 것으로 보이는 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물 중 4층입니다. 외벽은 석재 붙임 마감이며, 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방 설비, 승강기 설비, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 형태:

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 상의 복잡함은 적습니다. 경매 구분은 부동산강제경매로, 소유자 한OO의 채무로 인해 채권자 주OOOOOOO의 신청으로 진행되는 물건입니다.

3.2. 임차 관계 및 리스크:

본건의 권리 관계에서 가장 중요한 사항은 '주의사항'에 명시된 내용입니다. ""임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각""입니다. 이는 기존 임차인 또는 주택도시보증공사(HUG)가 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행된다는 의미입니다. 이 조건이 충족되어 이행된다면, 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금 리스크가 소멸되어 명도 리스크가 현저히 낮아지는 최고의 권리 조건입니다. 다만, 조건의 실제 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 주변 상권 환경:

주거 밀집 지역 특성상 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하고 있어 일상 생활에 필요한 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 주로 주거 편의를 위한 소규모 상가들이 주를 이루고 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 생활 편의시설:

건물 내에 승강기 및 주차장 설비가 되어 있어 편리합니다. 인근에 서울신월초등학교가 위치하여 교육 환경이 근접하며, 화곡역 인접성으로 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지역 제한 사항:

토지이용계획 상 다수의 규제 사항이 존재합니다. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 건폐율 및 용적률 제한을 받으며, 특히 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) 등 항공 시설 보호 및 군사 시설 관련 규제를 받고 있습니다. 또한 상대보호구역(학교) 및 과밀억제권역에도 포함되어 있어 향후 재건축 또는 용도 변경 시 복잡한 규제 검토가 필요합니다.

5.2. 혐오 시설:

제시된 정보 및 일반적인 검색으로는 본건 주변에 대규모 쓰레기 소각장, 묘지 등 특정 혐오 시설이 명확하게 확인되지는 않았습니다. 다만, 상기 5.1항에서 언급된 바와 같이 공항 관련 규제 지역에 속해 있어 항공기 소음 등의 환경적 리스크가 잠재적으로 존재할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견:

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 소형 다세대주택(도시형생활주택)으로, 5호선 화곡역과 인접한 교통의 편리성을 갖추고 있습니다. 감정가 2억 2,800만원은 서울 소형 주택 기준으로 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히 '대항력 포기 조건 매각'이라는 특이사항은 투자 안정성을 높이는 매우 긍정적인 요소입니다.

6.2. 투자 포인트:

1. 안전한 권리 분석: 임차인의 대항력 포기 조건 매각으로 인해 명도 리스크가 거의 없어 투자 안정성이 높습니다.

2. 역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역을 이용할 수 있는 거리로, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

3. 소액 투자 가능: 상대적으로 낮은 감정가로 서울 내 소액 투자 물건을 찾는 실수요자 또는 투자자에게 적합합니다.

4. 임대 수익용: 전용면적 9평대의 소형 평형으로 1인 가구 임대 수요를 타겟으로 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계