나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8992 [1] 서울특별시 강서구 방화동 648-14 더제이클래식 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8992 [1] 서울특별시 강서구 방화동 648-14 더제이클래식 제5층 제502호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경8992
• 주소: 서울특별시 강서구 방화동 648-14 더제이클래식 제5층 제502호
• 감정가: 262,000,000원
• 최저가: 209,600,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매13계 2025타경8992 | 소재지: 서울특별시 강서구 방화동 648-14 더제이클래식 제5층 제502호 | 감정가: 262,000,000원 | 최저가: 209,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

본 물건은 서울남부지방법원 2025타경8992 (1) 사건번호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

채무자 및 소유자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

매각대상은 토지와 건물 일괄매각 조건입니다.

1.2. 물건 상세 내역

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 648-14 더제이클래식 제5층 제502호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 262,000,000원

토지면적 (대지권): 16.40 제곱미터 (약 4.96평)

건물면적 (전용면적): 24.89 제곱미터 (약 7.53평)

층수: 지상 6층 건물 중 5층

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕이며, 외벽은 외장석붙임 마감 등으로 처리되었습니다.

2. 권리 분석 및 특이사항

2.1. 권리 관계 분석

본 물건은 소유자 겸 채무자인 김OO에 대한 강제경매 사건입니다.

가장 중요한 권리분석 특이사항은 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각된다는 점입니다.

매각 조건상 임차인의 대항력이 포기되었으므로, 낙찰자가 임차보증금을 추가로 인수해야 할 위험은 현저히 낮습니다.

다만, 입찰 시 관련 서류를 통해 대항력 포기 여부를 최종적으로 재확인해야 합니다.

소유자 김OO가 점유 중일 가능성(폐문부재)이 있으나, 임대관계가 미상이므로 명도(인도명령)에 대한 준비는 필요합니다.

2.2. 매각 및 기타 특이사항

본건은 임대관계 미상으로 현장 조사 시 폐문부재였으며, 호실 표기를 기준으로 한 외부 관찰, 주위 탐문 등을 통해 평가되었습니다.

따라서 실제 이용상태가 공부상의 내용과 상이할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 확인이 필요합니다.

감정평가서상 공부와의 차이는 없다고 기재되어 있습니다.

3. 입지 및 주변 환경 분석

3.1. 입지 조건 및 교통 환경

본 물건은 서울 강서구 방화동 '방화초등학교' 남측 인근에 위치한 주택지대입니다.

교통 상황은 보통이며, 차량 진출입이 용이합니다.

지하철 9호선 공항시장역과 지하철 5호선 개화산역이 근거리에 소재하고 있어 더블 역세권의 이점을 가지고 있습니다.

특히 9호선은 급행 이용이 가능한 노선이므로 서울 시내 주요 업무 지구로의 이동 편의성이 높습니다.

3.2. 주변 환경 및 상권 분석

주위는 다세대주택 등 공동주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

전반적인 주위환경은 보통으로 평가되며, 주거 환경은 양호한 편입니다.

인근에 방화초등학교가 위치하여 학군이 형성되어 있으며, 기본적인 생활 편의 시설(근린생활시설)이 혼재되어 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 있어 주거 편의를 위한 환경으로 조성되어 있습니다.

3.3. 생활 편의 및 교육 환경

본건은 방화초등학교와 인접해 있어 교육 환경이 우수하며, 초등학생 자녀를 둔 가구에 유리합니다.

기본적인 위생, 급배수, 난방설비 외에 승강기 설비가 갖춰져 있어 5층임에도 편리하게 이용 가능합니다.

혐오시설: 공식 감정평가서에 명시된 주요 혐오시설은 없으며, 주위 환경은 보통으로 평가되었습니다. 다만, 공항 인근에 위치한 지역 특성상 '중요시설물보호지구(공항)' 및 '수평표면구역' 등으로 지정되어 항공기 소음 등의 환경적 요인은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

4. 투자 분석 및 종합 의견

4.1. 건물 현황 및 구조

본건은 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 24.89 제곱미터 (약 7.53평)의 전용면적을 가진 소형 주택입니다.

소형 주택 공급 부족 및 1~2인 가구 증가 추세에 따라 실거주 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

철근콘크리트 구조로 건축되어 구조적으로는 안전하며, 2025년 경매 진행 건임을 고려할 때 준공 후 비교적 시간이 오래되지 않은 건물로 추정되어 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

4.2. 잠재적 리스크

1. 항공 관련 규제: 토지이용계획상 '중요시설물보호지구' 및 '수평표면구역', '대공방어협조구역'으로 지정되어 있어 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

2. 항공 소음: 공항과 근거리에 위치하므로 항공기 소음 발생 가능성이 있으며, 이는 현장 확인을 통해 반드시 확인해야 할 요소입니다.

3. 임차인 미상: 현재 임대관계가 미상이므로, 명도 과정에서 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

4.3. 투자 포인트 및 종합 의견

1. 안정적인 권리 관계: 임차인 및 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건 매각이므로, 권리 분석상 낙찰자의 보증금 인수 부담이 없습니다.

2. 우수한 교통 환경: 9호선 급행 노선 공항시장역과 5호선 개화산역을 동시에 이용할 수 있는 더블 역세권 입지로, 젊은 직장인이나 신혼부부 등에게 임차 수요가 높습니다.

3. 소액 투자 가능성: 다세대주택 중 소형 평형이므로 서울 지역 내에서 상대적으로 소액으로 투자 및 실거주 목적 접근이 용이합니다.

4. 신속한 명도 예상: 채무자 겸 소유자 점유 시 명도에 시간이 걸릴 수 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 리스크가 없어 명도 소송에 대한 부담이 적습니다.

종합적으로, 본 물건은 입지와 교통이 우수하고 권리관계가 깔끔하게 정리되어 매각되는 조건이므로, 항공 소음 등 잠재적 리스크를 현장 확인을 통해 충분히 검토한다면 투자가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계