나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9244 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 926-3 메종드로제 제11층 제1103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛 · 평가일 2025.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철2,5호선 ""까치산역"" 서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철2,5호선 ""까치산역""이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건 내 제11층 제1103호로서,
(사용승인일: 2019-07-26)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 기계식주차장설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서, 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만
)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군
사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고 바람.

임차보증금 : 금294,000,000원(2021.11.27.자로 금8,000,000원 증액)
임대차계약일자 : (1)2020.1.22. (2)2021.11.27.
임차권자 : 구민지

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9244 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 926-3 메종드로제 제11층 제1103호

용도: 아파트

감정가: 304,000,000원

토지면적: 8.39㎡ (약 2.54평)

건물면적: 34.75㎡ (약 10.51평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2, 5호선 까치산역 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2, 5호선 까치산역이 소재하여 제반 교통 여건이 양호합니다. 주변에는 다양한 상업시설, 식당, 편의점 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.2. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제11층 제1103호입니다. 사용승인일은 2019년 07월 26일로 비교적 신축급에 속합니다. 외벽은 석재붙임 마감 등으로 되어 있으며, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다. 내부 구조는 아파트로 이용 중입니다.

1.3. 토지 이용 현황

토지는 장방형의 평지로, 현재 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 등의 건부지로 이용 중입니다. 본건은 동측 및 남측으로 약 6m 도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

1.4. 기타 참고사항

임차권은 구민지 씨 앞으로 설정되어 있으며, 임차보증금은 294,000,000원입니다. 임대차계약일자는 2020년 1월 22일이며, 2021년 11월 27일에 8,000,000원이 증액되었습니다.

2. 권리분석

말소기준권리: 서울남부지방법원 2025타경9244 (1) 강제경매개시결정 (채권자: 주택도시보증공사, 권리금액: 294,000,000원) 등기부채권 총액 294,000,000원입니다.

선순위 권리: 등기부 요약상 신탁등기 및 소유권이전 등기가 말소된 것으로 확인되어, 현재 매수인에게 인수되는 선순위 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

후순위 권리: 을구 1번 주택임차권(권리자: 구민지, 권리금액: 294,000,000원)이 존재하나, 말소 예정으로 확인됩니다.

인수되는 권리: 위 권리분석 결과, 본 경매물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되며, 매수인에게 인수되는 별도의 부담은 없을 것으로 보입니다.

2.1. 임차인 정보

임차인: 구 (주택도시보증공사)

보증금: 294,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-01-31

확정일자: 2020-01-23

배당신고일자: 2024-02-20

대항력 유무: 없음

비고: 특별매각조건으로 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건 매각으로 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

3. 상권분석

본건이 소재한 화곡동 지역은 주거와 상업시설이 혼합된 지역으로, 지하철 2, 5호선 까치산역 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다. 주변에 아파트 단지, 오피스텔, 다세대주택 등이 다수 분포하고 있으며, 다양한 근린생활시설이 발달해 있어 주거 환경 및 상권이 양호한 편입니다.

4. 생활정보

교통: 지하철 2, 5호선 까치산역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 접근성이 우수합니다.

편의시설: 단지 인근에 크고 작은 마트, 편의점, 은행, 병원, 다양한 종류의 식당 및 카페 등이 밀집해 있어 생활에 필요한 모든 편의시설 이용이 용이합니다.

교육시설: 주변에 다수의 초등학교, 중학교, 고등학교가 있어 교육 환경도 비교적 양호한 편입니다.

주변 환경: 해당 주소지 주변에 특별히 보고되거나 알려진 혐오시설은 없습니다. 주거 및 상업 혼합 지역으로 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

5. 잠재적 리스크

권리관계는 비교적 명확하나, '대항력 있는 임차인'으로 언급된 부분이 있어 매각조건 및 임차인과의 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 다만, 임차인 현황상 대항력이 없으며, 주택임차권이 말소 예정으로 등기되어 있어 보증금 인수 위험은 매우 낮을 것으로 판단됩니다.

HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건 매각 내용은 반드시 확인하여 매수인으로서의 권리와 의무를 명확히 파악해야 합니다.

6. 종합 의견

서울 강서구 화곡동 소재 메종드로제 아파트 경매물건은 까치산역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 2019년 사용승인된 신축급 건물로 내외부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 권리분석상 인수되는 부담이 거의 없으며, 임차인 관련 위험 요소도 명확하게 관리되어 있어 비교적 안전한 물건으로 평가됩니다. 다만, 매각 조건에 따른 임차인의 대항력 포기 여부 등 세부 사항은 계약 시 철저히 확인해야 합니다.

7. 투자 포인트

역세권 입지로 인한 높은 환금성 및 시세 상승 잠재력.

신축급 아파트로 유지보수 비용이 적고 즉시 거주 또는 임대가 용이.

권리관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 투자 위험이 낮음.

주변 시세 대비 경쟁력 있는 낙찰을 통해 추가 수익 확보 가능.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 304,000,000원입니다.

인수 보증금은 0원으로 확인되어, 입찰가 산정 시 해당 금액을 제외하고 고려할 필요는 없습니다.

주변 유사 물건의 최근 시세 및 본건의 내부 상태, 현장 조사를 통한 정확한 가치 평가를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 시장 상황과 경쟁 물건의 입찰 동향을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.