나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9121 [1] 서울특별시 강서구 방화동 645-32 제이스빌 제2층 제204호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9121 [1] 서울특별시 강서구 방화동 645-32 제이스빌 제2층 제204호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2025타경9121 | 소재지: 서울특별시 강서구 방화동 645-32 제이스빌 제2층 제204호 | 감정가: 262,000,000원 | 최저가: 167,680,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 평가

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9121 (1)이며, 소재지는 서울특별시 강서구 방화동 645-32 제이스빌 제2층 제204호 다세대주택입니다. 매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 감정가는 262,000,000원입니다. 본 경매는 채권자 주OOOOOOO의 신청에 의한 부동산강제경매입니다.

1.2. 물건 현황

본 물건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제2층에 위치합니다. 건물 이용상태는 '도시형생활주택(단지형다세대)'로 이용 중입니다.

전용면적은 28.57㎡ (약 8.64평) 이며, 토지면적(대지권)은 17.31㎡ (약 5.24평) 입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 입지조건 및 교통 상황

본 물건은 서울특별시 강서구 방화동 '방화중학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역으로 주위 환경은 보통입니다.

대상물건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 등이 소재하여 대중교통 이용 편의성도 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 생활 정보: 상권 분석 및 주변 시설

주변에는 방화중학교 등의 교육 시설과 다양한 형태의 주거 시설이 밀집되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용에 무리가 없는 주거 환경입니다. 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 등으로 건물의 높이 및 개발에 일부 제한이 있으나, 주거용 부동산으로서의 이용에는 큰 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

3. 권리 분석 및 특이 사항

3.1. 권리 관계 분석

본 물건은 채무자 윤OO와 소유자 윤OO가 동일인으로 판단되며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 말소기준권리 이후의 권리는 모두 소멸될 것으로 예상되나, 제시된 주의사항을 면밀히 검토해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 주의사항으로 명시된 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각'입니다. 이는 매수인이 잔여 임차보증금에 대한 인수 부담 없이 매입할 수 있다는 조건이지만, 입찰 전 관련 서류(매각물건명세서 등)를 통해 주택도시보증공사의 포기 여부 및 정확한 조건을 반드시 확인해야 합니다. 서류상 조건을 충족하지 못할 경우 임차보증금 인수 리스크가 발생할 수 있습니다.

4. 투자 종합 의견

4.1. 종합 의견

서울 강서구 방화동에 위치한 다세대주택으로, 전용면적 약 8.64평의 소형 주거 형태입니다. 감정가 2억 6천 2백만원은 주변 시세를 고려했을 때 적정한 수준으로 보이나, 입찰자는 반드시 현재 시세를 재조사해야 합니다. 권리분석상 주의사항에 대한 명확한 이해와 서류 확인이 선행되어야 안전한 투자가 가능합니다.

4.2. 투자 포인트

소액 투자 및 임대수익형 부동산을 고려하는 투자자에게 적합하며, 지하철역 인근의 보통 수준 교통망은 공실 위험을 낮추는 요소입니다.

주요 투자 포인트는 다음과 같습니다.

1. 서울시 다세대주택으로 안정적인 임대수요 확보 용이

2. 소형 평형(전용 약 8.64평)으로 비교적 낮은 투자금으로 진입 가능

3. 특이사항(임차보증금반환청구권 포기 조건 매각) 명확 확인 시 권리 관계가 비교적 깔끔해질 가능성

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계