나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9497 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 819-35 어반캐슬 제4층 제403호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9497 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 819-35 어반캐슬 제4층 제403호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매16계 2025타경9497 | 소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 819-35 어반캐슬 제4층 제403호 | 감정가: 245,000,000원 | 최저가: 245,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9497 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9497 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 819-35 어반캐슬 제4층 제403호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 245,000,000원

토지면적: 19.23㎡ (약 5.82평)

건물면적: 29.98㎡ (약 9.07평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 최OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 시흥동에 위치하며, '시흥초등학교' 동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위로는 다세대주택, 연립주택, 단독·다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의시설이 잘 갖춰진 지역입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 1호선 '금천구청역'이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

본 건은 최OO 소유자의 부동산강제경매 사건입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 권리 사항으로, 임차인 김윤주 씨의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사와 관련된 조건이 있습니다. 매수인은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 인수되는 권리가 없도록 하는 조건으로, 매수 시 임대차 관계를 명확히 정리해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 건이 위치한 시흥동 지역은 주거 밀집 지역으로, 주변에 다세대, 연립, 단독주택 등이 많아 안정적인 주거 수요를 기반으로 합니다. 인근에 근린생활시설들이 있어 기본적인 상업 활동이 가능하며, 시흥초등학교가 인접해 있어 교육 환경 또한 갖춰져 있습니다. 지하철 1호선 금천구청역을 통한 서울 도심 및 수도권 접근성이 양호하여 상권 이용 및 발달에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본 건은 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 현재 이용 중입니다. 2019년 7월 15일에 사용 승인된 신축급 건물로, 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샷시 등으로 마감되어 있습니다. 내부에는 위생 및 급배수 설비, 전기 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖춰져 있어 생활에 필요한 기본적인 편의시설은 충족됩니다.

1.6. 건물 상세 정보

건축 구조는 철근콘크리트 구조이며, 지하 1층부터 지상 5층까지의 건물 중 본 건은 4층 403호입니다.

사용승인일: 2019년 07월 15일

외벽: 석재붙임 마감 등

창호: 샷시 창호 등

이용 상태: 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중

내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기초로 작성되었으며, 현장조사 시 폐문부재로 인해 내부 확인이 불가했으므로 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

1.7. 토지 정보

본 건 토지는 2필지가 일단의 가장형 토지로, 도시형생활주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다. 본 건물은 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행 접근이 용이합니다.

토지이용계획 및 제한사항으로는 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 가축분뇨법, 공항시설법, 교육환경보호법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(모아타운, 사업시행구역), 수도권정비계획법, 주차장법, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.9.10.~2029.9.9.) 등의 규제를 받고 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 임차인 관련 조건입니다. 매수인은 임차인의 보증금 잔액 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각받아야 하므로, 이에 대한 정확한 이해와 처리가 필수적입니다. 현장 방문 시 내부 확인이 어려웠다는 점은 향후 내부 상태를 파악하는 데 어려움이 있을 수 있습니다. 또한, 토지이용계획 상 다수의 규제가 적용되고 있어 향후 재건축이나 증축 등 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

2019년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 건물 자체의 노후도가 낮다는 장점이 있습니다. 주거 밀집 지역에 위치하며 지하철역과도 가까워 입지적 장점을 가지고 있습니다. 현재 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있다면 장기적인 시세차익을 기대할 수 있습니다. 임차인 관련 조건을 명확히 정리하고 인수되는 권리가 없음을 확인한다면 안정적인 투자가 가능합니다.

1.10. 종합 의견

본 건은 서울 금천구 시흥동에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 좋은 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 매각 조건에 임차인 보증금 잔액에 대한 매수인의 포기 조건이 붙어 있어, 이를 반드시 확인하고 진행해야 합니다. 건물 상태 및 주변 시설에 대한 철저한 사전 조사를 통해 잠재적 가치를 파악하고, 명확한 권리 관계를 정리한다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계