나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8989 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제102동 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8989 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제102동 제2층 제201호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경8989
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제102동 제2층 제201호
• 감정가: 244,000,000원
• 최저가: 156,160,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매4계 2025타경8989 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제102동 제2층 제201호 | 감정가: 244,000,000원 | 최저가: 156,160,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경8989 (1)이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다. 용도는 다세대주택(도시형생활주택)으로, 소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제102동 제2층 제201호입니다. 본 물건은 부동산강제경매 사건이며, 감정가는 244,000,000원으로 산정되었습니다.

1.2. 면적 정보

건물면적은 전용 $14.25\text{m}^2$(약 4.31평)이며, 토지면적은 지분 $12.07\text{m}^2$(약 3.65평)입니다. 해당 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 내 2층에 위치한 1.5룸 형태의 도시형 생활주택입니다.

2. 입지 분석

2.1. 최고의 입지

대상 물건은 서울 강서구 화곡동 내 주거지역에 위치하며, 주변에 다세대 및 다가구주택이 밀집된 일반 주거지대로서의 입지 여건은 보통 수준입니다. 인근 화곡역(5호선) 역세권으로 도보 약 10분 거리에 위치하고 있어 대중교통 이용이 비교적 편리한 편입니다.

2.2. 교통 및 주위 환경

차량 출입이 용이하고 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통입니다. 화원중학교 북동측 인근에 소재하며, 주변에는 화곡본동시장, 나누리병원, 이마트, 홈플러스 등이 있어 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 본 물건이 소재하는 지역은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)입니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 및 채권 관계

본 건은 소유자 겸 채무자인 송OO의 부동산강제경매 사건이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 매각은 토지와 건물을 일괄 매각하는 방식이므로, 낙찰자는 별도의 법정지상권 등의 권리 리스크를 안을 가능성은 낮습니다.

3.2. 특이 및 주의사항

가장 중요한 권리적 주의사항은 **'임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건'**으로 매각이 진행된다는 점입니다. 이는 사실상 낙찰자가 잔여 임차보증금에 대한 인수 의무를 지지 않는다는 조건을 전제로 입찰해야 함을 의미하며, 입찰 전 해당 조건의 이행 여부(포기 확약 등)를 명확히 확인해야 하는 필수적인 절차가 수반됩니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

주변은 제2종일반주거지역(7층이하)으로 형성되어 있으며, 주거 밀집도가 높아 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 건물 자체는 최근 준공된 신축 빌라(2021년)로, 단지 내 지하주차장, 코인 세탁방, 카페테리아 등의 편의시설이 갖추어져 있어 1인 가구 또는 소형 가구의 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

4.2. 생활 정보

주변에 화곡본동시장 및 대형마트(이마트, 홈플러스 등), 병원(나누리병원, 목동이대병원) 등 다양한 생활 인프라가 갖추어져 있어 실거주 환경은 양호한 수준입니다. 주거 환경은 다세대, 다가구 주택 중심의 주거지대이며, 화곡역 접근성이 좋아 출퇴근이 편리합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/행정적 리스크

토지이용계획상 **'중요시설물보호지구(공항)'** 및 **'수평표면구역'**이 포함되어 있어, 향후 증축/개축/용도 변경 등 재산권 행사에 제한이 따를 수 있는 점을 인지해야 합니다. 또한, 주택도시보증공사(HUG)의 임차보증금반환청구권 포기 조건부 매각이므로, 입찰 시 **조건 불이행에 따른 리스크**를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

5.2. 환경적 리스크

일반적인 검색 결과 및 현황 조사 자료에 따르면 대상 물건지 주변에 대규모 기피 시설(혐오시설)은 확인되지 않았으나, 소규모 생활 소음 및 주차 환경은 주거 밀집 지역의 특성상 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 비교적 신축 다세대주택(도시형 생활주택)으로, 5호선 화곡역 역세권(도보 약 10분)의 입지적 장점을 가지고 있습니다. $14.25\text{m}^2$ (약 4.31평)의 소형 면적으로 1인 가구의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 감정가가 2억 4천 4백만원으로 소형 주택 치고는 다소 높게 책정되었을 수 있으나, 신축 건물이라는 점이 반영된 것으로 보입니다.

6.2. 투자 포인트

최소한의 자본으로 서울 내 주택을 확보하려는 1인 투자자에게 적합한 소형 주택입니다.

최근 신축 건물로 인한 감가상각 부담이 적고, 1.5룸 구조로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

다만, 입찰 시 **주택도시보증공사(HUG)의 임차보증금 잔액 포기 조건**에 대한 명확한 이해와 확인이 필수적이며, 이에 대한 변동성 리스크를 고려하여 보수적인 입찰가 산정이 요구됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계