나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9295 [1] 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제101동 제3층 제303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9295 [1] 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제101동 제3층 제303호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경9295
• 주소: 서울특별시 구로구 오리로11길 99 다원리치타운, 제101동 제3층 제303호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매4계 2025타경9295 | 소재지: 서울특별시 구로구 오리로11길 99 다원리치타운, 제101동 제3층 제303호 | 감정가: 343,000,000원 | 최저가: 274,400,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9295 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 서울특별시 구로구 오류동에 소재한 다세대주택으로, 주택도시보증공사(HUG) 관련 특이사항 및 토지 별도 등기가 있는 점이 주목됩니다.

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9295 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제101동 제3층 제303호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 343,000,000원

토지면적: 27.56㎡ (약 8.34평)

토지지분: 27.56㎡ (약 8.34평)

건물면적: 41.68㎡ (약 12.61평)

건물지분: 41.68㎡ (약 12.61평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 감정평가 요약

본 건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 '오남중학교' 서측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재된 지역입니다. 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물 중 제3층 제303호로, 외벽은 치장 돌붙임 마감, 창호는 새시창호로 시공되었습니다. 내부 이용 상태는 방 3개, 거실 1개, 화장실 2개로 구성된 도시형 생활주택(단지형 다세대주택)으로 활용되고 있습니다. 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 주차장 시설, 개별 바닥 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 인접 필지와 등고평탄한 부정형 토지이며, 해당 주택의 건부지로 이용 중입니다. 북측으로는 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 상 본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당됩니다. 공부와의 차이는 없었습니다. 임대 관례 및 기타 사항은 본 감정평가서상 미상으로 확인되었습니다.

1.3. 입지 조건

본 물건은 서울 구로구 오류동에 위치하여, '오남중학교'와 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 주변으로는 다세대주택, 아파트 단지, 그리고 일부 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 차량 진출입이 원활하며, 대중교통 이용 또한 인근 버스정류장을 통해 편리하게 이용할 수 있어 직주근접성이 요구되는 분들에게 적합할 수 있습니다.

1.4. 권리 분석

본 경매 물건의 권리 관계는 매우 신중하게 검토되어야 합니다.

첫째, '토지 별도 등기 있음'이라는 표시는 매우 중요한 부분입니다. 이는 토지와 건물의 소유권이 분리되어 있거나, 토지에 별도의 권리(저당, 가압류 등)가 설정되어 있을 가능성을 시사합니다. 등기부등본을 통해 해당 별도 등기의 구체적인 내용을 반드시 확인하여, 향후 소유권 이전 및 이용에 문제가 없는지 면밀히 파악해야 합니다.

둘째, '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권 포기 조건 매각' 문구는 본 건의 핵심 리스크입니다. 이는 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 차액에 대한 주택도시보증공사(HUG)에 반환을 청구할 수 있는 권리가 있다는 것을 의미하며, 본 경매 절차에서는 임차인이 이 잔액에 대한 청구권을 포기해야 매각이 진행된다는 조건입니다. 만약 임차인이 이 조건을 수락하지 않거나, HUG로부터의 배당이 부족할 경우, 낙찰자가 임차보증금 반환 채무를 인수해야 할 위험이 존재합니다. 따라서, 임대차 현황 및 임차인과의 소통, HUG 보증 관련 상세 내용 확인이 필수적입니다.

강제경매로 진행되는 만큼, 채권자의 권리 행사로 인한 매각 절차임을 인지해야 합니다.

1.5. 상권 분석

본 물건이 위치한 오류동 지역은 전통적인 주거지역으로서, 주변에 크고 작은 주거 단지들이 밀집해 있습니다. 오남중학교가 인근에 위치하고 있어 학군 배후 수요가 있으며, 상권은 주로 지역 주민들을 대상으로 하는 소규모 근린생활시설 중심으로 형성되어 있습니다. 대규모 상업 시설이나 업무 지구와의 거리가 있어, 활발한 상업 활동보다는 주거 편의 기능에 초점이 맞춰진 상권으로 판단됩니다. 따라서, 임대 수익을 고려할 경우, 원룸이나 소형 주거 공간을 찾는 수요를 중심으로 접근하는 것이 바람직해 보입니다.

