나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8369 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동2가 28-117 이지리움에스 제11층 제1107호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 목산 · 평가일 2025.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 영등포구 영등포동2가 소재 ""영등포동주민센터"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 공구상가, 아파트단지, 소규모 점포 등이 혼재하는 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 진·출입이 가능하며, 북동측 및 남서측 인근에 버스정류장이 소재하여, 운행횟수 등으로 보아 제반 대중교통 이용여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건물 내 제11층 제1107호로서,
외 벽: 석재 붙임 마감
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감
창 호: 샤시창호 마감임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재설비, 기계식 주차장설비 등 갖추었으며, 도시가스에 의한 개별난방임.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고·평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측 및 남동측으로 노폭 약 8미터 및 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

제시 외 건물 포함.
임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8369 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동2가 28-117 이지리움에스 제11층 제1107호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건물명: 이지리움S

1.3. 면적

토지면적: 5.01㎡ (약 1.51평)

토지 공유지분: 5.008㎡

건물면적: 12.40㎡ (약 3.75평)

건물 공유지분: 12.4㎡

건물 제시외면적: 1.75㎡ (약 0.53평)

1.4. 금액 정보

감정가: 140,500,000원 (1억 4천 5백만원)

1.5. 건축물 정보

건축구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

총층수: 지하 1층, 지상 13층

본건 위치: 지상 11층

1.6. 건축물 사용승인일

2011년 12월 01일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

해당 물건은 서울특별시 영등포구 영등포동2가에 위치하며, "영등포동 주민센터" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 오피스텔, 다세대주택, 공구상가, 아파트 단지, 소규모 점포 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 및 상업 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 북동측 및 남서측 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 인접 도로 대비 등고·평탄한 사다리형 토지이며, 현재 주상용 건부지로 이용 중입니다. 남서측 및 남동측으로 각각 노폭 약 8미터 및 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역

* 준주거지역

* 가축사육제한구역 (예외: 애완 및 방범용 가축)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 해발 165m)

* 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2023년 12월 27일자 영등포구(서울특별시)의 압류입니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권 이전: 김선희(2015-01-29), 조석훈(2022-03-02)

* 주택임차권: 김민정 (보증금 150,000,000원, 전입 2022-02-28, 확정 2022-02-14). 해당 권리는 말소 예정입니다.

* 압류: 영등포구(서울특별시) (2023-12-27)

* 강제경매: 한국주택금융공사 (채권액 166,373,659원, 2025-02-07)

3.3. 임차인 현황 및 인수 권리

* 본건의 채권자는 한국주택금융공사입니다.

* "임차인 현황" 상 한국주택금융공사 명의로 보증금 150,000,000원에 차임 0원, 대항력 없음으로 기재되어 있습니다.

* 등기부상 "김민정"의 주택임차권(보증금 1억 5천만원)이 존재하나, 이는 말소 예정으로 처리되어 있습니다.

* 물건명세서 상 특별매각조건으로 "채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"한다고 명시되어 있습니다.

* 이에 따라, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* "대항력있는 임차인" 및 "HF 인수조건 변경"이라는 특이사항이 있으나, 특별매각조건 및 등기부상 말소 예정 처리에 따라 임차인의 대항력이나 보증금 반환채권은 매수인에게 승계되지 않을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 인근 지역의 다세대 주택(2018년~2019년 건축) 시세는 다음과 같습니다.

* 29.25㎡ (약 8.85평) 면적의 물건이 2026년 3월 13일 310,000,000원 (약 1,060만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 28.17㎡ (약 8.52평) 면적의 물건이 2026년 3월 16일 268,000,000원 (약 951만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 28.05㎡ (약 8.49평) 면적의 물건이 2026년 3월 1일 270,000,000원 (약 962만원/㎡)에 거래되었습니다.

4.2. 본건과의 비교 분석

본건은 전용면적 12.40㎡ (약 3.75평)으로, 비교 대상 물건들(약 28~29㎡)보다 면적이 작습니다. 제공된 시세 정보를 기준으로 단순 면적 환산 시, 본건의 시장 가치는 약 1억 2천 3백만원 수준으로 추정됩니다. 하지만 감정가는 1억 4천 5백만원으로, 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 생활시설

해당 물건은 오피스텔, 다세대주택, 소규모 점포 등이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 영등포동 주민센터가 있으며, 차량 진출입 및 대중교통 이용 여건이 양호합니다.

5.2. 건물 내 편의시설

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 화재 설비, 기계식 주차장 등이 갖추어져 있으며, 개별 도시가스 난방 시스템이 적용됩니다.

5.3. 주변 환경 (혐오시설 조사)

주변 지역에 대한 조사 결과, 일반적으로 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 오피스텔, 주거시설, 상가 등이 혼재된 일반적인 도심 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 감정가 대비 작은 면적

감정가 1억 4천 5백만원에 비해 전용면적이 12.40㎡(약 3.75평)으로 매우 작습니다. 제공된 인근 유사 면적대의 거래 시세(약 2억 6천만원 ~ 3억 1천만원)와 비교 시, 평당 단가 적용 시에도 감정가가 높게 평가되었습니다. 이는 낙찰 후 시세차익이나 임대수익률 확보에 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련 특별 매각 조건

대항력 있는 임차인 존재 가능성 및 HF 인수조건 변경 등의 특이사항이 명시되어 있습니다. 비록 등기부상 임차권이 말소 예정이고, 매수인에게 보증금 반환 채무가 승계되지 않는 조건으로 매각되지만, 임차인과의 관계에서 발생할 수 있는 분쟁 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.3. 제시 외 건물 포함

제시 외 건물(1.75㎡)이 포함된 매각으로, 이에 대한 별도 명도 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 영등포동2가에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 편의시설 접근성이 양호한 입지입니다. 건물 자체는 현대적인 설비를 갖추고 있으며, 준공된 지 약 13년으로 관리 상태는 보통으로 예상됩니다.

권리분석상으로는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이며, 매수인이 인수해야 할 임차보증금도 없어 권리관계는 명확한 편입니다.

다만, 본건의 가장 큰 리스크는 전용면적 대비 높은 감정가와 시세와의 괴리입니다. 인근의 더 넓은 면적의 유사 물건 시세와 비교했을 때, 본건의 감정가는 상당히 높게 책정되어 있습니다. 또한, 제시 외 건물이 포함되어 있어 명도에 대한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 영등포구 도심지 내 소형 주거 상품으로, 1인 가구 수요층에게 어필할 수 있습니다.

* 권리관계가 명확하며, 매수인이 인수해야 할 부담(임차보증금 등)이 없어 투자 안정성이 높습니다.

* 향후 해당 지역의 개발 계획이나 교통망 확충 등에 따른 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 건물 연식이 비교적 최신(2011년 준공)이며, 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보를 종합적으로 고려할 때, 본건의 감정가는 140,500,000원입니다.

인근 유사 면적대의 최근 매매 시세(2026년 3월 기준)를 기준으로 본건의 전용면적(12.40㎡)에 적용하여 환산한 시장 가격은 약 123,000,000원 수준입니다.

권리분석상 인수할 보증금이 없다는 점과, 제시 외 건물 포함으로 인한 명도 리스크를 감안하면, 감정가보다는 시세 기반으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 보수적으로 접근하여 감정가의 약 90~100% 수준, 또는 시세 대비 합리적인 가격을 고려하여 130,000,000원 ~ 140,000,000원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다.

초기 입찰 시에는 감정가보다 낮게 시작하여 시세와의 괴리, 명도 가능성 등을 고려하여 신중하게 결정할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.