나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8581 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 906-10 블루힐 제2층 제203호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8581 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 906-10 블루힐 제2층 제203호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2025타경8581 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 906-10 블루힐 제2층 제203호 | 감정가: 308,000,000원 | 최저가: 157,696,000원 | 용도: 다세대주택

1. 경매 물건 보고서

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8581 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 906-10 블루힐 제2층 제203호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 308,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 17.93㎡ (약 5.42평)

건물면적: 전용 27.42㎡ (약 8.29평)

*참고: 다세대주택이므로 건물면적 27.42㎡는 전용면적입니다.

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건

위치 및 주변환경: 본건은 'KT강서빌딩' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 근린상가 등이 혼재하는 일반 주거지대입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 대중교통수단인 버스정류장과 지하철역이 인접하여 교통 사정은 양호한 편입니다. (감정평가서상 '보통'이나, 역세권 접근성 고려 시 보통 이상으로 판단됨)

건물의 구조 및 상태: 철근콘크리트 구조의 6층 공동주택(도시형생활주택) 중 2층입니다. 외벽은 석재 타일, 내벽은 타일 및 페인트 마감이며, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 도로 상태: 세장형 평지로 주거용 건부지로 이용 중이며, 남측 및 서측으로 노폭 약 4m 도로에 접하고 있어 차량 진출입에 문제는 없습니다.

2.2. 권리 분석

경매 구분: 부동산 강제경매로 진행되는 사건입니다.

소유자/채무자/채권자: 소유자와 채무자가 송OO로 동일하며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

특이 및 주의 사항: 본건은 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인(낙찰자)이 임차인의 미배당 보증금을 추가로 인수할 위험은 없으나, 해당 조건의 이행 여부 및 세부 사항을 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

생활편의시설: 주거지대 내에 위치하여 근린상가 이용이 편리하며, 인근에 마트, 병원, 약국, 편의점 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 일상생활에 불편함이 없을 것으로 판단됩니다.

교육 환경: 인근에 초, 중, 고등학교가 소재하여 교육 시설 이용도 무난합니다.

지역 제한 사항: 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하여 용적률 및 건폐율 상한이 높아 재개발 가능성은 낮습니다. 또한, 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역 등으로 지정되어 있어 고도 제한이 적용되는 지역입니다.

2.4. 잠재적 리스크

권리 관계 리스크: '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건'이 붙어 있어, 형식적으로는 인수할 금액이 없으나, 매각 조건의 이행 및 관련 서류를 명확히 확인해야 합니다.

지역 규제 리스크: 공항 근처의 원추표면구역 및 대공방어협조구역으로 인해 고도 제한 등 건축 행위에 제약이 있으며, 항공기 소음 노출 가능성이 상존합니다.

혐오 시설: 주변 환경 검토 결과, 일반적인 주거지대 및 근린상가가 혼재된 지역으로 대규모 혐오시설에 대한 공개된 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 미세한 환경적 요소는 현장 조사 시 추가 확인이 필요합니다.

3. 투자 종합 의견

3.1. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동 소재의 다세대주택(빌라)으로서, 비교적 양호한 교통 환경과 풍부한 생활 편의시설을 갖춘 주거용 부동산입니다. 전용면적 약 8.29평으로 1~2인 가구에 적합한 면적이며, 감정가(308,000,000원) 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 경매 조건에 HUG의 임차보증금반환청구권 포기 조건이 명시되어 있어 권리 인수의 위험은 제거되었으나, 해당 조건의 세부 내용과 이행 상태를 최종적으로 확인하는 것이 중요합니다.

3.2. 투자 포인트

교통 접근성: 버스정류장 및 지하철역 인접으로 대중교통 이용이 편리합니다.

주거 선호도: 다세대주택이 밀집된 지역이나, 근린생활시설이 풍부하여 실거주 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

소형 주택 투자: 전용 27.42㎡ 소형 평형으로, 1~2인 가구 증가 추세에 맞춰 임대 목적 투자 시 높은 회전율을 기대할 수 있습니다.

권리 위험 감소: 특이사항에 따라 매수인이 추가로 인수해야 할 보증금 채무가 포기된 조건이므로, 일반적인 임차인 리스크가 경감되었습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계