나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9530 [1] 서울특별시 양천구 신월동 513-7 레베랑스 제에이동 제6층 제601호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9530 [1] 서울특별시 양천구 신월동 513-7 레베랑스 제에이동 제6층 제601호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경9530
• 주소: 서울특별시 양천구 신월동 513-7 레베랑스 제에이동 제6층 제601호
• 감정가: 312,000,000원
• 최저가: 199,680,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매4계 2025타경9530 | 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 513-7 레베랑스 제에이동 제6층 제601호 | 감정가: 312,000,000원 | 최저가: 199,680,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 사건 정보

1.1. 사건 기본 정보

본 경매 물건은 서울특별시 양천구 신월동에 소재한 다세대주택(도시형생활주택)으로, 서울남부지방법원에서 진행하는 부동산 강제경매 사건입니다. 사건번호는 2025타경9530 (1)이며, 최초 감정가는 312,000,000원입니다.

1.2. 면적 및 구조 현황

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

토지면적: 22.17㎡ (약 6.71평, 토지 지분율 2217)

건물면적: 37.99㎡ (약 11.49평, 건물 지분율 3799)

본 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상6층 중 6층 601호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

2. 입지조건 및 주변 환경 분석

2.1. 위치 및 교통 상황

본건은 '강서초등학교' 남동측 인근에 위치한 주택지대입니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 무난한 편입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 근거리에 지하철 2호선 신정네거리역이 위치하여 대중교통 이용 또한 무난합니다.

2.2. 토지 이용 및 개발 제한

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하여 비교적 용적률이 높은 건축이 가능한 우량한 주거지역입니다. 다만, 김포공항과 인접한 지역 특성상 제3종 구역, 원추표면구역, 진입표면구역 등 공항 소음 방지 및 시설 보호에 관한 제한 구역에 포함되어 있어 고도 제한 및 소음 영향 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

3. 권리분석 및 특이사항

3.1. 경매 종류 및 채권/채무 관계

본 사건은 채권자 주OOOOOOO가 신청한 부동산 강제경매입니다. 소유자와 채무자가 모두 망인(사망자)으로 기재되어 있어, 상속 관계 및 이해관계인 확정에 다소 시간이 소요될 수 있습니다.

3.2. 주의 및 위험 요소 (핵심 체크)

본 물건은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건'으로 매각이 진행될 예정입니다. 이는 매수인이 HUG에 대한 미배당 잔액을 인수할 위험이 제거된다는 뜻으로, 권리분석상 매우 유리한 조건으로 해석할 수 있습니다. 다만, 실제 임차인의 현황 및 명도 대상 확인은 별도로 필요합니다.

4. 상권 분석 및 생활정보

4.1. 상권 및 편의시설

주변은 초등학교가 인근에 있는 전형적인 주택지대입니다. 소매점 및 생활 편의시설 등은 주거 지역을 기반으로 형성되어 있어 기본적인 생활 여건은 양호한 것으로 판단됩니다.

4.2. 주변 시설 및 혐오시설

감정평가서상 주위 환경은 무난하다고 평가되었으며, 일반적인 주거지역의 특징을 보입니다. 다만, 인근에 서울시 양천자원회수시설(쓰레기 소각장)이 위치하고 있으나, 해당 시설은 혐오시설에서 주민지원시설로 탈바꿈하여 운영 중이며, 영향권 내 주민에게 지원이 이루어지고 있어 과거 대비 시민 인식이 변화된 것으로 보입니다. 그럼에도 불구하고, 입찰 전 해당 물건지가 시설 영향권(300m) 내에 있는지 여부 및 실제 소음, 환경적 영향에 대한 현장 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지역적 리스크

김포공항 관련 규제 구역(공항시설법상 원추표면구역 등)에 속해 있어 고도 제한으로 인한 재개발/재건축 시 사업성에 제약이 있을 수 있으며, 항공기 소음으로부터 완전히 자유로울 수 없다는 점을 감안해야 합니다.

5.2. 물건 구조 리스크

본건은 6층 중 6층(탑층)에 해당하므로, 건물의 연식에 따라 여름철 단열 및 겨울철 결로, 혹은 누수 등에 대한 리스크가 잠재적으로 존재할 수 있습니다. 매입 후 보수 비용이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 내부 및 옥상 상태를 확인하는 것이 중요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

서울특별시 양천구의 제3종일반주거지역에 위치한 비교적 안정적인 주거 지역 내 다세대주택입니다. 감정가가 3억 초반대로 책정되어 있으며, 2호선 역세권과 인접하여 교통 접근성이 양호합니다. 가장 큰 장점은 주택도시보증공사의 잔여 보증금 청구권 포기 조건이 붙어 있어, 복잡한 임차인 권리관계 리스크가 상당 부분 해소되었다는 점입니다.

6.2. 투자 포인트

1. 교통 우위: 2호선 신정네거리역 이용이 가능하며, 대중교통 접근성이 좋습니다.

2. 용도지역 우위: 서울시 내에서 투자 선호도가 높은 제3종일반주거지역에 속합니다.

3. 권리 안정성: HUG의 조건부 매각으로 인해 매수자가 인수해야 할 임차보증금 리스크가 거의 해소되어 안정적인 명도가 예상됩니다.

본 물건은 권리관계가 단순화된 소액 투자처로 매력적이나, 잠재적 리스크인 공항 관련 규제 및 소음 여부, 탑층의 건물 상태에 대한 현장 조사를 면밀히 진행한 후 입찰에 참여할 것을 권고합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계