나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8989 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제102동 OOO OOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나무 · 평가일 2025.03.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""화원중학교"" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택 등이 소재하는 주거지대로서 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

-

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 내 제102동 제2층 제201호로서,
외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 내부 인테리어 마감 등,
창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

도시형생활주택(방1, 거실 겸 주방, 욕실1,발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수 설비, 승강기 등의 설비가 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각
- 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8989 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제102동 제2층 제201호

용도: 도시형생활주택

채권자: 주OOOOOOO

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 12.07㎡ (약 3.65평)

토지지분: 12.07㎡ (약 3.65평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 14.25㎡ (약 4.31평)

건물지분: 14.25㎡ (약 4.31평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

전용면적: 14.25㎡ (약 4.31평)

분양면적: 14.25㎡ (약 4.31평)

1.3. 건물 정보

건물명: 더숨153

동/호수: 102동 2층 201호

건축구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

층수: 지상 6층 중 제2층

사용승인일: 2021년 07월 15일

주요용도: 도시형생활주택(방1, 거실 겸 주방, 욕실1, 발코니 등)

총 주차 대수: 67대

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 244,000,000원

최저매각가격: (정보 없음, 다만 보증금이 최저매각가격의 20%로 명시됨)

매각기일: (정보 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 다가구주택 등이 소재하는 일반적인 주거지대로서, 제반 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

대상물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 바, 제반 교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역

* 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 중요시설물보호지구 (공항)

* 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)

* 수평표면구역 (수평표면) <공항시설법>

* 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>

* 과밀억제권역 <수도권정비계획법>

3. 권리분석

3.1. 경매 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8989 (1)

채권자: 주택도시보증공사

경매구분: 부동산강제경매

3.2. 채권자 및 말소기준권리

말소기준권리: 압류 (고양세무서장, 2023-01-18)

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (한 )

보증금: 255,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 01월 21일

확정일자: 2021년 12월 20일

배당신고일자: 2024년 02월 05일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 등기부 요약

* 갑2, 갑4: 소유권이전 1번, 3번 신탁등기말소 (권리자: 김용계 외 2명)

* 을1: 주택임차권 (권리자: 한석진, 권리금액: 255,000,000원, 말소: 말소)

* 갑5: 공유자전원지분전부 이전 (권리자: 송자영, 매매금액: 255,000,000원)

* 갑6: 압류 (고양세무서장, 말소기준권리)

* 갑7: 강제경매 (주택도시보증공사, 권리금액: 255,000,000원, 말소: 말소)

등기부채권 총액: 255,000,000원

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: (정보 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특징

본 물건은 주거지대에 위치하고 있으며, 주변은 다세대 및 다가구 주택이 밀집해 있습니다. 상업적 용도로 활용되기보다는 주거용으로서의 가치가 높을 것으로 판단됩니다.

4.2. 임대/매매 동향 (json 분석 기반)

최근 2026년 5월 기준 주변 실거래 사례를 분석한 결과,

* 2018년 준공된 37.05㎡ 다세대 주택이 30,000만원 (약 810만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 2000년 준공된 53.84㎡ 다세대 주택이 25,500만원 (약 474만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 1995년 준공된 41.32㎡ 다세대 주택이 16,900만원 (약 409만원/㎡)에 거래되었습니다.

제공된 정보는 다세대 주택 위주이며, 본건 도시형생활주택과는 직접적인 비교에 한계가 있을 수 있습니다. 다만, 전반적으로 화곡동 일대 유사 면적 주택들의 시세 단가를 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 본건의 감정가 단가(약 1,712만원/㎡)는 비교 대상의 시세 단가보다 상당히 높게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

서울 강서구 화곡동의 주거 밀집 지역에 속하며, "화원중학교" 인근입니다.

5.2. 편의시설 및 교육시설

* 교육시설: 화원중학교가 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 일반적인 주거지역으로서 기본적인 편의시설은 접근 가능할 것으로 예상되나, 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 검색 결과)

주변 지역에 대한 혐오시설(폐기물 처리장, 하수 처리장 등)이나 심각한 유해시설, 대규모 공장 등의 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다.

다만, 토지이용계획상 공항 관련 보호지구 및 군사시설 보호구역 등이 지정되어 있어, 이에 따른 건축 및 이용상의 제약 가능성은 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 및 HUG 관련 사항

본건은 HUG 인수조건 변경 및 재매각 이력이 있습니다. 이는 물건의 하자, 복잡한 권리관계, 또는 시장 수요 부족 등 입찰 참여를 망설이게 할 만한 요인이 있었음을 시사하며, 투자 결정 시 주의가 필요합니다.

6.2. 특별매각조건

매수신청보증금으로 최저매각가격의 20%를 납부해야 합니다. 이는 일반적인 경매보다 높은 보증금 요건이므로, 충분한 자금 준비가 필요합니다.

6.3. 임차인 관련 조건

임차인 한 은 대항력이 없으나, 보증금 전액에 대한 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소를 조건으로 매각됩니다. 이에 따라 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없습니다. 하지만, 매각 조건에 명시된 사항이므로 명도 과정에서 상호 협의가 필요할 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획상 제약

공항시설법에 따른 수평표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역 등에 속해 있어, 향후 건축 행위나 재산권 행사 시 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 소형 면적(14.25㎡)을 가지고 있습니다. 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 감정가는 244,000,000원이며, 면적 대비 단가는 약 1,712만원/㎡로 주변 다세대 주택 시세 단가보다 높게 책정된 것으로 보입니다.

HUG 인수조건 변경 및 재매각 이력이 있고, 매수신청보증금이 최저가의 20%로 높은 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 명도 관련 조건이 있습니다. 입지적으로는 주거지역에 속하며 교통은 보통 수준입니다. 공항 및 군사 관련 법규상 제한 사항이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 1인 가구를 위한 소형 주거 공간으로서의 임대 수익 잠재력.

* 재매각 이력으로 인한 시세 대비 저가 매수 기회 탐색 가능성.

* 신축 건물이라는 점.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 대비 면적당 단가가 높게 책정되었으며, 재매각 및 HUG 관련 특이사항, 특별매각조건(보증금 20%) 등을 고려할 때, 감정가보다 낮은 금액에서 입찰가를 형성할 것으로 예상됩니다.

주변 실거래가 단가를 감안할 때, 감정가에서 10%~20% 수준의 할인을 적용하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

인수되는 보증금이 0원임을 고려하여, 보수적으로 195,000,000원 ~ 210,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다.

최종 입찰가 산정 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 최신 시세 및 법원 경매 동향을 추가로 파악하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.