나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9422 [1] 서울특별시 강서구 염창동 262-4 한경렉스플레이스 제4층 제402호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9422 [1] 서울특별시 강서구 염창동 262-4 한경렉스플레이스 제4층 제402호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경9422
• 주소: 서울특별시 강서구 염창동 262-4 한경렉스플레이스 제4층 제402호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매4계 2025타경9422 | 소재지: 서울특별시 강서구 염창동 262-4 한경렉스플레이스 제4층 제402호 | 감정가: 421,000,000원 | 최저가: 269,440,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9422 (1)이며, 용도는 오피스텔입니다.

소재지는 서울특별시 강서구 염창동 262-4 한경렉스플레이스 제4층 제402호입니다.

본 경매는 부동산강제경매이며, 소유자와 채무자가 고OO으로 동일하고, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각입니다.

1.2. 물건 현황 (면적 및 구조)

본건은 2021년 12월 01일에 사용 승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제4층에 위치합니다.

전용면적은 $34.91 \text{m}^2$ (약 10.56 평)이며, 토지 지분은 $12.24 \text{m}^2$ (약 3.70 평)입니다.

오피스텔(전용)은 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 실외기실, 현관을 갖춘 투룸 형태로 이용 중이며, 주거 선호도가 높은 구조입니다.

기본적인 위생설비, 난방설비, 승강기, 기계식주차장설비, CCTV, 소방설비 등이 구비되어 있어 주거 편의성이 높습니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

본건의 감정가는 421,000,000원으로 산정되었으며, 이는 토지와 건물을 일괄 평가한 금액입니다.

토지 형상은 사다리형의 오피스텔 및 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 지하철 9호선 염창역 북동측 인근에 위치하며, 도보로 역 이용이 가능한 초역세권 입지입니다.

인근에 버스정류장이 소재하고 본건까지 차량 진출입이 가능하여 대중교통 및 도로교통 사정이 모두 양호합니다.

염창역을 통해 강남/여의도 등 주요 업무지구로의 접근성이 매우 뛰어난 핵심 교통 요충지입니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

주위는 아파트, 오피스텔, 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로, 생활 편의 시설이 잘 갖춰진 주거 밀집 지역입니다.

주변에 편의점, 마트, 병원, 약국 등 근린생활시설이 모여 있어 생활 편의성이 높다는 거주 후기가 확인됩니다.

본건은 역세권 인근의 활성화된 상권을 이용할 수 있어 실수요자 및 임차인의 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 환경

본건은 도시지역, 준공업지역에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

주변 환경 분석 결과, 아파트 및 주택이 혼재된 주거 밀집 지역이며, 교통이 편리하고 치안이 양호하다는 거주자 평가가 있습니다.

다만, 입지적 특성상 차량 진출입이 용이한 노폭 약 15m 포장도로와 접하고 인근에 주요 교통로가 있어, 소음 여부 등은 현장 확인이 필요합니다.

주요 고정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 및 리스크 분석

3.1. 권리 분석 (명도 난이도 포함)

채무자와 소유자가 고OO으로 동일하므로, 일반적인 채무자 겸 소유자 점유 형태의 명도 난이도를 가집니다.

가장 큰 특이사항은 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건으로 매각된다는 점입니다.

이는 낙찰자가 HUG에 대해 잔여 보증금을 변제할 책임이 없다는 뜻으로 해석되며, 복잡한 임차 관계를 단순화시켜 낙찰자의 인수 리스크를 크게 줄일 수 있는 유리한 조건입니다.

*다만*, 해당 포기 조건의 범위와 세부 내용은 입찰 전 반드시 관할 법원에 문의하여 최종적으로 확인해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의 사항

가장 중요한 잠재적 리스크는 상기 3.1항에서 언급된 임차보증금반환청구권 포기 조건의 정확한 해석 및 확인입니다.

준공업지역 내 주거용 오피스텔로서 토지이용계획상 여러 규제(가로구역별 최고높이 제한, 대공방어협조구역 등)가 있으나, 이는 해당 지역 건물 전반에 적용되는 사항입니다.

건물 사용승인일이 2021년 12월 01일로 비교적 신축에 해당하므로, 건물의 물리적 리스크는 낮을 것으로 판단됩니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 투자 포인트

(1) 초역세권 입지: 9호선 염창역 도보 이용 가능한 거리로, 임대 수요가 꾸준하고 환금성이 높습니다.

(2) 신축 및 투룸 구조: 2021년 사용승인된 신축급 건물이며, 주거 선호도가 높은 방 2개 구조로 임대 수익률 확보에 유리합니다.

(3) 권리관계 단순화 가능성: 주택도시보증공사(HUG)의 보증금반환청구권 포기 조건은 인수할 보증금 리스크를 최소화할 수 있는 강력한 투자 포인트입니다. (조건 확인 필수)

(4) 실수요 및 투자 모두 적합: 감정가 대비 경쟁력 있는 가격에 낙찰 시 시세차익과 안정적인 월세 수익 모두 기대 가능합니다.

4.2. 종합 의견

본건은 강서구 염창동 역세권에 위치한 신축급 투룸 오피스텔로, 입지 조건이 매우 우수하여 실수요자뿐만 아니라 안정적인 임대수익을 추구하는 투자자에게도 매력적인 물건입니다.

특히, 주택도시보증공사(HUG)의 보증금 포기 조건은 인수금액을 확정하고 권리 분석의 난이도를 낮추는 핵심 요소로 작용할 수 있습니다.

따라서, 입찰 전 HUG 관련 조건을 면밀히 확인하고 주변 매매 및 전월세 시세를 분석하여 안전마진을 확보할 수 있는 가격으로 접근하는 것을 권유드립니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계