나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9062 [1] 서울특별시 영등포구 양평동1가 9-28 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대산 · 평가일 2026.04.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 문래동6가 소재 ""서울영문초등학교"" 북동측 인근에 위치하며
주위는 업무용 및 상업용 건물, 주상복합건물, 소규모 공장, 숙박시설, 근린생활시설 등이
혼재한 상업 및 업무지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 근거리에 지하철 2호선 '문래
역' 등이 소재하는 등 대중교통 이용수단은 보통임.

형태 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 숙박시설(관광호텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축
법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524
-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과
문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계
상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임

2) 기타사항 : 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 2층, 지상 8층건으로서
건물의 사용승인일은 2014년 08월 20일임,

외벽: 인조석 마감 등,
내벽: 인테리어 마감 등,
바닥: 바닥타일 마감 등,
창호: PVC 창호 마감 등.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 2층, 지상 8층건으로서 건물의 사용승인일은 2014년 08월 20일임, 외벽: 인조석 마감 등, 내벽: 인테리어 마감 등, 바닥: 바닥타일 마감 등, 창호: PVC 창호 마감 등.

이용상태

숙박시설(관광호텔)로 이용중임.

지2층 : 유흥주점, 숙소, 사무실, 기타 등으로 이용중임,
지1층 : 일반음식점(현황 창고)으로 이용중임,
1 층 : 안내, 로비로 이용중임,
2 층 : 커피솝, 휴게시설, 린넨, 세탁실, 계단실로 이용중임,
3 층 : 객실 6실로 이용중임,
4 층 : 객실 6실로 이용중임,
5 층 : 객실 6실로 이용중임,
6 층 : 객실 6실로 이용중임,
7 층 : 객실 4실로 이용중임,
8 층 : 객실 2실로 이용중임,
옥탑2층 : ELEV, 기계실(연면적 제외)로 이용중임,
옥탑1층 : 계단실(연면적 제외)로 이용중임.

이용상태

숙박시설(관광호텔)로 이용중임. 지2층 : 유흥주점, 숙소, 사무실, 기타 등으로 이용중임, 지1층 : 일반음식점(현황 창고)으로 이용중임, 1 층 : 안내, 로비로 이용중임, 2 층 : 커피솝, 휴게시설, 린넨, 세탁실, 계단실로 이용중임, 3 층 : 객실 6실로 이용중임, 4 층 : 객실 6실로 이용중임, 5 층 : 객실 6실로 이용중임, 6 층 : 객실 6실로 이용중임, 7 층 : 객실 4실로 이용중임, 8 층 : 객실 2실로 이용중임, 옥탑2층 : ELEV, 기계실(연면적 제외)로 이용중임, 옥탑1층 : 계단실(연면적 제외)로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방시설, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 화재경보 시설 등이 되어있음.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방시설, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 화재경보
시설 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조.

부합물 및 종물

후첨 &amp;quot;지적 및 건물개황도&amp;quot; 참조.

공부와의 차이

본건 건물 등기사항전부증명서 표제부(건물의 표시)상 건물내역 층별 면적과 일반건축물대
장상 건축물 현황 층별 면적이 상이한 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

본건 건물 등기사항전부증명서 표제부(건물의 표시)상 건물내역 층별 면적과 일반건축물대 장상 건축물 현황 층별 면적이 상이한 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임.

2) 기 타 : 해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임. 2) 기 타 : 해당사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 등 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9062 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 양평동1가 9-28

용도: 숙박시설 (관광호텔)

감정가: 5,429,578,960원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 대항력있는임차인, 일괄매각. 제시외 건물 등 포함

1.2. 토지 정보

토지면적: 252.20㎡ (약 76.31평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지감정요항표 요약:

- 위치 및 주위환경: 서울특별시 영등포구 문래동6가 소재 "서울영문초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 업무용 및 상업용 건물, 주상복합건물, 소규모 공장, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재한 상업 및 업무지대로 제반 주위환경은 보통임.

