나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경6681 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 936-6 트러스트 제9층 제904호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경6681 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 936-6 트러스트 제9층 제904호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2025타경6681 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로7길 144, 제9층 제904호 (화곡동, 트러스트) | 감정가: 371,000,000원 | 최저가: 296,800,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 현황 분석 보고서 (오피스텔)

1.1. 기본 정보 및 매각 조건

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경6681 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 936-6 트러스트 제9층 제904호

용도: 오피스텔 (집합건물)

감정가: 371,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 현황

건물면적 (전용면적): 26.63㎡ (약 8.05평)

토지면적 (대지권): 8.01㎡ (약 2.42평)

제시외면적: 토지 0.00㎡, 건물 0.00㎡

1.3. 구조 및 설비

건물의 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하 2층/지상 12층 건내 제9층 제904호

외벽 마감: 석재붙임 마감 등

이용상태: 오피스텔로 이용 중임.

설비내역: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 기계식 주차장설비, 승강기설비, CCTV설비 등이 구비됨.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울월정초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 일반상업지역입니다. 본 건물은 트러스트라는 오피스텔 건물이며, 주변 주거 및 상업 시설이 발달하여 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황 및 접근성

본건 소재 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철역(2호선, 5호선 까치산역)이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 양호한 편입니다. 까치산역은 2호선과 5호선의 환승역으로, 서울 도심 및 여의도 등 주요 업무지구로의 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항 (잠재적 리스크 포함)

토지의 형상 및 이용상태: 3필지 일단의 세장형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역입니다.

규제사항: **중요시설물보호지구(공항) 및 진입표면구역(진입표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)에 해당**하여, 건축물의 높이 등 규제를 받으며, **항공기 소음 발생 가능성**을 잠재적 리스크로 인지해야 합니다. (이는 해당 지역의 일반적인 특성입니다.)

3. 권리 분석

3.1. 경매구분 및 소유/채무 관계

경매구분은 부동산강제경매입니다.

소유자는 김OO, 채권자는 주OOOOOOO입니다. (채무자 정보는 미확인)

3.2. 특이사항 및 주의사항 (가장 중요한 부분)

**주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각**

이는 매우 중요한 조건입니다. 일반적으로 임차인의 대항력이 인정되면 매수인이 보증금을 인수해야 하지만, 본건은 **주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 조건**이 명시되어 있어, **낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 위험이 제거**될 가능성이 높습니다. (단, 법원 문건 최종 확인 필수) 이 조건대로 매각이 진행된다면 **권리관계가 깨끗한 물건**으로 판단할 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건 소재지는 까치산역 역세권과 화곡동 메인 상권에 인접하여 유동인구가 풍부한 일반상업지역입니다. 주거용 오피스텔로서 상업시설과의 접근성이 높아 임대수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 생활 정보

인근에 서울월정초등학교 등 교육시설이 위치합니다. 또한, 대형마트, 화곡본동시장, 강서구청, 근린공원 등이 가까워 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. (검색 정보 참고)

4.3. 혐오시설 분석

주변 환경 검색 결과, 주거 환경을 크게 저해하는 대규모 혐오시설은 명시적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 상기 2.3항에서 언급된 바와 같이 **공항 관련 규제 지역**에 해당하므로 **항공기 소음** 여부를 현장 조사 시 필히 확인해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 까치산역을 이용 가능한 **더블 역세권** 인근에 위치한 오피스텔로, 입지 조건은 우수합니다. 일반상업지역에 위치하여 주거 편의성도 높습니다. 가장 중요한 권리분석 측면에서는 **주택도시보증공사의 대항력 포기 조건 매각**이라는 특이사항이 있어, 대항력 있는 임차인에 대한 인수 위험을 해소하고 **안정적인 매각**이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 2호선 및 5호선 까치산역 이용 가능한 역세권 오피스텔로, 안정적인 임대수요 확보 용이.

권리 명확성: 임차인의 대항력 포기 조건이 걸려있어, **낙찰 후 임차인 문제로부터 자유로울 가능성**이 높음. (최종 법원 확인 필수)

일반상업지역: 주거 및 상업 시설이 밀집된 지역의 편리성을 누릴 수 있음.

5.3. 잠재적 리스크 요약

공항 관련 규제로 인한 **소음 및 고도제한 여부** (임장 활동 시 필수 체크).

채무자 미상 및 강제경매 물건으로 인한 명도 저항 가능성 대비.

임대관계 미상으로, 실 거주자 여부 및 현황 조사 필요.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계