나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8823 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 475-14 디에이씨 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8823 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 475-14 디에이씨 제2층 제202호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경8823
• 주소: 서울특별시 강서구 등촌로13자길 33-9 디에이씨, 제2층 제202호
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매4계 2025타경8823 | 소재지: 서울특별시 강서구 등촌로13자길 33-9 디에이씨, 제2층 제202호 | 감정가: 203,000,000원 | 최저가: 162,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경8823 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8823 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 475-14 디에이씨 제2층 제202호

용도: 다세대주택

감정가: 203,000,000원

토지면적: 21.06㎡ (약 6.37평)

건물면적: 27.60㎡ (약 8.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정고등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트 등이 혼재하는 주거지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다. 주변에는 서울식물원, 봉제산 둘레길, 까치산 근린공원 등 녹지 공간이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다. 또한, 이 지역은 재정비 사업이 추진됨에 따라 주거 환경 개선 및 가치 상승이 기대되는 곳입니다.

주변에 혐오시설에 대한 구체적인 언급은 없으나, 일반적인 혐오시설의 기준(교도소, 화장장, 쓰레기 처리 시설 등)이 부동산 가격에 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로, 잠재적인 개발 계획이나 주변 환경 변화를 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행됩니다.

주의사항으로 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각"이라는 특이사항이 명시되어 있습니다. 이는 임차인과 관련된 보증금 반환 채권이 낙찰자가 인수하지 않거나, 포기해야 하는 조건이 붙어 있음을 시사합니다. 입찰 전 반드시 해당 임차인의 권리 관계 및 인수 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 화곡동은 서울의 대표적인 저밀도 주거지역 중 하나로, 다세대주택이 밀집해 있습니다. 과거에는 좁은 도로와 부족한 편의시설이 단점으로 지적되었으나, 최근에는 재정비 사업 추진 및 교통망 확충(대장홍대선 예정 등)으로 인해 주거 가치가 상승하고 있습니다. 단지 주변에 화곡중앙시장, 롯데몰, 홈플러스, 이마트 등이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 상권의 경우, 역세권 주변으로는 비교적 활성화되어 있으나, 골목 안쪽으로는 코로나19 및 전세사기 여파로 상가 공실이 나타나기도 했습니다. 다만, 지역 재정비 사업 추진 및 신규 개발 계획 등을 통해 향후 상권 활성화 잠재력을 가지고 있습니다.

1.5. 생활정보

주거 지역으로 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

교통: 인근 버스정류장을 통해 서울 시내 각지로 이동이 편리하며, 향후 대장홍대선 개통 시 대중교통망이 더욱 확충될 전망입니다.

교육: 단지 반경 1km 내에 월정초, 신원초, 화원중, 명덕외고 등 다수의 학교가 있어 교육 환경이 양호합니다. 목동 학원가와도 인접해 있습니다.

편의시설: 화곡중앙시장, 롯데몰, 홈플러스, 이마트 등 쇼핑 시설이 인접해 있습니다.

녹지: 봉제산 둘레길, 까치산 근린공원, 서울식물원 등 풍부한 녹지 공간이 가까이 있어 쾌적한 생활이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 임차인 보증금 관련 문제: "주의사항"에 명시된 임차인 관련 조건으로 인해 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 임차인의 권리 관계 및 인수 조건에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

2. 부동산 시장 침체 가능성: 전반적인 부동산 시장의 변동성에 따라 시세가 하락할 위험이 존재합니다.

3. 지역적 이슈: 과거 전세사기 문제 등으로 인해 지역 이미지가 일부 부정적일 수 있으며, 이는 향후 부동산 가치에 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 상권의 경우 코로나19 및 전세사기 여파로 침체를 겪고 있다는 분석도 있습니다.

4. 고도 제한: 본건 소재지가 김포공항 인근에 위치하여 원추표면구역(원추표면)에 해당하며, 고도 제한이 있을 수 있습니다. 이는 향후 건물 신축 또는 증축 시 제약 요인이 될 수 있습니다. (다만, 일부 검색 결과에 따르면 고도 제한 완화 움직임도 있습니다.)

1.7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 특히 서울신정고등학교 인근에 위치하며, 교육 시설 및 녹지 공간이 풍부한 점이 장점입니다. 또한, 화곡동 일대는 재정비 사업 추진 등 미래 가치 상승 기대감이 있는 지역입니다. 그러나 입찰 전 반드시 명시된 "주의사항"에 따라 임차인의 보증금 관련 권리 관계를 철저히 분석해야 하며, 잠재적인 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 판단이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 합리적인 가격 기대: 경매 물건 특성상 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

2. 입지 개선 기대: 화곡동 일대의 재정비 사업 추진 및 교통망 확충(대장홍대선 예정)으로 인한 미래 가치 상승 잠재력.

3. 우수한 생활 환경: 학교, 공원, 시장, 쇼핑 시설 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 만족도가 높을 수 있습니다.

4. 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 동시에 취득하여 안정적인 자산 확보가 가능합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계