나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9423 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 867-37 청우파크빌 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9423 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 867-37 청우파크빌 제3층 제302호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경9423
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 867-37 청우파크빌 제3층 제302호
• 감정가: 279,000,000원
• 최저가: 178,560,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매4계 2025타경9423 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 867-37 청우파크빌 제3층 제302호 | 감정가: 279,000,000원 | 최저가: 178,560,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 (물건 번호: 서울남부지방법원 2025타경9423 (1))

1.1. 사건 및 매각 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9423 (1)이며, 매각 대상은 토지/건물 일괄매각 방식의 부동산 강제경매 물건입니다.

본건의 감정가는 279,000,000원으로 책정되었습니다.

소유자 및 채무자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

경매 진행 시 임차인 관련 특별한 조건이 있으므로 권리분석 시 이를 자세히 확인해야 합니다.

1.2. 부동산 현황 (다세대주택)

소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 867-37 청우파크빌 제3층 제302호입니다.

용도는 다세대주택이며, 철근콘크리트구조의 5층 건내 3층에 위치합니다.

면적 현황은 다음과 같습니다.

전용 건물면적: 57.33㎡ (약 17.33평)

토지 지분면적: 25.99㎡ (약 7.87평)

제시외면적: 없음.

건물의 구조는 철근콘크리트(평스라브)지붕 5층 건물이며, 외벽은 석재붙임 마감 등으로 되어 있고, 샷시창호 등을 사용하고 있습니다. 내부적으로는 위생, 급배수설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 교통 환경

본 물건은 지하철 2호선 및 5호선이 교차하는 까치산역이 인근에 소재하여 대중교통 이용에 편리합니다.

인근에 버스정류장도 위치하고 있으며, 차량 출입이 가능하여 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준 이상으로 평가됩니다.

2.2. 주위 환경 및 상권 분석

본건은 신정초등학교 동측 인근에 위치한 주거지대입니다.

주위는 단독주택, 공동주택(다세대/빌라), 및 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 도시 주거 밀집 지역입니다.

2필지 일단의 장방형 토지 위에 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 북동측 및 남동측으로 노폭 약 5~6m의 도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

인근에 시장 및 소규모 상권이 형성되어 있어 생활 편의시설 이용은 비교적 용이할 것으로 판단됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 주거 편의성 위주의 지역입니다.

중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역(원추표면), 대공방어협조구역 등 공항시설법 및 군사시설 보호법에 의한 제한이 있으나, 이는 해당 지역의 일반적인 법적 제한사항이며, 주거용도 이용에는 큰 문제가 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 종류 및 청구 금액

본건은 부동산강제경매 사건입니다.

채권자가 주OOOOOOO이며, 청구금액 등 세부 권리관계는 등기부를 통해 최종 확인해야 합니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항 (가장 중요한 부분)

본 물건의 가장 큰 특징은 임차인 관련 주의사항입니다.

매각 조건으로 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기'가 붙어있습니다.

이는 낙찰자가 인수해야 할 미배당 임차보증금 채무가 원칙적으로 없다는 것을 의미하며, 통상적인 경매 물건 대비 권리관계의 복잡성이 현저히 낮아지는 호재로 작용합니다.

(단, 위 조건이 명확히 이행되는지 법원 문건을 통해 최종 확인해야 합니다.)

3.3. 임대차 관계

현재 임대관계는 미상으로 보고되었으나, 위 주의사항에 따라 임차인 배당 잔액 인수의 위험은 제거된 것으로 판단됩니다.

다만, 점유 및 명도 관련해서는 최종 낙찰 후 현황조사를 통한 협의가 필요합니다.

4. 생활정보 및 주변환경

4.1. 교육 환경

본건은 신정초등학교 동측 인근에 위치하여 초등학교 접근성이 매우 우수합니다.

이는 어린 자녀가 있는 가구에게 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

4.2. 혐오시설 및 기타 환경 요소

주변 환경 조사 결과, 반경 500m 이내에 주거 가치를 크게 하락시킬 만한 대규모 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 대규모 장례식장, 대규모 산업단지 등)은 특별히 파악되지 않았습니다.

다만, 전형적인 구도심 주택 밀집 지역이므로 주차 문제나 소음 등의 생활 밀접형 불편함은 존재할 수 있습니다.

4.3. 행정적 특이사항

집합건축물대장 표제부와 등기부상 층별 면적 기재에 일부 차이가 있으나, 이는 통상적인 공부 정리 문제일 가능성이 높으며, 감정평가 시 제시목록에 의거 평가되었음을 참조해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

1) 부동산 가격 리스크: 화곡동 일대의 다세대주택은 공급량 및 빌라 전세사기 여파 등으로 인해 지역별, 시기별 가격 변동성이 높을 수 있습니다.

2) 행정적 리스크: 공부(公簿)상의 면적 차이는 매매 또는 대출 심사 시 추가적인 확인 절차를 요구할 수 있습니다. (다만, 감정평가사는 현황을 파악하였음)

3) 물리적 리스크: 건물의 구조 및 이용상태는 양호하나, 연식에 따른 내부 수리 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 서울 서남부권의 역세권(까치산역) 인근에 위치하며, 초등학교 인접 등 입지적 장점을 보유하고 있습니다.

가장 큰 장점은 '주택도시보증공사(HUG)의 보증금 반환 청구권 포기' 조건부 매각이라는 점입니다. 이는 복잡한 임차인 권리관계를 단순화시켜 명도 및 자금 회수 측면에서 투자 안정성을 높이는 결정적인 요인입니다.

감정가 279,000,000원은 해당 지역의 시세 및 매각 조건을 고려하여 적절성을 판단해야 하며, 권리분석 상의 리스크가 적다는 점을 감안할 때 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건입니다.

7. 투자 포인트

1) 권리관계의 안정성: HUG의 조건부 포기로 미배당 보증금 인수 부담이 원칙적으로 제거되어, 경매 초보자도 비교적 안전하게 접근 가능합니다.

2) 더블 역세권: 지하철 2호선과 5호선 까치산역을 이용할 수 있어 서울 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

3) 우수한 교육 환경: 신정초등학교 인근에 위치하여 학군 수요를 충족시킵니다.

4) 실거주 및 투자 목적 모두 적합: 전용면적 57.33㎡(약 17.33평)으로 실거주하기에 적정한 면적을 제공합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계