나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9449 [1] 서울특별시 구로구 궁동 190-2 이담채 제2층 제203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하니 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 궁동 소재 「우신고등학교」 동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대ㆍ연립주택 및 근린생활시설 등이 밀집한 주상지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 남측 인근에 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 보통임.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상5층건 내 제2층 제203호로서
(사용승인일: 2022.01.10)
- 외벽: 석재붙임 마감 등,
- 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등,
- 창호: 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택(방2, 욕실, 주방 및 거실, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형토지로서, 주상용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 왕복2차선, 북동측으로 노폭 약 2~3m 내외의 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,하천구역(2016-05-26)<하천법>,<추가기재>건축법제2조제1항제11호나목에따른도로(도로일부포함)등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울남부지방법원에서 진행 중인 2025타경9449 (1)호 부동산강제경매 사건입니다.

* 소재지: 서울특별시 구로구 궁동 190-2, 이담채 제2층 제203호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 243,000,000원

* 토지면적: 16.00㎡ (약 4.84평)

* 건물면적: 25.10㎡ (약 7.59평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매 (채권자: 김OO)

* 건축물 정보:

* 건물명: 이담채

* 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 5층

* 해당 층: 2층

* 사용승인일: 2022년 1월 10일

* 세대수: 12세대 (공동주택 기준)

* 건축면적: 160.15㎡

* 연면적: 561.64㎡

* 대지면적: 284.6㎡

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 구로구 궁동 소재 「우신고등학교」 동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 다세대·연립주택 및 근린생활시설이 밀집한 주상지대로서, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 남측 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건 남서측으로 왕복 2차선 도로, 북동측으로 노폭 약 2~3m의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 하천구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2025년 4월 8일 접수된 채권자 김OO의 강제경매(갑3)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 344,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 8월 10일

* 확정일자: 2022년 7월 18일

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위임차권으로, 매수인에게 인수됩니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인: 채

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 4월 16일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금액이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있어 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 을1 권리 (김 임차권, 344,000,000원)는 말소기준권리(갑3)보다 선순위이므로 매수인에게 인수됩니다.

* 갑3 강제경매(314,000,000원)가 말소기준권리이며, 본 경매로 소멸될 예정입니다.

* 물건명세서 참고사항:

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 대항력 있는 임차인(김 ), 임대차보증금 344,000,000원(전입 2022.08.10, 확정 2022.07.18)이 명시되어 있습니다. 해당 금액이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수합니다.

* 권리 분석 종합:

* 본건은 대항력 있는 선순위 임차인 김 의 보증금 344,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

* 임차인 채 의 경우, 보증금은 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어 추가적인 확인 및 주의가 요구됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 지역은 다세대·연립주택과 근린생활시설이 혼재된 주상지대입니다.

* 인근에 상업시설이 발달하여 기본적인 상권은 형성되어 있으며, 건물 내에도 소매점(제1종근린생활시설)이 있어 소규모 유동인구 흡수가 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 우신고등학교 인근에 위치하며, 주거와 상업 기능이 복합된 지역입니다.

* 교통: 남측 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 용이합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 우신고등학교가 인접해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 김 의 보증금 344,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 만약 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 미회수 금액은 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

* 임차인 채 는 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력을 갖추고 있어, 인수 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 토지이용계획상 대공방어협조구역, 하천구역 등이 포함되어 있어 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 지역을 확인한 결과, 특별히 혐오시설이 밀집해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근에 신축된 건물(2022년 사용승인)이라는 장점이 있으나, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 344,000,000원을 인수해야 하는 상당한 재정적 부담이 존재합니다. 채권액(314,000,000원)과 임차인 보증금(344,000,000원)의 합계가 감정가(243,000,000원)를 초과하므로, 본 경매에서 임차인이 보증금 전액을 회수하기 어려울 가능성이 매우 높습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인으로 건물의 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 입지: 서울 구로구 궁동 지역으로, 주거 및 상업 시설이 혼재되어 생활 편의성이 있습니다.

* 잠재적 가치: 향후 지역 개발 가능성 등을 고려한 장기적 관점에서의 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본건 건물 전용면적은 25.10㎡(약 7.59평)입니다.

* 최근 매매 사례(2026년 7월)를 분석한 결과, 유사 면적의 다세대주택 매매가는 약 130,000,000원에서 215,000,000원 범위에서 거래되었습니다. 이를 평당가로 환산 시 약 12,570,000원 ~ 15,290,000원 수준입니다.

* 본건의 전용면적(7.59평)을 적용하여 추정 시, 건물 자체의 시장 가치는 약 95,000,000원 ~ 116,000,000원으로 예상됩니다.

* 토지 지분(16㎡)을 포함한 물건 전체의 시장 가치는 감정가 243,000,000원보다 낮을 가능성이 있습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 본 물건의 예상 입찰가는 인수해야 할 보증금(344,000,000원)을 제외하고 고려해야 합니다.

* 최근 매매 시세를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 95,000,000원 ~ 116,000,000원으로 추정됩니다.

* 하지만 인수해야 할 임차 보증금 344,000,000원과 비교하면, 본 건물의 순수 시장 가치만으로는 투자 수익을 기대하기 어려운 구조입니다. 이는 본 물건의 '순수 equity'가 마이너스 상태일 가능성이 높음을 시사합니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 본건의 잠재적 시장 가치를 반영하되, 인수 보증금으로 인한 막대한 총 투자 비용을 고려하여 매우 보수적으로 산정해야 합니다.

* 현재 시장 가치 범위(약 95,000,000원 ~ 116,000,000원)와 높은 리스크를 감안하여, 입찰가는 90,000,000원 이하로 신중하게 고려하는 것을 제안합니다. (참고: 이 금액으로 낙찰 시 총 투자 비용은 약 434,000,000원 이상이 될 수 있으며, 이는 물건의 시장 가치를 초과할 수 있어 상당한 위험이 따릅니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.