나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8857 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 132-44 지오펠리체 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8857 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 132-44 지오펠리체 제5층 제502호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경8857
• 주소: 서울특별시 구로구 개봉동 132-44 지오펠리체 제5층 제502호
• 감정가: 289,000,000원
• 최저가: 231,200,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매13계 2025타경8857 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 132-44 지오펠리체 제5층 제502호 | 감정가: 289,000,000원 | 최저가: 231,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경8857 (1)이며, 용도는 다세대주택입니다. 본 물건은 토지 및 건물 일괄매각 건으로, 감정가는 2억 8,900만 원으로 책정되었습니다. 강제경매 물건이며, 소유자와 채무자가 동일인(이OO)입니다.

1.2. 면적 및 구조

소재지는 서울특별시 구로구 개봉동 132-44 지오펠리체 제5층 제502호입니다.

토지면적은 $20.33\text{m}^2$ (약 6.14평)이며, 건물면적(전용면적)은 $29.99\text{m}^2$ (약 9.07평)입니다. 다세대주택의 특성상 별도의 분양면적은 표기하지 않으며, 전용면적 기준으로는 방 1개, 거실, 주방, 화장실 등을 갖춘 소형 평형 구조입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물 중 제5층에 위치하며, 2021년 4월 1일에 사용승인된 신축급 건물입니다. 개별난방 및 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 상황

본건은 개봉동 소재 ""개봉1동주민센터"" 서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 도시형생활주택, 소규모 아파트, 근린상가 등이 혼재된 주거지역입니다. 전반적인 주위환경은 서울 내 기존 주택지대로서 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 양호합니다. 지하철 1호선 개봉역까지도 비교적 접근성이 양호한 위치로 판단됩니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

주택 밀집 지역 내 노변 근린상가와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성은 우수합니다. 개봉1동은 주거 배후 상권이 형성된 지역으로, 주로 지역 주민을 대상으로 하는 소매점, 음식점 등 소규모 상권이 발달되어 있습니다.

생활 정보로는 개봉1동주민센터가 인근에 있어 행정 편의성이 높으며, 인근에 개봉역을 중심으로 한 발달 상권(예: 개봉동 현대아파트 인근 상권)을 이용할 수 있습니다. 학군 정보는 미상이나, 주택가에 위치하여 초등학교 등 교육시설이 인근에 있을 가능성이 높습니다.

3. 권리 분석

3.1. 사건 및 채무 관계

본 경매는 부동산강제경매 사건이며, 채무자와 소유자가 동일인으로 채권자(주OOOOOOO)의 채권 회수를 목적으로 진행됩니다. 소유자의 변제 의사나 채무 관계에 따라 경매 진행 여부가 달라질 수 있으나, 현재는 매각 절차가 진행 중입니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

가장 중요한 특이사항은 *""임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각""*입니다.

이는 임차인의 대항력 유무와 관계없이, 임차인과 주택도시보증공사(HUG)가 경매 매수인에게 대항력을 행사하지 않겠다는 조건으로 매각이 진행된다는 의미입니다. 통상적으로 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금 반환 리스크가 사실상 해소된 '깨끗한 물건'으로 간주될 수 있으며, 명도 리스크가 현저히 낮아져 투자 안정성이 높다고 판단됩니다.

4. 잠재적 리스크

1) 입지적 리스크: 인근에 **구로차량사업소**가 위치하고 있어, 지역적으로 소음이나 분진 등의 **혐오시설** 리스크가 잠재적으로 존재할 수 있습니다. 정확한 영향은 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

2) 규제 리스크: 본건은 제2종일반주거지역(7층이하)이며, 공항시설법 및 군사시설 보호법에 따른 **장애물제한표면구역(진입표면)** 및 **대공방어협조구역**으로 지정되어 있어, 향후 증축이나 재건축 시 건축 제한이 따를 수 있습니다.

3) 소형 평수: 전용 $29.99\text{m}^2$ (약 9.07평)의 소형 평형으로, 타깃 수요층이 제한적일 수 있으며, 임대 수요에 따라 공실 위험이 있을 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 2021년 사용승인된 신축급 다세대주택의 최상층 물건입니다. 입지적으로는 서울 구로구의 기존 주택가에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 비교적 양호한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

무엇보다 **""임차인의 대항력 포기 조건""**으로 매각이 진행되어, 경매 투자 시 가장 큰 부담이 되는 **명도 및 권리관계 리스크가 해소**된 점이 최대 장점입니다. 감정가 대비 적정 수준의 낙찰가로 취득한다면 안정적인 수익 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 투자 포인트

1) 깨끗한 권리관계: 임차인 및 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건으로 **명도 리스크가 거의 없는** 최상의 물건입니다.

2) 신축급 건물: 2021년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 별도의 수리비용 없이 즉시 임대 또는 거주가 가능합니다.

3) 소액 투자 및 임대 수익: 소형 평형으로 투자금액이 상대적으로 낮아 소액 투자가 가능하며, 서울시 내 주거 수요가 꾸준한 지역이므로 안정적인 월세 수입을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계