나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8536 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 424-69 감성빌 제7층 제701호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8536 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 424-69 감성빌 제7층 제701호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2025타경8536 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 424-69 감성빌 제7층 제701호 | 감정가: 189,000,000원 | 최저가: 120,960,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 서울남부지방법원 2025타경8536 (1) (강서구 화곡동, 까치산역 인근 다세대주택)

1.1. 사건 개요 및 물건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경8536 (1)이며, 용도는 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 본 건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산강제경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 424-69 감성빌 제7층 제701호이며, 감정가는 1억 8,900만원으로 평가되었습니다.

면적 현황은 다음과 같습니다.

전용 건물면적: 17.03제곱미터 (약 5.15평)

토지 지분면적: 10.09제곱미터 (약 3.05평)

1.2. 입지 조건 및 교통 환경

본 건은 지하철 2호선과 5호선 환승역인 까치산역 서측 인근에 위치한 더블 역세권 물건입니다. 도보로 이용 가능한 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 매우 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 무난합니다.

주위 환경은 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거 및 상업 혼합 지대입니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

본 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 7층 건물 내 제7층 제701호입니다. 사용승인일은 2016년 7월 12일로, 비교적 신축에 가까운 컨디션을 갖추고 있습니다.

외벽은 치장벽돌 및 인조석 마감, 창호는 샷시 이중창으로 시공되어 있습니다. 내부에는 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 승강기설비 등이 설치되어 있어 주거 편의성은 양호합니다. 현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 정방형의 2필 일단 토지로서, 본 건물의 건부지로 이용 중입니다. 본 건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.4. 권리 분석 (리스크 분석 포함)

본 건의 소유자 및 채무자는 진OO으로 동일하며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 경매구분은 부동산강제경매입니다.

가장 중요한 주의사항이 존재하므로 철저한 권리 분석이 필수입니다. 본 건은 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 낙찰자가 임차보증금의 미배당 잔액을 인수할 위험은 없다는 것을 의미하지만, 관련 이해관계인이 복잡하게 얽혀 있을 가능성이 높습니다. 투자자는 해당 조건에 대한 상세 내용을 법원을 통해 정확히 확인해야 합니다.

임대관계는 현재 미상으로 조사되어 있어, 현황조사서 및 기타 문건을 통해 점유 관계를 반드시 확인해야 합니다.

1.5. 상권 분석 및 생활 정보

본 건이 위치한 화곡동 지역은 까치산역을 중심으로 생활 인프라가 잘 형성되어 있습니다. 역세권 주변으로 다양한 근린생활시설, 상업시설 및 의료시설 이용이 편리합니다.

토지이용계획 상 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 주거 환경이 안정적이며, 공항 인근 지역 특성상 중요시설물보호지구 및 수평표면구역 등 건축 제한이 있으나, 이미 건축이 완료된 건물이므로 현 시점에서는 큰 제약은 아닙니다.

주변 환경 검색 결과, 주거 및 상업 시설이 혼재하는 일반적인 주거지대이며, 현재까지 본건 인근에 명확히 알려진 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크 및 특이사항

최대 리스크는 상기 언급된 '주의사항'입니다. 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건이 명시되어 있으므로, 이 조건이 낙찰 후 명도 진행 과정에서 어떠한 영향을 미칠지에 대해 법률 전문가의 조언을 받는 것이 매우 중요합니다.

임대관계 미상으로 인한 실제 점유 현황 및 대항력 있는 임차인의 존재 여부는 입찰 전 필수적으로 확인해야 할 사항입니다.

1.7. 종합 의견 및 투자 포인트

본 물건은 서울 강서구의 더블 역세권(까치산역)에 위치한 소형 다세대주택으로, 뛰어난 교통 입지를 갖추고 있습니다. 2016년 건축으로 건물 상태가 양호하며, 소액 투자가 가능한 물건으로 실수요 및 임대수익을 목적으로 하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

특히, 청년층이나 1인 가구의 수요가 높은 역세권 소형 주택이라는 점에서 안정적인 임대수익 창출이 기대됩니다.

투자 포인트는 다음과 같습니다.

1. **최고의 입지:** 2호선, 5호선 까치산역 더블 역세권으로 직장인 수요가 풍부함.

2. **비교적 신축:** 2016년 사용승인으로 건물 노후도가 낮아 향후 관리 비용 부담이 적음.

3. **소액 투자:** 감정가 1억 8,900만원으로 서울 내 역세권 주거 물건 중 비교적 낮은 투자 금액.

**다만, 투자를 결정하기 전 반드시 '주의사항'에 명시된 주택도시보증공사의 임차보증금반환청구권 포기 조건의 법적 효력과 경매 진행 과정을 정확히 분석해야 합니다.**

총평: 입지 조건은 우수하나, 권리 관계의 특이사항을 완벽히 이해하고 입찰해야 하는 '조건부 리스크 관리형' 투자 물건입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계