나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7493 [1] 서울특별시 강서구 염창동 263-14 대림밸리 제6층 제601호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7493 [1] 서울특별시 강서구 염창동 263-14 대림밸리 제6층 제601호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2025타경7493 | 소재지: 서울특별시 강서구 양천로 714-14, 제6층 제601호 (염창동, 대림밸리) | 감정가: 393,000,000원 | 최저가: 314,400,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 특징

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경7493 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 염창동 263-14 대림밸리 제6층 제601호

용도: 오피스텔

감정가: 393,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 전OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황 (면적 정보)

본건은 서울특별시 강서구 염창동에 위치한 오피스텔 물건입니다.

토지면적: 10.79㎡ (약 3.26평)

건물면적: 29.82㎡ (약 9.02평, 전용면적 기준)

본건 건물은 철근콘크리트구조 12층 건물 중 6층에 위치하며, 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 제반 위생, 급배수 및 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지조건 및 상권분석

2.1. 최고의 입지:

지하철 9호선 염창역 북측 인근에 위치하여 대중교통 접근성이 매우 우수합니다. 노선버스 정류장 및 지하철역이 인근에 소재하여 서울 주요 도심지로의 이동이 용이하며, 차량 진출입도 보통입니다.

2.2. 상권 및 주변 환경

주위는 업무시설, 상업시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 주거 및 업무 혼합지대로서 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

본건이 위치한 토지는 준공업지역에 속하며, 오피스텔 및 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다. 이는 주거 기능과 업무 기능을 동시에 충족시키는 입지임을 시사합니다.

3. 권리 분석

3.1. 부동산 권리 관계

본건은 채권자가 신청한 부동산강제경매 사건입니다. 말소기준권리 이하 모든 권리는 낙찰로 인해 소멸하는 안전한 구조로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 주의사항

임대관계는 미상이나, 본건 매각에 있어 매우 중요한 '특이사항'이자 '주의사항'이 존재합니다.

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

이는 임차인이 낙찰자(매수인)에게 대항력을 행사하지 않겠다는 조건으로 매각을 진행한다는 의미입니다. 즉, 낙찰자가 명도(건물 인도) 과정에서 대항력을 갖춘 임차인으로 인한 추가적인 보증금 인수나 복잡한 법적 분쟁을 겪을 가능성이 현저히 낮아져 권리 분석 상의 안정성을 높입니다.

4. 생활 정보 및 잠재적 리스크

4.1. 생활 편의 시설

지하철역 인근 상업지역의 편의시설(식당, 카페, 은행, 병원, 마트 등)을 쉽게 이용할 수 있어 생활 편의성은 양호합니다. 또한, 한강 접근성이 좋아 레저 및 주거 환경의 만족도도 높을 것으로 판단됩니다.

4.2. 토지 이용 제한 및 리스크

본건은 도시지역, 준공업지역 내에 위치합니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다. 이는 건축 행위나 용도 변경 시 고려해야 할 사항이나, 기존 오피스텔을 이용하는 데는 큰 지장이 없습니다.

주변 검색 결과, 현재까지 인근 지역에 특기할 만한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

잠재적 리스크로는 오피스텔 밀집 지역의 특성상 향후 공실률 및 임대 경쟁 심화 가능성이 있다는 점을 고려해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

서울특별시 강서구 염창동, 9호선 염창역 역세권에 위치하여 입지 조건이 최상급인 소형 오피스텔입니다.

감정가가 3억 9천 3백만 원으로 책정되었으며, 토지 및 건물 면적은 소형 평형에 해당하여 1인 가구 또는 신혼부부에게 적합한 주거/업무 시설입니다.

특히, 주택도시보증공사가 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행되므로, 낙찰 후 명도 리스크가 현저히 감소하여 경매 초보자에게도 권리적으로 안전한 물건으로 평가됩니다.

5.2. 투자 포인트

1. 우수한 교통 입지: 지하철 9호선 염창역 인근 초역세권으로 임차 수요가 매우 높을 것으로 예상됩니다.

2. 권리 안정성 확보: 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건 매각으로 인해 낙찰 후 명도 과정의 리스크를 최소화할 수 있습니다.

3. 안정적인 임대 수익 기대: 주변 상권 및 업무시설 밀집으로 인해 안정적인 임대 수익 확보가 가능하며, 소형 평형이므로 환금성도 양호한 편입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계