나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8168 [1] 서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제7층 제705호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8168 [1] 서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제7층 제705호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2025타경8168 | 소재지: 서울특별시 금천구 시흥대로139길 19, 제7층 제705호 (독산동, 에스엠벨리체) | 감정가: 168,000,000원 | 최저가: 107,520,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

본 물건은 서울남부지방법원 2025타경8168 (1) 사건번호로 진행되는 부동산강제경매 오피스텔입니다. 소재지는 서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제7층 제705호이며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

토지면적은 7.27제곱미터(약 2.20평)이며, 건물 전용면적은 17.66제곱미터(약 5.34평)입니다. 감정가는 168,000,000원으로 산정되었습니다.

1.2. 면적 및 감정가 상세

용도: 오피스텔

감정가: 168,000,000원

토지면적: 7.27㎡ (약 2.20평)

건물 전용면적: 17.66㎡ (약 5.34평)

토지 지분율: 727

건물 지분율: 1766

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 세일중학교 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건은 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 평스라브지붕 10층 건물 내 7층에 소재합니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용은 무난시됩니다. 향후 신안산선 독산역(예정)이 도보 5분 거리에 개통될 예정으로 교통 환경 개선의 기대감이 높습니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지는 2필지 일단의 가장형(가장자리가 반듯한 모양) 토지로, 오피스텔 및 제1종근린생활시설, 자동차관련시설 건부지로 이용 중입니다. 건물은 외벽 석재붙임 마감, 샷시창호 등으로 마감되었으며, 위생, 급배수, 난방시설 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다. 본건은 현재 오피스텔로 이용 중이며 임대관계는 미상입니다.

3. 권리 분석

3.1. 사건 및 이해관계인

본 경매 사건은 부동산 강제경매이며, 소유자와 채무자가 동일인(김OO)입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

3.2. 핵심 주의사항 (대항력 포기 조건)

가장 중요한 권리분석 사항은 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각된다는 점입니다.

일반적으로 대항력 있는 임차인이 존재하는 경우 매수인이 보증금을 인수해야 하는 큰 리스크가 발생하나, 본건은 *대항력 포기 조건*이 명시되어 있어, 낙찰자(매수인)가 임차인의 보증금을 인수할 위험은 사실상 해소된 것으로 판단됩니다. 따라서 권리관계는 비교적 깨끗한 편으로 분석됩니다. 단, 매각 조건의 변경 가능성은 항상 염두에 두어야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 편의시설

주변에는 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재되어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 인근에 빅마켓, 홈플러스, 롯데시네마 등의 대형 편의시설과 각종 병의원, 은행, 재래시장, 도서관, 우체국 등이 소재하여 생활 편의성은 양호한 수준입니다.

4.2. 교육 및 자연 환경

본건 인근에는 문성초, 가산초, 세일중, 가산중, 독산고 등 학군이 형성되어 있습니다. 또한 독산자연공원, 금천체육공원 등 녹지 공간이 근거리에 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5. 잠재적 리스크 및 특이사항

5.1. 토지이용계획상의 리스크

본건 토지는 도시지역, 준공업지역에 속해 있습니다. 준공업지역은 주거 기능과 공업 기능이 혼재된 지역으로, 주거 전용 지역에 비해 환경적 제약이나 개발 규제가 있을 수 있습니다. 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 법적 규제와 제한을 받고 있으므로, 향후 개발 및 용도 변경 시 제약 사항을 반드시 확인해야 합니다.

5.2. 혐오시설 검토

공부상 직접적인 혐오시설이나 기피시설은 확인되지 않았으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가되었습니다. 다만, 준공업지역의 특성상 인근에 소규모 공장이나 기타 산업 시설이 혼재되어 있을 가능성이 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 서울 금천구 독산동 소재 오피스텔로, 미래 교통 호재(신안산선 독산역 예정)를 안고 있는 지역에 위치합니다. 감정가가 1억 6천만 원대로 소액 투자자에게 적합한 물건으로 보입니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제가 매각 조건으로 해소되어 권리 분석상의 큰 리스크가 제거되었다는 점이 강력한 장점입니다. 다만, 준공업지역 내의 오피스텔이므로, 주변 환경 및 실제 임대 수요에 대한 면밀한 현장 조사가 수반되어야 합니다.

6.2. 투자 포인트

핵심 투자 포인트:

1) 권리관계 안전성: 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건으로 매수자 인수 금액이 발생하지 않는 안전한 물건입니다.

2) 교통 호재: 신안산선 독산역(예정) 개통으로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

3) 소액 투자: 감정가 기준 1억 원대 중반으로, 진입 장벽이 낮은 소액 투자 물건입니다.

4) 풀옵션: 오피스텔로 이용 중이며 풀옵션 시설을 갖추고 있을 가능성이 높아 임차 수요 확보에 용이할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계