나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9250 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 938-9 늘예솔하우스 제5층 제504호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9250 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 938-9 늘예솔하우스 제5층 제504호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경9250
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 938-9 늘예솔하우스 제5층 제504호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매11계 2025타경9250 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 938-9 늘예솔하우스 제5층 제504호 | 감정가: 258,000,000원 | 최저가: 206,400,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경9250 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9250 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 938-9 늘예솔하우스 제5층 제504호

용도: 오피스텔

건물 사용승인일: 2020년 12월 03일

감정가: 2억 5천 8백만 원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 박OO

토지면적: 8.11㎡ (약 2.45평)

건물면적: 29.72㎡ (약 9.00평)

토지 제시외면적: 해당 없음

건물 제시외면적: 해당 없음

공부와의 차이: 없음

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 주변은 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. "화곡1동 주민센터"의 남서측 인근에 자리하고 있어 지역 내 행정 편의시설 접근성이 좋습니다. 토지는 2필지가 일단으로 이용되고 있으며, 인접 토지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 현재 업무시설(오피스텔)의 건부지로 활용되고 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역에 해당하여 계획적인 도시 관리가 이루어지는 지역입니다.

1.3. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 남측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행에 불편함이 없습니다.

1.4. 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트구조의 지상 12층, 지하 1층 규모로, 본건은 그중 5층에 위치한 제504호입니다. 2020년 12월 3일에 사용승인을 받은 신축에 가까운 건물로 외벽은 석재붙임, 창호는 샤시로 마감되어 있습니다. 전반적인 건물 상태는 양호할 것으로 판단됩니다.

1.5. 부동산 이용 상태

본건은 현재 오피스텔로 이용 중이며, 이용 상태는 상기 감정평가 요약표에 명시된 바와 같습니다.

1.6. 설비내역

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 화재 경보 및 진압 설비 등이 갖추어져 있어 생활 및 업무에 필요한 기본 시설을 충족하고 있습니다.

1.7. 권리분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행 중이며, 채무자는 소유자인 김OO이며 채권자는 박OO입니다. 강제 경매의 경우, 채권자의 신청에 의해 채무자의 재산을 강제로 매각하여 채권을 회수하는 절차입니다. 본 경매 절차를 통해 기존의 권리 관계는 말소되는 것이 일반적이나, 말소되지 않는 권리(예: 유치권, 임차권 중 대항력 있는 권리 등)가 있는지 여부는 추가적인 현황 조사가 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 낙찰 후 인수되는 권리가 있는지 명확히 판단하기 어렵습니다. 임대 관계는 미상으로, 기존 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 변동사항이 발생할 수 있습니다.

1.8. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 주거용 건물(아파트, 다세대주택)과 오피스텔, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재된 복합적인 상권입니다. "일반상업지역"에 속해 있어 상업 활동이 활발하게 이루어질 수 있는 기반을 갖추고 있습니다. 2020년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물이므로, 현대적인 주거 및 업무 환경을 찾는 수요층에게 매력적일 수 있습니다. "화곡1동 주민센터" 인근이라는 점은 생활의 편의성을 더해줍니다.

1.9. 생활정보

인근에 "화곡1동 주민센터"가 있어 행정 업무 처리가 용이합니다. 또한, 주변 지역은 다양한 편의시설, 식당, 소규모 상점 등이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 물품 구매 및 여가 활동에 불편함이 없을 것으로 예상됩니다. 단, 대규모 쇼핑몰이나 대형 병원 등은 도보로 접근하기 어려울 수 있으며, 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

1.10. 잠재적 리스크

첫째, 본건은 "중요시설물보호지구(공항)" 및 "진입표면구역(진입표면)<공항시설법>"에 속해 있습니다. 이로 인해 항공기 운항과 관련된 소음이 발생할 수 있으며, 건축물의 고도 제한 등 추가적인 건축 규제가 적용될 수 있습니다. 둘째, "대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>"에 포함되어 있어 군사 작전상 필요한 고도 제한이 있을 수 있습니다. 셋째, "가축사육제한구역"으로 지정되어 있으나, 일반적인 오피스텔 이용에는 큰 영향이 없을 것으로 보입니다. 넷째, 현재 "임대관계 미상"으로, 명도 과정에서의 불확실성이나 기존 임차인과의 분쟁 가능성을 고려해야 합니다. 주변에 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았으나, 공항 인근 지역의 특성상 소음 외에 비행기 이착륙 시의 경관 등은 개인에 따라 주관적으로 부정적인 영향을 받을 수 있습니다.

1.11. 종합 의견

본건 서울특별시 강서구 화곡동 소재 늘예솔하우스는 2020년 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 주거 및 상업시설이 혼재된 지역에 위치하여 생활 편의성이 양호한 편입니다. 교통 접근성도 보통 수준이며, 토지이용계획상 일반상업지역으로 개발 가능성을 가지고 있습니다. 다만, 공항 관련 보호구역 지정으로 인한 소음 문제 및 건축 규제, 그리고 임대 관계 미상으로 인한 명도 불확실성 등 잠재적인 리스크 요소를 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

1.12. 투자 포인트

1. 비교적 신축 건물(2020년 준공)로 현대적인 시설과 디자인을 갖추고 있어 임대 수요 확보에 유리합니다.

2. 일반상업지역에 위치하여 향후 지역 개발 가능성 및 임대 수익률 증대를 기대해볼 수 있습니다.

3. 화곡1동 주민센터 등 생활 편의시설이 인접해 있어 거주 편의성이 높습니다.

4. 소형 면적(전용 약 9평)으로 1인 가구 수요층에게 적합하여 공실 위험을 낮출 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매11계