나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경6865 [1] 서울특별시 강서구 내발산동 711-16 우영채움빌 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강림 · 평가일 2025.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 내발산동 소재 화곡보건경영고등학교 북측 인근에 위치하며
주위는 아파트 및 다세대주택과 상업시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통인
편임.

교통상황

본건으로 제반 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하며 남동측 인근에
지하철5호선 우장산역이 위치하여 대중교통상황은 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층건중 4층 403호로서
외 벽: 현무암패널 마감
내 벽: 타일 및 벽지 마감
창 호: 하이새시 이중창임.

이용상태

다세대주택(방2,주방1,거실1,욕실1,보일러실1)으로 이용중임.

설비내역

승강기,화재탐지시설,스프링클러,위생설비,도시가스에 의한 난방시설등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형으로 도시형생활주택(단지형다세대)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약6m, 남측으로 약4m의 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역,수평표면
구역(수평표면),상대보호구역,상대보호구역,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m),
과밀억제권역.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상
②이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 외부관찰 및 탐문등을
토대로 작성하였음을 참조하시기 바랍니다.

물건 비고

- 제시외 건물 포함
- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

서울남부지방법원 2025타경6865 (1)호 물건에 대한 보고서입니다.

2. 물건명세

* 소재지: 서울특별시 강서구 내발산동 711-16 우영채움빌 제4층 제403호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 258,400,000원

* 토지면적: 16.61㎡ (약 5.02평)

* 건물면적: 24.08㎡ (약 7.29평)

* 건물 제시외면적: 8.80㎡ (약 2.66평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축물 정보:

* 건물명: 우영채움빌

* 사용승인일: 2018년 05월 28일

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트지붕)

* 층수: 6층 건물 중 4층 403호

* 용도: 공동주택 (단지형다세대)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 내발산동 소재 화곡보건경영고등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 다세대주택, 상업시설 등이 혼재한 지역으로 제반 입지 여건은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 남동측 인근에 지하철 5호선 우장산역이 있어 대중교통 이용은 비교적 양호한 편입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조로 6층 건물 중 4층에 위치합니다. 외벽은 현무암패널, 내벽은 타일 및 벽지, 창호는 하이새시 이중창으로 마감되었습니다.

* 이용상태: 현재 다세대주택(방2, 주방1, 거실1, 욕실1, 보일러실1)으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 승강기, 화재탐지시설, 스프링클러, 위생설비, 도시가스 난방시설 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 인접 도로와 대체로 등고평탄한 사다리형으로 도시형생활주택(단지형다세대) 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 북동측으로 약 6m, 남측으로 약 4m의 도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 12월 29일자 북대전세무서장의 압류(갑3)입니다.

* 총 등기부채권 금액: 252,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (실제 임차인: 이종호)

* 보증금: 252,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 09월 30일

* 확정일자: 2021년 08월 12일

* 배당신고일자: 2023년 10월 19일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 보존, 이전 등기 후, 주택임차권(을1)이 등기되었으나, 말소기준권리(갑3 압류)보다 후순위이며, HUG 인수조건에 따라 말소 대상입니다.

* 이후 다수의 압류(갑4, 갑5, 갑6)와 강제경매(갑7)가 등기되었으며, 본 경매로 모두 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 특별히 인수되는 권리는 없습니다.

* 특별 매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

* 권리 분석 결론: 권리 분석상 매수인에게 인수되는 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 지역은 주거 지역으로, 주변에 아파트, 다세대주택, 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 단지형 다세대 주택이라는 특성을 고려할 때, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 우장산역이 인근에 위치하며, 버스 정류장 또한 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 편의시설(마트, 병원, 은행 등)은 접근 가능할 것으로 보입니다.

* 교육시설: 화곡보건경영고등학교가 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 학군 및 교육 시설에 대한 상세 정보는 별도 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 및 임차인 대항력 포기: 제공된 정보에 따르면 임차인(주택도시보증공사)은 대항력이 없으며, 매각 조건으로 모든 권리가 말소되는 것으로 명시되어 있어 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 매각 조건 및 관련 절차에 대한 최종 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물 포함: 8.80㎡의 제시외 건물이 매각에 포함됩니다. 이 부분에 대한 정확한 현황 파악 및 법적 검토가 필요합니다.

* 개발 제한: 중요시설물보호지구(공항)에 속해 있어 향후 건축물 증축 또는 재건축 시 관련 법규의 영향을 받을 수 있습니다.

* 다세대 주택 특성: 층간 소음, 주차 공간 부족 등 다세대 주택이 일반적으로 가질 수 있는 단점을 고려해야 합니다.

* 임대 관계 미확인: 내부 임대차 관계 등 상세 정보가 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 내발산동에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 주위 환경이 비교적 양호하며 건축된 지 오래되지 않아 관리 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 분석상 매수인에게 인수될 만한 권리는 없는 것으로 판단되며, 모든 등기사항은 말소 예정입니다. HUG 인수조건 변경 및 제시외 건물 포함 등 몇 가지 특이사항이 있으므로, 입찰 전 세부 내용을 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 강서구 지역의 비교적 합리적인 가격으로 취득 가능성이 있습니다.

* 지하철 5호선 우장산역 인근 역세권 입지로 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 도시형생활주택으로 1~2인 가구의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 비교적 신축(2018년 준공)에 속하여 단기적인 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 258,400,000원

* 주변 시세 분석:

* 최근 실거래 사례 중 본건과 유사한 면적(24.08㎡, 약 7.29평) 및 연식(2018년)의 직접적인 매물 정보는 부족합니다.

* 유사한 시기에 거래된 '아이디움103동'(2014년식, 36.2㎡, 23,800만원)의 평당가(약 216만원)를 적용 시, 본건 면적은 약 15,746만원 수준입니다.

* '온세그랑빌'(2007년식, 54.78㎡, 27,500만원)의 평당가(약 166만원)를 적용 시, 본건 면적은 약 12,104만원 수준입니다.

* 이는 단순 계산이며, 건물별 차이, 층수, 향, 내부 상태 등에 따라 시세는 달라질 수 있습니다.

* 제시외 건물 8.80㎡ (약 2.66평)의 가치도 고려할 수 있습니다.

* 본건은 감정가가 258,400,000원으로 책정되어 있으나, 실거래가 추이를 고려할 때 시세는 감정가보다 낮을 수 있습니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려하고, HUG 관련 특이사항 및 제시외 건물 포함 여부 등을 감안하여 신중한 판단이 필요합니다.

* 보수적으로 접근하여 예상 입찰가 범위는 1억 8천만원 ~ 2억 1천만원 으로 제안합니다. (이는 일반적인 시세 및 낙찰가율을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.)

* 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하시고, 관련 법률 전문가와 상담하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.