1.6. 생활 정보

본 물건은 방 3개, 거실 1개, 화장실 2개로 구성된 도시형 생활주택으로, 3인에서 4인 가족이 거주하기에 적합한 구조입니다. 개별난방 시스템과 더불어 승강기, 주차장 등 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다. 주거 환경은 일반적인 아파트 단지나 다세대 주택 밀집 지역과 유사하며, 인근 학교 및 편의시설 접근성이 좋습니다. 주변에 혐오시설에 대한 언급은 감정평가서상 없으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가되고 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

본 경매 물건에 투자하시기 전, 다음과 같은 잠재적 리스크 요소를 반드시 인지하셔야 합니다.

* 토지 별도 등기: 토지에 대한 별도의 등기 존재는 소유권, 권리관계, 또는 이용에 있어 예상치 못한 문제를 야기할 수 있습니다. 정확한 등기부등본 열람 및 법률 전문가의 검토를 통해 이 문제의 근원을 파악하는 것이 최우선입니다.

* 임차인 보증금 반환 채무 인수 가능성: 임차인의 보증금 잔액 반환청구권 포기 조건은 낙찰자에게 큰 부담이 될 수 있습니다. 임차인이 보증금 전부를 회수하지 못할 경우, 그 차액에 대한 법적 책임이 낙찰자에게 전가될 수 있으므로, 임차인의 보증금 규모, HUG 보증 범위, 임대차 계약 내용 등을 철저히 조사해야 합니다.

* 교육환경보호구역 관련 규제: 학교 주변에 위치하여 교육 환경은 좋으나, 해당 구역 내에서 건축물 신축이나 용도 변경 시 특정 규제를 받을 수 있으므로, 향후 개발 계획이 있다면 사전에 확인이 필요합니다.

* 대공방어협조구역: 군사 시설 보호법상 건축물 높이 등에 제한이 있을 수 있으나, 일반적인 주거용 건물에는 큰 문제가 되지 않는 경우가 많습니다.

1.8. 종합 의견

본 서울남부지방법원 2025타경9295 (1) 물건은, 서울이라는 입지 조건과 비교적 무난한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 내부 구조 또한 3~4인 가족이 거주하기에 적합한 평면입니다. 하지만 '토지 별도 등기'와 '임차인 보증금 관련 포기 조건'이라는 두 가지 매우 중대한 위험 요소를 내포하고 있습니다. 이 두 가지 사항에 대한 명확한 법률적 검토와 실사(현장 방문, 임차인 접촉 등) 없이는 투자를 결정하기 어렵습니다. 만약 이러한 리스크들을 성공적으로 해소할 수 있는 방안을 찾거나, 해당 위험을 충분히 감수할 만한 가격으로 낙찰받는다면, 잠재적인 시세 차익이나 임대 수익을 기대해 볼 수 있을 것입니다. 신중한 접근과 철저한 사전 조사가 반드시 필요한 물건입니다.

1.9. 투자 포인트

* 서울시내 주거지: 서울이라는 우수한 입지에서 비교적 낮은 가격으로 부동산을 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 수요층 확보 용이: 방 3개, 거실 1개의 구조는 3~4인 가족 등 실거주 수요층이 선호하는 형태로, 안정적인 임대 수익 확보에 유리할 수 있습니다.

* 추후 가치 상승 기대: 지역 개발 동향 및 부동산 시장 상황에 따라 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 위험 감수 시 시세차익 가능성: 만약 토지 별도 등기 및 임차인 보증금 문제를 명확히 해결하고, 시장가 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받는다면, 향후 시세 차익을 얻을 수 있는 잠재력이 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계