나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8786 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 410-31 미소지움 제2층 제204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8786 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 410-31 미소지움 제2층 제204호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경8786
• 주소: 서울특별시 강서구 초록마을로22길 57-4 미소지움, 제2층 제204호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매11계 2025타경8786 | 소재지: 서울특별시 강서구 초록마을로22길 57-4 미소지움, 제2층 제204호 | 감정가: 279,000,000원 | 최저가: 223,200,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경8786 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1.사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8786 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 2.부동산 기본 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 410-31 미소지움 제2층 제204호

용도: 다세대주택 (공부상 도시형생활주택)

감정가: 279,000,000원

1.1. 3.토지 정보

토지면적: 18.25㎡ (약 5.52평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 형상: 사다리형 완경사지

이용상태: 도시형생활주택(단지형다세대주택) 및 제2종근린생활시설(사무소) 건물 부지

인접 도로상태: 북서측 및 북동측으로 차량통행 가능한 포장도로 접함.

1.1. 4.건물 정보

건물면적: 29.81㎡ (약 9.02평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상6층 건물 내 제2층 제204호

사용승인일: 2021년 07월 19일

외벽: 석재붙임 등 마감

창호: 새시창호 등

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 서울화일초등학교 남동측에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 다가구주택 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2.교통상황

본건까지 일반적인 차량 진입이 가능합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.경매 구분

본건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다.

1.3. 2.채권자

채권자는 이OO 입니다.

1.3. 3.매각 대상

토지와 건물이 일괄하여 매각됩니다.

1.3. 4.특이사항 및 주의사항

제시된 정보에 구체적인 특이사항 및 주의사항은 명시되어 있지 않습니다. 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 시설

본건 인근에는 서울화일초등학교 등 교육시설이 위치하고 있습니다.

주거 밀집 지역으로 일반적인 상업 시설 및 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

주변 시설 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 2.용도

토지는 도시형생활주택 및 제2종근린생활시설(사무소) 부지로 이용 중이며, 건물은 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

이는 주거 기능과 함께 소규모 상업 및 업무 시설의 잠재력을 내포하고 있음을 시사합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.이용상태

본건은 공부상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.

1.5. 2.설비내역

위생 및 급배수 시설, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있을 것으로 추정됩니다.

1.5. 3.사용승인일

건물 사용승인일은 2021년 7월 19일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

특히 공항 관련 규제, 상대보호구역 등은 건축이나 이용에 제약이 될 수 있으므로 관련 기관에 확인이 필요합니다.

1.6. 2.공부와의 차이

등기부등본 및 건축물대장 등 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

1.6. 3.임대관계

임대 관계는 파악되지 않았습니다. 이는 낙찰 후 명도 과정에서 임차인이 있을 경우 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다.

1.6. 4.기타

토지는 사다리형 완경사지로, 이는 건축 및 활용에 일부 제약이 될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인) 다세대주택으로, 감정가는 2억 7,900만원입니다.

초등학교와 인접하고 버스 정류장이 가까워 주거 환경 및 교통 여건은 양호한 편입니다.

다만, 토지이용계획상 공항 관련 규제, 상대보호구역 등의 제약이 존재하며, 임대관계가 불분명하다는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

건축물 자체는 준신축으로 상태가 양호할 것으로 예상되나, 면적 대비 감정가 및 향후 시세 변동 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1.입지

강서구 화곡동이라는 지리적 이점과 더불어 초등학교 인접, 교통 접근성이 우수합니다.

향후 지역 개발 가능성에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 2.수익성

소형 주택으로 임대 수익 또는 시세 차익을 목표로 하는 투자에 적합할 수 있습니다.

정확한 임대 시세 조사를 통해 예상 임대 수익률을 산출하는 것이 중요합니다.

1.8. 3.안정성

건축물 자체는 신축에 가까워 관리 및 수리 비용이 상대적으로 적게 들 것으로 예상됩니다.

강제 경매 물건으로 권리 관계가 비교적 명확할 수 있으나, 인수되는 권리 여부를 철저히 확인해야 합니다. (본건은 제시외 특이사항 없음)

1.8. 4.리스크 관리

토지이용계획상 제한 사항(공항, 학교 관련 규제 등)을 면밀히 분석하고, 관련 인허가 가능 여부를 확인해야 합니다.

명도 관련 변수에 대비하여 충분한 여유 자금과 시간을 확보하는 것이 중요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매11계