나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9435 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제102동 제6층 제603호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9435 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제102동 제6층 제603호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매16계 2025타경9435 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제102동 제6층 제603호 | 감정가: 262,000,000원 | 최저가: 262,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9435 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9435 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제102동 제6층 제603호

용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

감정가: 262,000,000원

토지면적: 12.64㎡ (약 3.82평)

건물면적: 14.92㎡ (약 4.51평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 송OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화원중학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다. 지하철 5호선 화곡역이 도보로 접근 가능한 거리에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 다만, 역까지의 정확한 도보 거리는 지도 검색을 통해 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다. 소유자는 송OO이며, 채무자 역시 송OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 가장 중요한 권리사항으로는 임차인 및 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 특이사항이 있습니다. 매각 조건에는 임차인 및 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 내용이 명시되어 있습니다. 이는 매수인이 인수해야 할 잠재적인 위험이나 추가적인 절차의 필요성을 시사하므로, 상세한 확인이 반드시 필요합니다.

1.4. 상권분석

화곡동 일대는 서울 내에서도 주택 밀집도가 높은 지역 중 하나로, 다양한 연령대의 배후 수요를 갖추고 있습니다. 본건 인근은 다세대주택, 연립주택과 더불어 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 화곡역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 먹자골목 및 유흥상권, 그리고 대로변 상권이 발달해 있습니다. 직장인, 학생, 주부 등 다양한 연령층이 이용하는 상권으로, 안정적인 유동인구를 바탕으로 기본적인 상권 활성도를 유지하고 있습니다.

1.5. 생활정보

건축물은 2021년 7월 15일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 6층에 위치하고 있습니다. 기본적인 난방, 위생, 급배수 설비를 갖추고 있으며, 승강기 및 주차장 시설도 마련되어 있습니다. 본건은 도시형생활주택으로 이용 중에 있으며, 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 임차인 및 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 매각 조건입니다. 매수인은 임대차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소를 조건으로 인수해야 하므로, 이와 관련된 보증금 미회수분에 대한 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 본건은 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 공항 관련 보호지구, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 건축 관련 제한 사항이 존재하여 향후 건물 활용이나 신축 시 제약이 있을 수 있습니다. 건물 면적이 14.92㎡(약 4.51평)으로 매우 작아 주거 공간으로서의 활용도나 매매 시 수요층이 제한적일 수 있습니다. 주변 지역에 대한 추가적인 혐오시설(예: 대규모 산업단지, 쓰레기 처리 시설 등) 유무는 직접적인 검색 결과에서 명확히 확인되지 않았으나, 화곡동 일대 대규모 주거 밀집 지역임을 감안할 때 혐오시설보다는 주거 환경에 영향을 줄 만한 시설(예: 소음 유발 시설, 특정 유흥업소 밀집 지역 등)의 분포는 지도 검색을 통해 추가 확인하는 것이 좋습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 신축 연도가 비교적 짧고(2021년 준공) 교통 접근성이 양호한 입지에 위치한 도시형생활주택입니다. 하지만 임차인 및 주택도시보증공사 관련 권리관계가 복잡하고, 건물 면적이 매우 협소하여 활용도에 제약이 있을 수 있습니다. 이러한 특수성을 충분히 인지하고 권리관계를 명확히 파악한 후 접근한다면, 소형 주거 공간이나 임대 수익 목적의 투자 대상이 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

신축 건물이라는 점과 편리한 교통 여건은 긍정적인 요소입니다. 소형 면적임에도 불구하고 안정적인 배후 수요를 갖춘 지역이라는 점 또한 고려할 만합니다. 다만, 임대차보증금 관련 특이사항을 면밀히 검토하고, 해당 면적으로 인한 임대/매매 시세 형성 가능성을 현실적으로 판단하는 것이 중요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계