나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9122 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 410-31 미소지움 제3층 제301호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9122 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 410-31 미소지움 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2025타경9122 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 410-31 미소지움 제3층 제301호 | 감정가: 279,000,000원 | 최저가: 178,560,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 (경매 컨설팅)

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9122 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 410-31 미소지움 제3층 제301호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

경매구분: 부동산강제경매 (토지/건물 일괄매각)

감정가: 279,000,000원

토지면적: 18.25㎡ (약 5.52평)

건물면적: 29.81㎡ (약 9.02평, 전용면적)

사용승인일: 2021.07.19. (신축급 건물)

소유자/채무자: 윤OO, 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지 조건 분석

최고의 입지: 서울화일초등학교 남동측에 위치하며, 전형적인 주거지역 내에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대 및 다가구주택이 주를 이루고 있어 실거주 환경이 안정적입니다. 본건 북서측 및 북동측으로 폭 약 4미터 내외의 도로에 접하고 있어 차량 접근성 및 주거 밀집도 내에서의 통행이 양호합니다.

교통 환경: 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준이며, 주변 생활시설 이용에 편리합니다.

개발 및 규제 사항: 제2종일반주거지역(7층이하)이며, 공항 시설 관련 규제(중요시설물보호지구, 수평표면구역 등)가 존재합니다. 또한, 학교 환경 보호를 위한 상대보호구역에 해당합니다.

2. 권리 분석

2.1. 경매의 종류 및 구조

본 건은 채권자 주OOOOOOO의 신청에 의한 부동산 강제경매 사건입니다. 건물 구조는 2021년 사용승인된 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 3층으로, 신축급의 양호한 상태를 유지하고 있습니다.

2.2. 핵심 주의사항 및 임차 관계

최대 특이사항은 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)의 '배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건'으로 매각이 진행된다는 점입니다. 이는 낙찰자(매수인)가 임차인의 보증금 잔액을 추가로 인수할 위험이 사실상 제거되어 권리관계가 매우 단순화되는 긍정적인 요인입니다. 매각조건을 반드시 확인해야 하지만, 일반적인 명도 리스크를 크게 줄일 수 있는 유리한 조건입니다.

2.3. 기타 권리 사항

토지/건물 일괄매각 건으로, 제시외 면적은 없으며 공부와의 차이도 없어 매각 물건에 대한 불확실성은 낮습니다.

3. 상권 및 생활 정보

3.1. 상권 및 편의시설

주거 밀집 지역의 특성상 대규모 상권은 아니지만, 인근에 서울화일초등학교가 위치하고 있어 유해시설이 적고 생활 편의시설(편의점, 지역 마트, 근린 생활 서비스 시설)은 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 전용 9평형대 도시형생활주택은 1~2인 가구를 주 수요층으로 하며, 직장인 및 신혼부부에게 적합한 주거 환경을 제공합니다.

3.2. 교육 및 문화 시설

도보권 내 서울화일초등학교가 위치하여 교육 환경이 확보되어 있으며, 이는 자녀가 있는 세대에게 긍정적인 요소로 작용합니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 공항 관련 제약

본건 소재지는 강서구의 지리적 특성상 공항 관련 규제(중요시설물보호지구, 수평표면구역)를 받고 있습니다. 이는 소음 등 생활환경에 영향을 미칠 수 있는 **혐오시설** 리스크로 판단할 수 있으나, 강서구 내 다수 지역이 공유하는 리스크입니다. 이에 대한 현장 확인이 필요합니다.

4.2. 부동산 시장 리스크

다세대/도시형생활주택은 아파트 대비 환금성 및 시세 변동 폭이 크다는 점을 고려해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 2021년식의 신축급 다세대주택으로, 건물의 상태가 매우 양호하고 위치 또한 초등학교 인근의 안정적인 주거 지역이라는 강점을 가지고 있습니다. 가장 중요한 권리분석 측면에서 '임차보증금반환청구권 포기 조건'이 붙어 있어, 일반적으로 경매에서 가장 큰 리스크인 명도 및 인수금액 부담이 상당히 해소된 상태입니다.

5.2. 투자 포인트

신축급 건물: 2021년 7월 준공으로 감가상각이 적어 내부 수리 비용을 최소화할 수 있습니다.

권리관계의 명료화: HUG의 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각으로, 잔여 보증금 인수 부담이 없어 초보 투자자도 접근하기 용이합니다.

실거주 및 임대수익 적합: 소형 평수(전용 9.02평)로 1~2인 가구의 수요가 꾸준하며, 월세 전환 시 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다.

5.3. 추천 전략

권리 상의 리스크는 크게 해소되었으므로, 적정 낙찰가 산정을 위해 현재 매매 및 전/월세 시세 조사에 집중하여 입찰가를 결정하는 것이 가장 중요합니다. 공항 소음 등 현장 실사를 통한 최종 환경 점검 후 입찰을 추천합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계