- 형태 및 이용상태: 인접 필지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 숙박시설(관광호텔) 건부지로 이용 중임.

- 인접 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

1.3. 건물 정보

건물면적: 1171.15㎡ (약 354.29평)

건물 제시외면적: 97.42㎡ (약 29.47평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 2층, 지상 8층 건물

사용승인일: 2014년 08월 20일

건물 용도: 숙박시설(관광호텔)

건물 층별 이용상태:

지2층: 유흥주점, 숙소, 사무실, 기타 등으로 이용 중

지1층: 일반음식점(현황 창고)으로 이용 중

1층: 안내, 로비로 이용 중

2층: 커피숍, 휴게시설, 린넨, 세탁실, 계단실로 이용 중

3층: 객실 6실로 이용 중

4층: 객실 6실로 이용 중

5층: 객실 6실로 이용 중

6층: 객실 6실로 이용 중

7층: 객실 4실로 이용 중

8층: 객실 2실로 이용 중

옥탑2층: ELEV, 기계실(연면적 제외)로 이용 중

옥탑1층: 계단실(연면적 제외)로 이용 중

설비내역: 도시가스에 의한 개별난방시설, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 화재경보 시설 등이 되어 있음.

내진설계 적용 여부: 적용됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 영등포구 양평동1가에 소재하며, "서울영문초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 업무용, 상업용, 주상복합, 소규모 공장, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재된 상업 및 업무지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 있고 근거리에 지하철 2호선 '문래역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지형상 및 도로상태

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 가장형이며, 숙박시설(관광호텔)의 건부지로 이용 중입니다. 토지의 북측으로는 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 다음과 같은 도시계획상 제한사항이 있습니다.

* 가축사육제한구역 (애완 및 방범용 가축 제외)

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 대공방어협조구역 (해발 165m 이하)

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 등기부채권 총액: 5,364,275,913원

건물 등기부채권 총액: 5,351,275,913원

3.2. 채무 총액

상기 등기부채권 총액을 합산하면 약 10,715,551,826원에 달하는 상당한 채무가 담보 및 압류, 가압류 형태로 설정되어 있습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸 예상 권리

말소기준권리: 2022년 08월 31일 접수된 신용보증기금 근저당권 (을24).

매각으로 인해 말소될 것으로 예상되는 권리: 을24(신용보증기금), 을27(영등포농업협동조합), 을28(주식회사이노윈테크)의 근저당권, 갑24/갑28(에이원엔지니어링코리아)의 가압류, 갑25/갑34(영등포세무서장)의 압류, 갑26/갑29(중소기업은행)의 가압류, 갑29/갑33(영등포구)의 압류, 갑32/갑37(에이원엔지니어링코리아유한회사)의 강제경매, 갑33/갑38(박정윤)의 강제경매, 갑34/갑39(근로복지공단)의 가압류, 갑35/갑40(국민건강보험공단)의 압류 등.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.5. 임차인 현황

* 임차인 1: 이 (노바루스관광호텔대표)

보증금: 100,000,000원

차임: 6,000,000원

전입일자(사업일자): 2015년 01월 14일

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. (본 건 임차인은 보증금 1억원 및 차임이 명확히 기재되어 있습니다.)

* 임차인 2: 이 (이와이닉스대표)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2018년 07월 31일

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. (본 건 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 주의가 필요합니다.)

인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

- 해당 임차인들의 대항력 유무 및 보증금, 차임 등은 명확히 확인되었으며, 특히 임차인 1의 경우 1억원의 보증금이 명시되어 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 산정된 것은 경매 관련 법규에 따른 특정 계산 방식이나, 낙찰자가 별도의 명도 협상이나 절차를 진행해야 할 가능성을 시사합니다.

