나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9180 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 372-141 신영베르디움 비 제5층 제503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9180 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 372-141 신영베르디움 비 제5층 제503호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경9180
• 주소: 서울특별시 강서구 가로공원로76길 26-7 신영베르디움B
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매11계 2025타경9180 | 소재지: 서울특별시 강서구 가로공원로76길 26-7 신영베르디움B | 감정가: 268,000,000원 | 최저가: 214,400,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 물건 보고서

2025타경9180 부동산 강제경매 사건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9180 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 372-141 신영베르디움 비 제5층 제503호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

감정가: 268,000,000원

토지면적: 18.53㎡ (약 5.61평)

토지지분: 18.53㎡ (약 5.61평)

건물면적: 29.94㎡ (약 9.06평)

건물지분: 29.94㎡ (약 9.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

사용승인일: 2020년 07월 02일

건물구조: 철근콘크리트조 기타지붕 지상 6층 건물 내 제5층 제503호

외벽: 석재붙임 마감 등

창호: 샷시 창호 등

이용상태: 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중

설비내역: 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비

토지형상: 사다리형 토지

인접도로: 본건 건물 북서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

공부와의 차이: 해당사항 없음

기타참고사항: 임대관계 등 미상

1.2. 입지 조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '월정초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 연립주택, 단독·다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 '까치산역'이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 이는 출퇴근 및 일상생활에서의 이동 편의성을 높여줄 수 있는 장점입니다.

1.3. 권리 분석

본건은 부동산 강제경매로 진행됩니다. 감정평가서상 '대항력있는임차인'이 존재한다는 점이 가장 중요하게 고려되어야 할 사항입니다. 대항력있는임차인은 낙찰자가 인수해야 할 수 있으며, 이로 인해 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 따라서 해당 임차인의 보증금, 계약 내용, 대항력 요건 충족 여부 등을 면밀히 조사하여 인수 금액을 정확히 파악하는 것이 필수적입니다. 채무 금액에 비해 임차인의 보증금이 높을 경우, 낙찰자가 부담해야 할 금액이 감정가 또는 예상 낙찰가보다 높아질 수 있습니다.

1.4. 상권 분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 주거 지역으로서의 성격이 강합니다. 주변에 다세대주택, 연립주택 등이 밀집해 있어 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다. 또한, 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 지하철 '까치산역' 인근으로는 유동인구가 형성되어 있으며, 소규모 상업 시설들이 발달해 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 대규모 상업지구와는 거리가 있어 활발한 상업 활동보다는 주거지 내에서의 소비 중심의 상권을 형성하고 있을 것으로 보입니다.

1.5. 생활 정보

교육 환경으로는 '월정초등학교'가 북동측 인근에 위치하여 통학이 편리할 것으로 보입니다. 교통 측면에서는 까치산역을 통한 지하철 이용이 가능하며, 다양한 버스 노선이 운행되는 정류장이 인접해 있어 서울 시내 및 수도권 각지로의 이동이 용이합니다. 생활 편의시설은 주변 근린생활시설을 통해 이용 가능하며, 대형 쇼핑몰이나 문화 시설 이용 시에는 대중교통을 이용해야 할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '대항력있는임차인'의 존재입니다. 해당 임차인의 권리 분석이 철저히 이루어져야 하며, 명도 과정에서의 변수 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 또한, 본건 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 구조 및 이용 상황을 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기초로 작성하였으므로, 경매 진행 시 반드시 내부를 재확인하여 실제 이용 현황과 차이가 있는지, 하자 여부 등을 꼼꼼히 살펴야 합니다. 임대 관계가 불분명하다는 점 역시 잠재적인 리스크가 될 수 있습니다. 토지이용계획상 공항 관련 구역, 군사시설 보호 구역 등 다양한 제한사항이 있어 향후 건물 증축이나 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 2020년에 사용 승인된 비교적 신축급 도시형생활주택으로, 건물 자체의 노후도는 낮다는 장점이 있습니다. 교통 접근성이 우수하고 주변에 초등학교가 있어 실거주용으로 고려해볼 만합니다. 그러나 '대항력있는임차인'의 존재는 명도 과정에서의 불확실성을 야기하며, 정확한 권리 분석 없이는 투자가 위험할 수 있습니다. 또한, 내부 상태를 직접 확인하지 못했다는 점도 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

본건의 가장 큰 투자 포인트는 상대적으로 낮은 건축 연식과 편리한 교통 환경입니다. 특히 까치산역 초역세권에 위치하고 있다는 점은 향후 시세 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. 또한, 강서구 지역의 개발 가능성을 고려할 때, 신축급 소형 주택으로서의 가치는 꾸준히 유지될 것으로 보입니다. 다만, 투자 수익을 극대화하기 위해서는 대항력있는임차인과의 관계를 명확히 정리하고, 저평가된 낙찰가를 확보하는 것이 중요합니다. 권리 분석을 철저히 하여 예상치 못한 추가 비용을 최소화하는 것이 성공 투자의 관건이 될 것입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매11계