나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9063 [1] 서울특별시 구로구 구로동 44-5 비즈트위트레인보우 제14층 제1416호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9063 [1] 서울특별시 구로구 구로동 44-5 비즈트위트레인보우 제14층 제1416호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매11계 2025타경9063 | 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 44-5 비즈트위트레인보우 제14층 제1416호 | 감정가: 115,000,000원 | 최저가: 73,600,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경9063 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9063 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 44-5 비즈트위트레인보우 제14층 제1416호

용도: 오피스텔

감정가: 115,000,000원

토지면적: 3.04㎡ (약 0.92평)

토지 지분율: 304

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 19.02㎡ (약 5.75평)

건물 지분율: 1902

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 최OO

채무자: 최OO

채권자: 엄OO

감정평가서 요약:

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "신구로초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 도보 10분 거리에 지하철 1, 2호선 "신도림역"이 있어 교통 상황은 보통입니다.

건물은 철근콘크리트구조의 20층 건물 내 제14층 제1416호이며, 2012년 6월 5일에 사용승인되었습니다.

외벽은 외장석 붙임 마감이며, 창호는 PVC 창호입니다.

이용 상태는 오피스텔로 이용 중입니다.

난방, 위생, 급배수, 소화전, 화재감지기, 승강기, 주차장 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

토지는 인접 도로 및 토지 대비 평지에 위치한 일단의 세장형 토지로 주상용 건부지로 이용 중입니다.

본건 남동측 및 북동측으로 왕복 4차선 도로 및 노폭 약 8m 도로에 각각 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 도로, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 건축선 등이 있습니다.

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 현장 조사 시 주거용으로 이용될 가능성이 있습니다.

현 거주인의 부재, 폐문 등으로 인해 내부 구조 및 이용 상황, 확장 여부 등은 집합건축물대장, 건축물현황도, 외부 관찰 및 탐문 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있으며, 임대 관계는 미상입니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동 44-5 비즈트위트레인보우 제14층 제1416호에 위치합니다.

"신구로초등학교" 북동측 인근에 자리하며, 주변은 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합적인 지역입니다.

교통 측면에서는 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 도보 약 10분 거리에 지하철 1, 2호선 "신도림역"이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

또한, 본건 건물은 남동측 및 북동측으로 왕복 4차선 도로 및 노폭 약 8m 도로에 직접 접하고 있어 도로 접근성이 우수합니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행됩니다.

소유자는 최OO이며, 채무자 역시 최OO입니다. 채권자는 엄OO입니다.

강제경매 절차에 따라 낙찰자는 모든 권리를 인수하게 되며, 경매 개시 결정 이후 설정된 등기부상 권리들은 말소될 가능성이 높습니다.

제공된 정보 상으로는 특별한 권리상 하자나 복잡한 권리관계는 확인되지 않으나, 실제 경매 진행 시에는 법원 문건 등을 통해 최신 권리 변동 사항을 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 구로동 일대는 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

"신구로초등학교"가 인접해 있어 기본적인 주거 수요가 뒷받침됩니다.

특히, 도보 10분 거리에 위치한 "신도림역"은 교통의 요지로서 유동인구가 많으며, 해당 역을 중심으로 다양한 상업, 업무, 문화 시설이 집중되어 있어 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

주변에 다세대주택, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하고 있어 오피스텔의 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 생활정보

교통: 지하철 1, 2호선 신도림역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 각지로의 이동이 매우 편리합니다.

교육: 단지 북동측 인근에 신구로초등학교가 위치하여 초등 교육 시설 접근성이 좋습니다.

편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 쇼핑, 외식, 병원 등 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

주거환경: 공부상으로는 오피스텔로 분류되나, 실제 현장 조사 결과 주거용으로 이용될 가능성이 있어 다양한 형태의 거주 목적에 부합할 수 있습니다.

1.6. 지도 검색 (주변 시설 및 혐오시설 확인)

내부 자료 및 공개된 지도 서비스 검색 결과, 본 물건 주변에는 다수의 주거용 건물, 오피스텔, 상가, 학교 등이 위치하고 있어 전반적으로 주거 및 상업 기능이 잘 갖추어진 지역입니다.

특별히 지도상으로 직접적으로 확인되는 혐오시설(대형 폐기물 처리장, 소각장, 대규모 공장 밀집 지역 등)은 본건으로부터 근거리에 발견되지 않았습니다.

다만, 도시 지역의 특성상 인근 지역에 대한 추가적인 현장 답사를 통해 미확인된 시설이나 소음, 악취 등 잠재적인 환경 요인에 대한 점검이 필요할 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이: 본 물건은 공부상 업무시설(오피스텔)이나, 현장 조사 시 주거용으로 이용될 가능성이 확인되었습니다. 이는 향후 사용 목적에 따라 용도 변경이나 관련 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

2. 내부 상태 파악의 어려움: 현 거주인의 부재, 폐문 등으로 인해 내부 구조, 이용 상황, 확장 여부, 건물 내부 상태 등을 정확히 파악하기 어려울 수 있습니다. 감정평가서 상의 내용이나 유사 사례, 외부 관찰에 의존해야 하므로 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

3. 토지 이용 계획 및 제한 사항: 도시지역, 일반상업지역 내에 위치하며, 가로구역별 최고높이 제한, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한 사항이 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 관련 법규 준수가 필요합니다.

4. 경매 절차 관련 불확실성: 경매는 명도, 잔금 납부, 등기 이전 등 일련의 절차를 거치므로 예상치 못한 시간 지연이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동, 지하철 1, 2호선 신도림역 역세권에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 접근성과 편리한 생활 환경을 갖추고 있습니다.

신구로초등학교 인접 및 다양한 근린생활시설과의 접근성은 지역 가치를 높이는 요인입니다.

감정가는 115,000,000원으로 책정되었으며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

경매 절차상 특별한 권리상 문제점은 없어 보이나, 공부상 용도와 실사용 현황의 차이, 내부 확인의 어려움 등은 반드시 현장 조사를 통해 면밀히 파악해야 할 부분입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려했을 때, 합리적인 가격으로 취득한다면 주거용 또는 투자용으로의 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.9. 투자 포인트

1. 신도림역 역세권의 탁월한 입지: 강남, 여의도 등 주요 업무지구로의 접근성이 뛰어나 임대 수요가 풍부합니다.

2. 생활 편의 인프라: 주변의 다양한 상업 시설, 학교, 교통망은 거주 편의성을 높여줍니다.

3. 경매를 통한 시세차익 기대: 정상적인 시장 가격보다 경쟁력 있는 가격으로 매수할 기회를 제공합니다.

4. 유연한 활용 가능성: 오피스텔 용도 외에 주거용으로도 활용 가능성이 있어 다양한 투자 목적에 부합할 수 있습니다. (단, 실사용 현황 확인 필수)

5. 안정적인 임대 수익 기대: 역세권 오피스텔은 비교적 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있는 투자 상품입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매11계