나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8927 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 50-68 신우에이스빌 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8927 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 50-68 신우에이스빌 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경8927
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 50-68 신우에이스빌 제4층 제403호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매4계 2025타경8927 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 50-68 신우에이스빌 제4층 제403호 | 감정가: 200,000,000원 | 최저가: 128,000,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 물건 개요 및 분석 의뢰 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경8927 (1)이며, 소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 50-68 신우에이스빌 제4층 제403호 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 본 건은 토지/건물 일괄매각으로 진행되는 부동산강제경매 사건이며, 감정가는 200,000,000원으로 산정되었습니다.

1.2. 면적 정보

본 건의 전용면적(건물면적)은 29.99㎡ (약 9.07평)이며, 대지지분(토지면적)은 22.63㎡ (약 6.84평)입니다. 다세대주택의 경우 아파트와 달리 별도의 분양면적은 표기하지 않으며, 투자 시 전용면적과 대지지분 모두를 중요하게 고려해야 합니다.

2. 입지 및 물건 현황

2.1. 입지 조건

본 건은 서울 강서구 화곡동 소재 화곡초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 주로 연립주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 일반적인 주거지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다. 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통시되며, 차량 접근은 가능합니다. 도로 상태는 북측으로 약 4미터, 서측으로 약 3미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.2. 건물 현황 및 이용 상태

사용승인일이 2018.03.16.인 비교적 신축급 건물(지상 6층 중 4층)이며, 철근콘크리트구조로 건축되었습니다. 외벽은 석재붙임 및 치장벽돌쌓기로 마감되어 외관 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스 난방, 소화설비 및 승강기 설비 등을 갖추고 있어 생활 편의성이 확보되어 있습니다.

2.3. 토지 현황 및 용도 지역

토지는 2필지 일단의 사다리형 완경사지로, 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층이하)에 해당하여 주거 개발이 가능한 지역이지만, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등의 공항 관련 제한이 설정되어 있어 향후 건축 행위나 개발 가능성에 일부 제약이 있을 수 있으므로 주의해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 기본 사항

본 건은 소유자 진OO를 채무자로 하는 부동산강제경매 사건이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 매각대상은 토지/건물 일괄매각으로, 매각으로 인해 발생할 수 있는 토지 또는 건물만의 권리 분쟁 소지가 없습니다.

3.2. 특이 및 주의 사항 (인수 여부 검토)

가장 중요한 권리 분석 사항은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각'입니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 보증금을 대위변제한 후, 경매를 통해 전액을 회수하지 못하더라도 그 미회수 잔액에 대해 낙찰자에게 추가적인 반환 청구를 하지 않겠다는 조건으로 매각된다는 의미입니다. 일반적으로 이 조건은 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금의 미상환 잔액 부담이 없어 권리관계가 비교적 깨끗하게 정리되는 긍정적인 요소로 작용합니다. 다만, 이는 임대차 관계에 문제가 있었음을 시사하므로, 해당 조건을 명확히 확인하고 입찰해야 합니다. 현재 임대관계는 미상입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 지역은 다세대주택 밀집 지역으로, 주거 생활에 필요한 소규모 근린생활시설(슈퍼, 세탁소, 음식점 등)이 혼재된 전형적인 동네 상권이 형성되어 있습니다. 대형 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

4.2. 생활 정보

가장 큰 장점은 화곡초등학교가 인접해 있다는 점입니다. 초등학교 자녀가 있는 가구에는 학군 접근성이 우수하며, 기본적인 대중교통 이용 여건도 갖추고 있어 서울 내 주거용 부동산으로서의 기본적인 생활 환경은 확보되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크 및 혐오 시설

5.1. 잠재적 리스크

권리분석에서 언급된 주택도시보증공사(HUG)의 임차보증금반환청구권 포기 조건은 인수금액이 없다는 긍정적 측면이 있지만, 해당 물건의 임대차 시장에서의 리스크(깡통전세 위험 등)를 간접적으로 보여주는 지표일 수 있습니다. 또한, 공항 관련 용도지역 제한으로 인해 향후 지역 개발 계획에 제약이 있을 수 있습니다.

5.2. 혐오 시설

주변 시설에 대한 검색 결과, 본 건 소재지 주변에서 즉각적으로 보고할 만한 대규모의 혐오 시설(장례식장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 최종 입찰 전에는 반드시 현장 조사를 통해 소규모 유해 시설 유무 및 주거 환경을 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 2018년에 건축된 비교적 신축급 다세대주택(도시형생활주택)으로, 화곡동 내 주거 밀집 지역에 위치하여 실거주 및 소액 투자 목적 모두에 적합합니다. 감정가 2억 원으로 소형 주택 투자에 진입하기 용이하며, 주택도시보증공사의 잔액 포기 조건은 경매를 통한 권리 인수 부담을 크게 줄여주는 긍정적인 요소입니다. 토지/건물 면적이 모두 9평 내외로 소형이지만, 서울 내 귀한 주거 상품이라는 점에서 경쟁력이 있습니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 화곡초등학교 인근에 위치하며, 비교적 최근 건축된 신축급 다세대주택이라는 점이 강점입니다.

신축급 건물: 2018년 사용승인으로 건물 상태가 양호하여 향후 유지보수 비용 부담이 적습니다.

권리 관계 명료화: 주택도시보증공사의 미회수 잔액 청구권 포기 조건으로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금 잔액 리스크가 사실상 해소되어 권리 분석이 용이합니다.

소액 투자 진입: 감정가 2억 원 수준으로, 서울 소액 주택 투자 및 전세/월세 전환을 통한 수익형 부동산으로 적합합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계