3.6. 공부상 차이

건물의 경우, 건물 등기사항전부증명서 표제부상 건물내역 층별 면적과 일반건축물대장상 건축물 현황 층별 면적이 상이한 바, 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 업무 환경

물건지 주변은 업무용, 상업용, 주상복합, 소규모 공장, 숙박시설, 근린생활시설이 혼재된 복합 상업 및 업무지대입니다. 다양한 업종이 공존하며 활발한 활동이 이루어지는 지역입니다.

4.2. 교통 및 접근성

지하철 2호선 문래역이 근거리에 위치하고 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 등 대중교통 접근성이 우수합니다. 차량을 이용한 접근 또한 용이합니다.

4.3. 주요 시설

주변에 "서울영문초등학교"가 위치하고 있으며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 대중교통 및 편의시설

문래역(2호선)을 이용한 서울 시내 접근이 편리하며, 인근 버스 노선을 통해 이동이 용이합니다. 다양한 근린생활시설이 주변에 산재해 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 주변 교육시설

"서울영문초등학교"가 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

현재 2명의 임차인이 존재하며, 모두 대항력을 갖추고 있습니다. 특히 이태근 씨는 1억원의 보증금과 월 600만원의 차임으로 영업 중인 것으로 파악되어, 명도 과정에서 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있으며, 이에 따른 추가 비용 및 시간 소요가 발생할 수 있습니다.

6.2. 건물 공부상 면적 상이

건물 등기부와 건축물대장 간 층별 면적 정보에 차이가 있어, 추후 재산권 행사나 개발 시 복잡한 문제가 발생할 소지가 있습니다.

6.3. 토지이용계획상 제약

가축사육제한, 최고높이 제한, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 도시계획상 제한으로 인해 향후 토지 활용 및 건축에 있어 제약이 따를 수 있습니다.

6.4. 높은 채무 총액

총 채무액이 100억원 이상으로 매우 높은 수준입니다. 이는 경매 절차 진행 및 낙찰 후 재정 계획 수립 시 중요한 고려사항이 됩니다.

6.5. 제시외 건물 포함

명세서 상 제시외 건물도 일괄매각 대상에 포함되어 있으므로, 관련 사항을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

6.6. 중복사건

본 건은 중복사건으로 분류되어 있으며, 동일 물건에 대한 여러 경매 절차가 존재할 수 있으므로, 법원 기록을 통해 추가적인 사항을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 양평동에 위치한 숙박시설(관광호텔)로, 지하 2층, 지상 8층 규모의 현대적인 건물입니다. 문래역 인근의 편리한 교통과 상업 및 업무 밀집 지역이라는 장점을 지니고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 건물 공부상 면적 불일치, 다양한 토지이용 제한, 높은 채무 총액 등의 잠재적 리스크 요인이 다수 존재합니다. 특히 대항력 있는 임차인과의 명도 협상 또는 관련 비용 발생 가능성은 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 영등포구 양평동, 지하철 2호선 문래역 인근의 상업 및 업무 중심지.

* 안정적인 용도: 현재 숙박시설(관광호텔)로 운영 중이며, 지속적인 임대 수익 창출 또는 용도 전환 가능성.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득하므로, 토지 활용 및 건물 운영의 시너지 효과 기대.

* 시장 잠재력: 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 향후 부동산 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

감정가: 5,429,578,960원

인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

본 물건의 예상 입찰가는 현재 감정가 54.3억원을 기준으로 하되, 인수 보증금 합계가 0원으로 산정된 점을 감안해야 합니다. 하지만 대항력 있는 임차인(보증금 1억원) 존재로 인한 명도 비용, 건물 공부상 면적 상이로 인한 추후 문제 발생 가능성, 높은 채무 총액 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 시장 분석, 건물 상태, 임대 현황, 명도 예상 비용, 세금 등을 면밀히 조사한 후, 잠재적 수익률과 위험 요소를 고려하여 합리적인 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 현재로서는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어려우며, 추가적인 현장 조사와 법률 검토가 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.