나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9531 [1] 서울특별시 영등포구 신길동 235-1 신길동갤럭시 제11층 제1102호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 ""서울우신초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 근거리에 지하철 7호선""신풍역""이 소재하여 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/지상 13층 건물 내 제11층 제1102호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.(후첨""내부구조도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물 북동측으로 노폭 약 6m, 남동측으로 노폭 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역 , 도시지역 , 지구단위계획구역 , 도로(2014-12-11)(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 호실 표기를 기준한 외부 관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도, 동일건물 내 평가사례 등을 참고하여 평가하였는 바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9531 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 신길동 235-1, 신길동갤럭시 제11층 제1102호

구분: 오피스텔

토지면적: 8.73㎡ (약 2.64평)

건물면적: 29.34㎡ (약 8.88평)

건물 총 층수: 13층 / 해당 층수: 11층

감정가: 294,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 조건: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 영등포구 신길동에 위치하며, 서울우신초등학교 남측 인근입니다.

주변 지역은 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통망으로는 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 7호선 신풍역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 북동측으로는 노폭 약 6m, 남동측으로는 노폭 4m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 압류(의정부세무서장, 2023-06-01)입니다.

본 경매 절차로 인해 매각으로 소멸되는 권리는 주택임차권(김동민, 267,000,000원)을 포함한 을구의 권리 및 이후 접수된 갑구의 압류, 강제경매 등입니다.

매수인에게 인수되는 권리는 없습니다.

채권자(경매 신청인)는 주택도시보증공사입니다.

임차인 현황:

* 임차인: DASHJAVKHLANMUNKHZUL

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-01-24

대항력: 없음

비고:

* 임차인: MUNKHBAYARTERGEL

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-02-28

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김동민)

보증금: 267,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-10-15

확정일자: 2019-09-25

배당신고일자: 2023-09-25

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원 입니다.

주의사항으로, 임차인 김동민 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 해당 임차보증금에 대해 부담할 의무가 없음을 의미합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 신길동 235-1번지는 근린상업지역으로 지정되어 있으며, 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어지는 지역입니다.

건물명은 '신길동갤럭시'이며, 2019년 6월 28일에 사용 승인되었습니다.

총 13층 건물 중 11층에 위치하며, 건물 내 총 77세대가 거주 가능합니다.

토지 전체 면적은 763.5㎡이며, 건폐율 44.18%, 용적률 449.72%입니다.

본건은 오피스텔로 등기되어 있으나, 현재는 주거용으로 사용 중인 것으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

주요 편의시설로는 서울우신초등학교가 인근에 위치하며, 신풍역(지하철 7호선)을 통한 서울 시내 접근성이 우수합니다.

건축물은 철근콘크리트 구조이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 기계식 주차 설비를 갖추고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

집합건축물대장 상 '업무시설-오피스텔'로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 사용 중이라는 점은 향후 용도 변경이나 건물 관리 규약 등에 따른 제약이 발생할 수 있습니다.

'HUG 인수조건 변경' 및 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건부 매각으로 인해 관련 절차상의 미확인 사항이 존재할 수 있습니다.

감정평가 시 이해관계인 부재로 외부 관찰 및 주위 탐문 등을 참고하여 평가가 이루어졌으므로, 실제 현황과 일부 차이가 있을 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 영등포구 내에서 교통 편의성이 우수하고 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치한 오피스텔입니다.

권리 관계가 비교적 명확하며, 인수되는 권리가 없어 낙찰 후 명도 관련 부담이 적을 것으로 판단됩니다.

특히, 임차인 관련 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점은 큰 장점입니다.

다만, 등기부상 용도와 실제 사용 용도의 차이점에 대한 추가 확인이 필요하며, HUG 관련 조건부 매각의 구체적인 절차 확인이 권고됩니다.

1.7. 투자 포인트

명확한 권리관계 및 인수 부담 없음: 모든 기존 채무 및 임차보증금 인수 부담이 없어 안정적인 투자가 가능합니다.

우수한 입지 조건: 지하철 7호선 신풍역 역세권에 위치하며, 주변으로 다양한 편의시설 및 주거/상업 시설이 발달하여 잠재 가치가 높습니다.

최근 실거래가 반영: 2026년 2월, 본건과 동일 건물, 동일 층, 유사 면적의 물건이 2억 6천 5백만원에 거래된 사례가 있어 시세 파악에 유용한 기준이 됩니다.

향후 시세 상승 기대: 신길동 지역의 지속적인 개발 및 교통망 확충 계획 등을 고려할 때, 장기적인 시세 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 실거래가 정보에 따르면, 2026년 2월 본건과 동일한 '신길동갤럭시' 오피스텔 11층 (전용면적 29.85㎡)이 265,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 294,000,000원으로, 최근 실거래가와 약 29,000,000원의 차이를 보입니다.

임차인의 보증금 인수 부담이 0원이므로, 실거래가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

경매 특성상 응찰자 간의 경쟁으로 인해 낙찰가가 감정가 또는 그 이상으로 형성될 가능성도 있으나, 최근 거래 사례를 최우선으로 고려해야 합니다.

예상 입찰가:

본건의 예상 입찰가는 최근 실거래가인 265,000,000원을 기준으로 하되, 경매 프리미엄 및 향후 시세 상승 가능성을 고려하여 265,000,000원 ~ 285,000,000원 사이로 제시합니다.

입찰 참여 시에는 현장 조사 및 추가적인 시세 동향을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.