나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8522 [1] 서울특별시 영등포구 신길동 465-21 다가구주택 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8522 [1] 서울특별시 영등포구 신길동 465-21 다가구주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매12계 2025타경8522 | 소재지: 서울특별시 영등포구 신길동 465-21 | 감정가: 2,049,685,120원 | 최저가: 1,639,748,000원 | 용도: 다가구주택

1. 서울남부지방법원 2025타경8522 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8522 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 신길동 465-21

용도: 다가구주택

감정가: 2,049,685,120원

토지면적: 169.80㎡ (약 51.4평)

토지 지분율: 16980

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 356.29㎡ (약 107.8평)

건물 지분율: 35629

건물 제시외면적: 73.95㎡ (약 22.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 구OO

채무자: 구OO

채권자: 액OOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 영등포구 신길동에 위치하고 있으며, "신길1동주민센터"에서 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위는 다세대주택, 아파트, 주상용건물, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 일상생활 및 편의시설 이용에 불편함이 없는 입지입니다. 차량 진출입이 용이하며, 대중교통 이용이 매우 편리한 곳입니다.

1.3. 교통상황

인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하고 있으며, 지하철 1호선 및 신림선 환승역인 "대방역"이 인접해 있어 서울 도심 및 수도권 각지로의 이동이 매우 용이한 교통 요지입니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산임의경매 사건으로, 채권자 액OOOOOOOOO의 신청으로 진행됩니다. 소유자는 구OO이며, 채무자 역시 구OO입니다. 일반적인 임의경매 절차에 따라 매각이 진행될 경우, 최고가 매수인은 법원에서 정한 기준에 따라 권리를 취득하게 됩니다. 제공된 정보 상 특이사항이나 복잡한 권리 관계는 명시되어 있지 않으나, 최종 입찰 전에는 반드시 등기부등본 및 관련 권리 분석을 재확인해야 합니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 지역은 다세대주택과 근린생활시설이 밀집한 주거 밀집 지역입니다. 인근에 주민센터, 상업시설 등이 산재해 있어 배후 수요가 풍부한 편입니다. 제2종근린생활시설 및 다가구주택으로 이용 중인 점을 감안할 때, 지역 내 상권은 안정적으로 유지될 것으로 보입니다.

1.6. 생활정보

주변에 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식, 문화생활 등 편리한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다. 또한, 대중교통 이용이 편리하여 서울 시내 주요 업무지구 및 상업지구로의 접근성이 우수합니다. 신길1동주민센터가 인근에 있어 행정 서비스 이용 또한 편리합니다.

1.7. 건물정보

본 건물은 철근콘크리트구조이며, 2015년 2월 4일에 사용 승인되었습니다. 지하층 없이 지상 6층 규모로, 외벽은 돌붙임 마감 등 외관이 양호하며, 창호는 섀시 창호로 되어 있습니다. 건물은 제2종근린생활시설 및 다가구주택으로 복합 용도 사용 중이며, 기본적인 위생 및 급배수 시설, 도시가스 개별난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다. 다만, 3~5층 일부 구간에 확장형 발코니(제시외 ㉠)가 존재하는 것으로 확인되어 공부와의 차이가 있습니다.

1.8. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(위탁고도: 해발 165m), 과밀억제권역에 해당하여 향후 건축 및 개발 시 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다. 특히 군사기지 및 군사시설 보호구역으로 인한 고도 제한 등은 건축 시 중요한 고려 사항이 될 수 있습니다.

1.9. 주변시설 및 혐오시설

주변 지역은 일반적인 주거 및 상업 지역으로, 보고서 작성 시점 기준으로는 특별히 알려진 혐오시설(대규모 산업 폐기물 처리장, 납골당 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 도시 지역의 특성상 주거 환경에 영향을 줄 수 있는 시설이 있을 수 있으므로, 현장 방문 시 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

1.10. 잠재적 리스크

가장 먼저 고려해야 할 사항은 "임대관계 미상"입니다. 현재 건물 내 임차인의 유무, 계약 조건, 보증금, 월세 등에 대한 정보가 파악되지 않아, 명도 과정이나 임대 수익률 산정에 불확실성이 존재합니다. 또한, 공부와의 차이로 존재하는 확장형 발코니는 추후 법적 문제나 하자 보수의 원인이 될 수 있습니다. 제2종일반주거지역(7층 이하) 및 군사기지 및 군사시설 보호구역 등의 법적 제한 사항은 향후 건물 증축이나 리모델링 시 제약이 될 수 있습니다.

1.11. 종합 의견

본건은 지하철 1호선 및 신림선의 더블 역세권인 대방역 인근이라는 우수한 교통 요지에 위치한 다가구주택입니다. 신길동 일대는 꾸준한 주거 수요를 보이는 지역이며, 감정가 대비 토지 및 건물 면적이 상당하여 시세 상승 잠재력이 있는 물건으로 평가됩니다. 그러나 임대 관계 미확인, 공부와의 차이, 건축 관련 법규 제한 등은 투자 결정 시 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

1.12. 투자 포인트

* **탁월한 입지 및 교통망**: 대방역을 중심으로 한 사통팔달의 교통 환경은 최대 강점입니다.

* **안정적인 주거 수요**: 다가구주택 및 주변 주거 단지로 인해 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* **토지 및 건물 가치**: 양호한 면적의 토지와 신축 연도(2015년)를 고려할 때, 실거주 및 임대 수익 목적 모두 적합할 수 있습니다.

* **주변 개발 가능성**: 제2종일반주거지역 내 위치로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 여력도 존재합니다.

* **경매를 통한 시세 차익**: 적절한 권리 분석과 명도 계획을 수립한다면, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

투자 결정 전, 현장 답사를 통해 임대 현황을 파악하고, 전문가와 함께 권리 분석 및 명도 계획을 철저히 수립하시길 권장합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매12계