나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9486 [1] 서울특별시 양천구 신정동 938-2 삼성아파트 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9486 [1] 서울특별시 양천구 신정동 938-2 삼성아파트 제4층 제402호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경9486
• 주소: 서울특별시 양천구 신정동 938-2 삼성아파트 제4층 제402호
• 감정가: 234,000,000원
• 최저가: 149,760,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매4계 2025타경9486 | 소재지: 서울특별시 양천구 신정동 938-2 삼성아파트 제4층 제402호 | 감정가: 234,000,000원 | 최저가: 149,760,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 현황

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9486 (1)이며, 용도는 다세대주택으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 양천구 신정동 938-2 삼성아파트 제4층 제402호입니다.

감정가는 234,000,000원이며, 매각대상은 토지 및 건물의 일괄 매각입니다.

본 물건의 사용승인일은 2019.09.11.로 비교적 신축급 단지형 다세대주택입니다.

1.2. 면적 정보

건물 전용면적은 27.83㎡이며, 이는 약 8.42평에 해당합니다.

토지 대지권 면적은 17.00㎡이며, 이는 약 5.14평에 해당합니다.

제시외 면적은 토지 및 건물 모두 0.00㎡입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 ""양동초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 다가구주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 일반적인 주거지역입니다.

해당 지역은 제2종일반주거지역(7층이하) 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 다수 소재하고 지하철 5호선 ""신정(은행정)역""이 위치하여 대중교통 이용에 편리합니다.

전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 건물의 특징

대상 물건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 6층 건물 내 4층에 위치합니다.

외벽은 외장석재 붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시창호입니다.

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 승강기 설비, 화재경보설비, 지상 1층 주차장시설 등을 갖추고 있어 주거 편의성이 양호합니다.

3. 권리 및 법적 분석

3.1. 권리분석

본 물건은 소유자와 채무자가 최OO으로 동일하며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

경매 구분은 부동산강제경매입니다.

말소기준권리 이후의 등기부상 권리는 낙찰로 인해 모두 소멸되는 권리분석상 특이점은 없습니다.

그러나, 중요한 **주의사항**이 존재하므로 이를 반드시 숙지해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

최대 잠재적 리스크는 매각조건에 명시된 임차권 관련 사항입니다.

"임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각"이라는 조건이 붙어 있습니다.

이는 낙찰자가 인수할 보증금은 없으나, 주택도시보증공사(HUG)가 미배당 잔액에 대한 청구권을 포기한다는 조건 하에 매각이 진행된다는 의미입니다.

만약 이 조건이 충족되지 않으면 매각 불허가 사유가 될 수 있으므로, 입찰 전 관련 서류를 면밀히 확인해야 합니다.

또한, 소유자 및 이해 관계인의 부재로 내부 구조 조사가 불가하여 건축물 현황도를 기준으로 작성되었으므로, 실제 내부 이용상태가 다소 다를 수 있다는 점도 리스크 요인입니다.

4. 시장 및 생활 정보

4.1. 상권분석

주위는 단독/다세대/다가구 주택이 밀집된 주거지역으로, 주로 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설(소규모 상가)들이 혼재되어 있습니다.

대규모 중심 상권이라기보다는 안정적인 주거 밀착형 상권으로 판단됩니다.

4.2. 생활정보

**교통:** 5호선 신정(은행정)역과 노선버스 정류장 이용이 편리합니다.

**교육:** 양동초등학교가 인근에 위치하여 교육환경이 양호합니다. 상대보호구역(2025-01-10) 내에 포함되어 있습니다.

**환경:** 주거 환경은 보통이며, 인접 도로(오목로23길)에 아스팔트 포장도로가 접해 있습니다. 주변 검색 결과, 근거리에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 종합 의견 및 투자 전략

5.1. 종합 의견

서울특별시 양천구 신정동 소재의 2019년식 다세대주택으로, 5호선 역세권과 초등학교 접근성이 양호한 비교적 신축 주거 물건입니다.

전용면적은 약 8.42평으로 소형 평수이지만, 최근 1~2인 가구 수요에 적합하며, 제반 설비(승강기, 주차장 등)가 잘 갖추어진 단지형 다세대주택입니다.

감정가 234,000,000원은 주변 시세 대비 적정성을 판단하여 입찰가 산정 시 신중한 분석이 요구됩니다.

5.2. 투자 포인트

**핵심 위치:** 5호선 신정(은행정)역 인근의 양호한 역세권 입지입니다.

**신축급 건물:** 사용승인일이 2019년으로 건물의 노후도가 낮아 향후 관리비용 및 선호도 측면에서 유리합니다.

**안정적인 주거 수요:** 양천구 신정동의 일반 주거지역으로 안정적인 임대수요를 기대할 수 있습니다.

**주의사항 해결:** 입찰 전 **주택도시보증공사(HUG) 임차보증금반환청구권 포기 조건**에 대한 정확한 법적 해석 및 확인을 완료해야 성공적인 투자가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계