나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7325 [1] 서울특별시 양천구 신정동 955-26 건향파크빌7차에이 제3층 제302호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7325 [1] 서울특별시 양천구 신정동 955-26 건향파크빌7차에이 제3층 제302호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매13계 2025타경7325 | 소재지: 서울특별시 양천구 중앙로48길 70, 제3층 제302호 (신정동, 건향파크빌7차에이) | 감정가: 307,000,000원 | 최저가: 157,184,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경7325 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 955-26 건향파크빌7차에이 제3층 제302호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택 단지형다세대주택)

감정가: 307,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적 (대지권): 16.17제곱미터 (약 4.89평)

건물면적 (전용면적): 25.43제곱미터 (약 7.69평)

사용승인일: 2019.07.25. (비교적 신축)

1.2. 면적 및 구조 분석

본건은 지하 1층/지상 6층 건물 내 제3층 제302호이며, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로 건축되었습니다.

전용면적 25.43제곱미터 (약 7.69평)는 공부상 ‘도시형생활단지형다세대주택(방2, 거실 및 주방, 화장실 등)’으로 이용 중이며, 확장발코니 면적이 포함되어 실사용 공간이 확보된 것으로 판단됩니다. 외벽은 타일붙임 마감 등으로 관리상태는 보통입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 상황

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 지하철5호선 신정역 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 각급학교 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황은 본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근으로 지하철5호선 신정역 및 각종 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용에 편리합니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

주변에 소규모 근린생활시설 및 각급학교가 소재하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이하며 자녀 교육 환경 또한 무난합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 있어 주거 밀도가 높은 전형적인 도시형 주거 환경을 형성하고 있습니다.

(혐오시설 검색 결과: 특이한 혐오시설의 존재는 검색되지 않았으나, 현장조사를 통해 인근의 세부적인 환경(예: 재활용 시설, 소규모 공장 등)을 직접 확인하는 것이 안전합니다.)

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)에 해당하며, 도로에 접합합니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역(학교), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한이 있으나, 주거용 다세대주택 용도에 미치는 영향은 일반적인 수준입니다.

3. 권리 분석 및 리스크 점검

3.1. 권리 관계 분석

경매구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 소유자 및 채무자 정보는 확인되었습니다.

가장 중요하게 확인해야 할 특이사항은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'입니다. 이는 매각 조건에 임차인(또는 주택도시보증공사)의 대항력(대항요건을 갖춘 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않아도 되는 권리) 포기가 전제된다는 의미입니다. 이 조건이 충족되어야 매수인이 임차보증금에 대한 인수 부담 없이 소유권을 취득하게 되므로, 입찰 전에 조건의 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

현장조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려웠습니다. 이에 따라 이용상태는 건축물대장 및 외관, 탐문조사 등을 기준으로 하였으므로, 정확한 내부 상태 확인이 필수적입니다.

임대관계는 현재 미상이나, 앞서 언급된 대항력 포기 조건에 따라 명도 리스크의 상당 부분이 해소될 가능성이 높습니다. 다만, 매각 조건 충족 여부를 최종적으로 확인하지 못하면 입찰이 무효가 될 수도 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 종합 의견

본건은 신정역 인근에 위치하며 2019년에 건축된 비교적 신축 다세대주택으로, 전용면적 25.43제곱미터(약 7.69평)에 방 2개의 구조를 갖춘 소형 주택입니다. 지하철 5호선 역세권 입지를 갖추고 있어 실수요 및 소액 투자 관점에서 매력이 있습니다.

가장 큰 장점은 '대항력 포기 조건 매각'이라는 점입니다. 이는 통상적으로 매수인의 명도 리스크를 크게 줄여주는 긍정적인 요인이지만, 법원에서 제시하는 조건의 구체적인 내용과 이행 완료 여부를 반드시 최종적으로 확인해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 5호선 신정역과 인접한 역세권으로 대중교통 접근성이 우수합니다.

신축급 건물: 2019년 사용승인으로 건물 상태가 양호하며, 기본적인 설비(승강기, 주차장 등)가 잘 갖춰져 있습니다.

실수요 우위: 소형 평수(방 2개)의 다세대주택으로 1~2인 가구의 실수요가 꾸준한 지역입니다.

권리 관계 안정성: 조건부 매각을 통해 잠재적인 임차인 대항력 리스크를 사전에 제거할 가능성이 높아, 일반적인 경매 물건 대비 권리 분석의 난이도가 낮고 안전합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계