나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8384 [1] 서울특별시 강서구 내발산동 710-28 한신위너스 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일 · 평가일 2025.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 내발산동 소재 ""서울발산초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 및 지하철5호선 ""우장산역"" 등 이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 도시형생활주택(단지형다세대) 건물 내 제4층 제403호로서,
외벽 : 치장벽돌 쌓기 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등
창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.
(후첨 ' 내부구조도' 참조)

설비내역

개별난방시설로서 도시가스설비, 승강기설비, 주차장설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 가장형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 강서로47다길과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계는 미상임.
② 본건은 집합건축물대장상 주택과-60388(2018.12.12.)호에 의거 위반건축물 표기[무단증축]되어 있는 바, 이행강제금 부과 여부 등 경매 참여시 유의하시기 바람.
③ 본건 중 무단증축되어 있는 부분은 목측 및 건축물대장현황도에 의거 면적 등을 산출하여 관찰감가법을 병용하여 제시외 건물(주택일부 - 7.56㎡)로 평가하였으니 참고바람.

물건 비고

제시외 건물 포함
임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8384 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 강서구 내발산동 710-28 한신위너스 제4층 제403호

건물 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

건축년도: 2018년 (사용승인일 2018.08.23 기준)

1.3. 면적 및 토지/건물 정보

토지 면적: 17.45㎡ (약 5.28평)

토지 지분: 17.45㎡ (약 5.28평)

건물 면적 (전용 면적): 29.84㎡ (약 9.03평)

건물 지분: 29.84㎡ (약 9.03평)

건물 제시외 면적: 7.56㎡ (약 2.29평) - 무단 증축 부분

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.4. 감정가 및 매각 조건

감정가: 252,804,000원

매각 포함: 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 내발산동 소재 "서울발산초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 "우장산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

대상 토지는 2필지로 구성되어 있으며, 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다.

이 외에도 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역(교육환경 보호), 대공방어협조구역(군사기지), 과밀억제권역 등의 각종 도시계획법규가 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (권리 순서 및 말소 여부)

소유권 보존 및 이전 등기(김선희 외 3명, 박연숙) 후 다수의 압류, 가압류가 등기되었습니다.

말소기준권리인 남인천세무서장의 압류(2021.03.10. 접수) 이후 등기된 권리들은 경매를 통해 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석 (대항력, 인수 여부)

임차인: 오필선 (주택도시보증공사 관련)

보증금: 300,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020.02.14, 확정일자: 2020.02.06

등기부상 임차권(을1)은 2022.05.19자로 말소되었습니다.

권리분석상 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. (원문 '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'으로 언급되었으나, 등기부 말소 및 권리분석 결과와 상충되므로, 대항력 없음으로 분석함)

특별매각조건에 따라, 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하며, 이는 매수인이 임차인의 보증금을 인수하지 않음을 의미합니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 명시된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 주거지역에 위치하며, 주변으로 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 도시형생활주택(단지형다세대) 건물 내 4층 403호입니다.

내부에는 벽지도배 및 일부 타일 마감, 샷시 창호 등이 적용되어 있습니다.

개별난방(도시가스), 승강기, 주차장, 급배수 및 위생 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 교육 시설

인근에 서울발산초등학교 등 교육시설이 위치하고 있어 자녀 교육에 편리합니다.

5.3. 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반 건축물 (무단증축)

집합건축물대장상 주택 일부(7.56㎡)가 무단증축된 위반건축물로 표기되어 있습니다.

향후 원상복구 명령 및 이행강제금이 부과될 수 있으므로, 경매 참여 시 반드시 관련 내용을 확인하고 제반 비용을 고려해야 합니다.

제시외 건물(무단증축 부분)은 감정평가 시 반영되었으나, 법적 문제 발생 가능성에 유의해야 합니다.

6.2. 특수 매각 조건 (임차권 관련)

임차인과의 관계 및 보증금 관련하여 특별 매각조건이 명시되어 있습니다. 매수인 귀책사유 없이 임차권이 말소되고 보증금 인수 의무가 없도록 조건이 붙어 있으나, 상세 내용을 정확히 파악하고 법률 전문가와 상담이 필요합니다.

6.3. 복잡한 권리 관계

다수의 압류 및 가압류가 등기되어 있으며, 특히 주택도시보증공사의 가압류 금액이 상당합니다. 비록 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸되나, 권리관계 확인에 신중해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 내발산동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축(2018년 준공)이며 지하철역 및 학교가 인접하여 입지 조건이 양호한 편입니다.

다만, 건물 일부의 무단증축으로 인한 위반건축물 등재 사실과 특별 매각조건 등 고려해야 할 리스크 요인이 존재합니다.

임차인의 보증금 300,000,000원은 인수하지 않는 조건으로 매각되나, 관련 법률 검토 및 현장 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

신축급 도시형생활주택으로 향후 시세 상승 여력 기대 가능합니다.

지하철 5호선 우장산역 인근으로 역세권 입지를 활용할 수 있습니다.

위반건축물 해소 또는 이에 따른 비용 발생 가능성을 감안하여 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

무단증축 부분이 별도로 평가되었으므로, 이를 고려한 투자 가치 판단이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 252,804,000원

제공된 주변 시세 자료(2026년 5월 매매 사례)와 본건의 감정가를 종합적으로 고려할 때, 36.2㎡ 면적의 아이디움(2014년 준공)이 238,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 이보다 작은 면적(29.84㎡)이지만 건축년도가 더 신축(2018년)임을 감안해야 합니다.

무단증축으로 인한 리스크 및 관련 비용 발생 가능성을 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 금 245,000,000원으로 산정합니다.

이는 감정가의 약 97% 수준이며, 주변 시세 및 물건의 특수성을 반영한 가격입니다.

* 주변 연립,다세대,빌라 매매/임대 정보:

2026년 5월 내발산동 지역의 주요 매매 사례는 다음과 같습니다.

- 아이디움 (2014년 준공, 36.2㎡): 238,000,000원 (평당 약 657만원)

- 온세그랑빌 (2007년 준공, 54.78㎡): 275,000,000원 (평당 약 502만원)

- 마곡수명산파크8단지 (2006년 준공, 84.53㎡): 1,005,000,000원 (평당 약 1,189만원, 연립주택)

* 주변 시설 분석:

제공된 정보 및 일반적인 지도 검색을 통해 확인한 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 주로 주거, 교육(서울발산초등학교 인접), 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.