나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9242 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 926-3 메종드로제 제13층 제1305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡1동주민센터' 남동측 인근에 위치하며, 인근은
단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 대체로
보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 2, 5호선 '까치산역' 및 노선버스정류장이
소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상13층 건물 내 제13층 제1305호로서,
(사용승인일:2019-07-26)
외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 공동주택, 근린생활시설, 업무시설
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 약 6m내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류
(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, '화곡1동주민센터' 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 주위 환경은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 인근에 지하철 2호선 및 5호선 '까치산역'이 위치하고 있으며, 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지는 인접지 및 도로 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 현재 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 부지로 이용되고 있습니다. 본건 건물은 철근콘크리트구조의 지상 13층 건물 중 13층에 위치하며, 사용승인일은 2019년 7월 26일로 비교적 신축 건물입니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 특히 공항 관련 지구 지정은 향후 건물 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본건의 말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(갑5, 2025.03.25 접수, 주택도시보증공사)입니다. 이 경매개시결정으로 인해 을1(주택임차권), 갑2(신탁등기말소), 갑4(신탁등기말소), 갑6(압류) 등 본건 등기부등본 상의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

현재 파악된 임차인은 주택도시보증공사(강 )로, 보증금 285,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019.11.29, 확정일자 2019.11.07입니다.

하지만, 제공된 정보에 따르면 해당 임차인은 '대항력: 없음'으로 명시되어 있습니다.

또한, "물건명세서 참고사항"에 따르면, "임차인 강 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"한다고 명시되어 있습니다.

이 조건이 명확히 이행된다면, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없을 것으로 보입니다.

다만, "특이사항" 및 "특수물건정보"에 "대항력있는임차인", "선순위임차권"이라는 정보가 함께 기재되어 있어, 실제 권리관계에 대한 추가적인 법률적 검토 및 현장 조사를 통해 최종 인수 여부를 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 소재지는 주거 밀집 지역에 근린생활시설이 혼재하는 형태로, 기본적인 상업시설 이용은 가능합니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 중심 상업 지구와는 거리가 있을 수 있습니다. 상세한 상권 분석을 위해서는 주변 상업 시설의 종류, 밀집도, 유동 인구 등을 추가 조사할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

인근에 화곡1동주민센터가 위치해 있으며, 상업지역과 주거지역이 혼재하는 만큼 기본적인 마트, 병원, 식당 등의 편의시설 이용은 용이할 것으로 보입니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 섞여 있어 다양한 주거 형태를 갖춘 지역입니다.

5.2. 교육 및 의료 시설 (추정)

정확한 정보는 없으나, 일반적인 주거지역의 특성을 고려할 때, 초중고등학교 및 종합병원 등의 공공/의료 시설은 일정 거리 내에 분포할 것으로 예상됩니다.

5.3. 주변 환경 조사 (혐오시설)

제공된 정보 및 일반적인 지역 특성을 고려할 때, 본건 소재지 인근에 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 정보는 파악되지 않았습니다. (추가적인 지도 및 위성사진, 현장 조사 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 복합적 권리관계

임차인의 "대항력 유무"에 대한 상반된 정보(특이사항/특수물건정보 vs. 임차인현황)와 조건부 매각 조건은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

임차인이 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것이 낙찰의 전제조건이므로, 이 과정에서 발생할 수 있는 법적 분쟁이나 명도 지연 가능성을 염두에 두어야 합니다. 'HUG 인수조건 변경' 또한 이러한 복잡성을 야기하는 요인일 수 있습니다.

6.2. 공항 관련 지구 지정

중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어, 향후 증축, 개축, 용도 변경 등 건축 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 복잡했던 등기부 이력

신탁등기 및 소유권 이전이 여러 차례 있었던 이력은 과거 복잡한 권리 관계가 존재했음을 시사합니다. 비록 현재는 대부분 말소 대상이나, 권리 분석 시 이력을 참고하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

7.1. 건물 및 입지

본건은 2019년에 사용 승인된 비교적 신축 아파트이며, 서울시 강서구 내에 위치하고 있습니다. 교통은 지하철 및 버스 이용이 편리한 편이며, 주변 환경은 주거 및 상업 시설이 혼재된 보통 수준입니다.

7.2. 권리 및 명도 리스크

가장 중요하게 고려해야 할 점은 임차인 관련 조건부 매각입니다. "대항력 유무"에 대한 혼란스러운 정보와 명확한 '조건부 포기' 조항은 철저한 법률 검토를 요구합니다. 만약 조건부 매각이 순조롭게 진행되어 임차인의 보증금 인수 부담이 없다면 투자 가치가 높아질 수 있으나, 이에 대한 최종 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

7.3. 투자 고려 사항

신축 건물의 장점과 더불어, 권리 관계의 복잡성 및 임차인 관련 조건으로 인해 위험 또한 내포하고 있습니다. 신중한 접근과 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 아파트의 가치

2019년 준공으로 건물 상태 및 설비가 비교적 양호할 것으로 기대됩니다.

8.2. 인수 부담 최소화 가능성

임차인의 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건부 매각으로, 낙찰 후 예상치 못한 임차보증금 부담이 없을 가능성이 높습니다. (단, 조건 이행 여부 확인 필수)

8.3. 서울시 내 물건

수도권 내 핵심 지역에 위치하여 향후 시세 상승 잠재력을 가집니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

예상 입찰가 산정은 '인수 보증금'을 제외한 금액을 기준으로 하며, 제공된 정보에 따르면 임차인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 추정됩니다.

9.2. 입찰가 결정 제언

본 건의 감정가는 293,000,000원입니다. 임차인 관련 조건이 명확히 이행된다는 전제 하에, 해당 감정가를 기준으로 입찰가격을 고려해 볼 수 있습니다.

그러나, "대항력 유무"에 대한 정보 불일치와 조건부 매각의 실제 집행 과정에서의 발생 가능한 변수들을 감안할 때, 입찰 참여 전 반드시 해당 위험 요인들을 추가적으로 검토하고, 현장 조사를 통해 건물의 상태, 주변 시세 등을 면밀히 파악해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 이러한 추가 조사 결과와 해당 경매 물건의 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다. 현재로서는 감정가 수준 또는 그 이하에서 잠재적 리스크를 반영한 가격을 고려하는 전략이 유효할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.